律师随笔
买房时注意这些，或许能帮你挽回几十万!
作者：孙新 律师 时间：2017年11月22日
当今社会，二手房买卖如火如荼，很多人有这种感受：当你买房子时交了定金或者首付，房子出现问题时，你不想要了；或者付了定金，新的调控政策出来后，没有了购房资格，没法进行网签，买不了，交的定金或者首付可能就拿不回来了。面对这样的购房风险，可能会导致你损失几万到几十万，甚至上百万。但是，一般情况下，如果在购房合同中明确约定这两个方面，可以降低和避免一些损失。
1.关于不可抗力的约定
通常情况下，因不可抗力导致的购房合同无法履行的，可以免除部分或者全部责任。所以在签购房合同时一定要写明确各种不可抗力。
所谓不可抗力都包括哪些因素呢？比如：骚乱、暴动、战争等、政府行为（如政府禁令等）都属于不可抗力。另外，根据《合同法》规定，因当事人延迟履行合同，而后发生不可抗力的，当事人不能免除责任。这一点大家需要注意！
2.定金、首付或者预付款退换的各种情况的约定
遇到不可抗力，卖方应该无条件把定金或首付退还给购房者。
举个例子：如果你买了一套房，已经付了定金，签了合同，但是没有网签。由于出现洪灾，你遭受了巨大的经济损失，已经无力购买此房，因此只能选择违约。但如果你在合同中写明了因不可抗力导致的无法履行合同，自己可以免除违约的责任，你就可以拿回定金，并且不会承担违约的处罚。
但是如果你由于个人工作原因把进行网签的时间往后延迟，在延迟期间发生洪灾导致你无力购房，你仍然要承担责任，不仅定金拿不回来，还会面临违约的处罚。
温馨提示：除了以上两条，在签购房合同时还要注意其它事项：
1、使用标准的购房合同文本。
2、基本信息须齐全。注意明确房屋的具体情况，房屋的具体情况包括地址、面积、楼层等。房屋实际面积与产权证上注明的面积如果不相符，应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是以双方重新测绘面积为准。在定金合同中，房屋的基本信息要标注清晰：房屋地理位置、交易价格、是否含装修、车位、车位价格等细则。
3、留意合同文本的补充协议：口头承诺，没有写进补充协议的都没有法律效力。’根据新合同法的相关规定，正式合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。建议签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
4、金额款项等数字要明确。“定金”和“订金”、“诚意金”、“认购金”具有很大的差异，需要明确的是，根据我国《担保法》，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。
5、合同中应该明确以下情况发生时，双方的违约责任。购房者的按揭办不下来；购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。
6、明确物业管理服务内容和收费标准。合同中要明晰前期物业管理公司以及预定好的物业管理规模和管理费用。
购房合同由于专业名词术语常重要，许多人一看到购房合同就头大，草草地签了合同。这样反而会给自己带来不可避免的损失，所以签购房合同一定要有耐心，更要阅读仔细。
1.关于不可抗力的约定
通常情况下，因不可抗力导致的购房合同无法履行的，可以免除部分或者全部责任。所以在签购房合同时一定要写明确各种不可抗力。
所谓不可抗力都包括哪些因素呢？比如：骚乱、暴动、战争等、政府行为（如政府禁令等）都属于不可抗力。另外，根据《合同法》规定，因当事人延迟履行合同，而后发生不可抗力的，当事人不能免除责任。这一点大家需要注意！
2.定金、首付或者预付款退换的各种情况的约定
遇到不可抗力，卖方应该无条件把定金或首付退还给购房者。
举个例子：如果你买了一套房，已经付了定金，签了合同，但是没有网签。由于出现洪灾，你遭受了巨大的经济损失，已经无力购买此房，因此只能选择违约。但如果你在合同中写明了因不可抗力导致的无法履行合同，自己可以免除违约的责任，你就可以拿回定金，并且不会承担违约的处罚。
但是如果你由于个人工作原因把进行网签的时间往后延迟，在延迟期间发生洪灾导致你无力购房，你仍然要承担责任，不仅定金拿不回来，还会面临违约的处罚。
温馨提示：除了以上两条，在签购房合同时还要注意其它事项：
1、使用标准的购房合同文本。
2、基本信息须齐全。注意明确房屋的具体情况，房屋的具体情况包括地址、面积、楼层等。房屋实际面积与产权证上注明的面积如果不相符，应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是以双方重新测绘面积为准。在定金合同中，房屋的基本信息要标注清晰：房屋地理位置、交易价格、是否含装修、车位、车位价格等细则。
3、留意合同文本的补充协议：口头承诺，没有写进补充协议的都没有法律效力。’根据新合同法的相关规定，正式合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。建议签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
4、金额款项等数字要明确。“定金”和“订金”、“诚意金”、“认购金”具有很大的差异，需要明确的是，根据我国《担保法》，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。
5、合同中应该明确以下情况发生时，双方的违约责任。购房者的按揭办不下来；购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。
6、明确物业管理服务内容和收费标准。合同中要明晰前期物业管理公司以及预定好的物业管理规模和管理费用。
购房合同由于专业名词术语常重要，许多人一看到购房合同就头大，草草地签了合同。这样反而会给自己带来不可避免的损失，所以签购房合同一定要有耐心，更要阅读仔细。
