律师随笔
栩锐律所：多次延期交房，延期交房了怎么办
作者：孙新 律师 时间：2017年12月06日
2014年9月，宝能城·五象湖1号亮相，首期房源随之上市。这个掀起五象湖板块首轮开发潮的五象湖楼盘，名列前茅批房源应在今年6月30日交房，但先是开发商发出延期交房的通知，随后项目施工方又在8月底贴出全面停工通知。
接二连三的“通知”让项目业主很焦虑。9月27日，百余名业主一同前往宝能城·五象湖1号售楼部维权，督促开发商尽快交房。
这个由宝能集团开发的项目，为何会突然陷入停工窘境？如今项目工程进度如何？业主何时才能拿到新房钥匙？
开发商与施工方产纠纷
据知情购房者反映说：“开发商说施工方工期延误，导致施工进度及政府竣工验收手续进度滞后；但施工方却说开发商欠了他们工程款，所以全面停工”。随后，开发商则否认了施工方的这一说法，并称公司不仅没有拖欠施工方任何工程款，还超出合同约定数额支付了工程款。”另一购房者说：这个项目曾延期交房，按合同，今年6月30日就应该拿到新房钥匙。“当时房开商说是因为施工方工期延误，延期2~4个月交房。”对此，业主们只能接受，但没想到8月底开发商与施工方起纠纷，项目一直停工至今。
众多购房者网上向市长反映
10月13日，南宁市相关部门回应称：经核查，五象新区管委会已约谈项目业主，对项目存在的问题发函要求开发商处理，并召开协调会解决相关问题，但施工总包方负责人因集团内部原因未到场参会履行其责任和义务。
城区有关部门也在回应中表示：五象新区管委会已发函请求自治区住建厅协调总包方所在地建设部门督促该公司授权相关负责人来邕对接，妥善处理该项目存在的问题并尽快复工。下一步，五象新区管委会将继续积极推进宝能城五象湖1号项目复工问题。
据了解，11月27日上午9时30分，在五象新区管委会会议室，由五象新区管委会召集开发商及业主召开协调会，会上同意开发商更换施工方，允许新施工方入场，开发商要尽快申请配套验收并交房等。
遇到开发商延期交房业主该如何维权？
我们看到在本次事件中，事情能够得以解决的一个重要原因就是业主们维权意识较强，能够找到合适的维权方法来进行维权，通过市长信箱等自上而下的维权通道来反映问题是一种良好的解决问题的途径。这样不仅可以向有关领导及时反映问题，而且还可以凝聚业主人心。但是在现实生活中这种自上而下的维权通道毕竟是少数的，但当我们遇到开发商延期交房时应该采取哪些维权方式来维护我们的合法权益呢？
1、延期交房时间应该如何认定？
李晓宁律师：房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为：延期交房。在延期交房纠纷中，交房的时间的认定至关重要，它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商（出卖人）认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋，也就是我们通常说的“交钥匙”行为。
而买受人则认为，房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢？
对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。由此可知，当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
2、如果出现了商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房？相关的法律依据有哪些？
李晓宁律师：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，开发商也有告知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
3、开发商延期交房，该如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？
李晓宁律师：我们都知道商品房买卖合同是一种经济合同，按照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。
遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
4、那么对于初次购房的朋友来说，又应该如何规避、应对延期交房问题呢？
李晓宁律师：对于很多没有购房经验的购房者来说，对于买房子需要注意的细节都是只知其一不知其二的，尤其是在签合同的环节，往往都是被开发商牵着鼻子走。所以在此提醒各位购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及出现延期交房后该如何约定赔偿等具体事项。对于交房时间的约定越明确具体越好。因为交房时间的确定直接影响到延期交房违约金的起算时间，合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
最后还需强调的一点是：在签订合同的过程中购房者应该仔细逐条审核合同内容，要分清合同的哪些条款对自己有利，哪些对自己不利，对于不利的条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。
在合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
接二连三的“通知”让项目业主很焦虑。9月27日，百余名业主一同前往宝能城·五象湖1号售楼部维权，督促开发商尽快交房。
这个由宝能集团开发的项目，为何会突然陷入停工窘境？如今项目工程进度如何？业主何时才能拿到新房钥匙？
开发商与施工方产纠纷
据知情购房者反映说：“开发商说施工方工期延误，导致施工进度及政府竣工验收手续进度滞后；但施工方却说开发商欠了他们工程款，所以全面停工”。随后，开发商则否认了施工方的这一说法，并称公司不仅没有拖欠施工方任何工程款，还超出合同约定数额支付了工程款。”另一购房者说：这个项目曾延期交房，按合同，今年6月30日就应该拿到新房钥匙。“当时房开商说是因为施工方工期延误，延期2~4个月交房。”对此，业主们只能接受，但没想到8月底开发商与施工方起纠纷，项目一直停工至今。
众多购房者网上向市长反映
10月13日，南宁市相关部门回应称：经核查，五象新区管委会已约谈项目业主，对项目存在的问题发函要求开发商处理，并召开协调会解决相关问题，但施工总包方负责人因集团内部原因未到场参会履行其责任和义务。
城区有关部门也在回应中表示：五象新区管委会已发函请求自治区住建厅协调总包方所在地建设部门督促该公司授权相关负责人来邕对接，妥善处理该项目存在的问题并尽快复工。下一步，五象新区管委会将继续积极推进宝能城五象湖1号项目复工问题。
据了解，11月27日上午9时30分，在五象新区管委会会议室，由五象新区管委会召集开发商及业主召开协调会，会上同意开发商更换施工方，允许新施工方入场，开发商要尽快申请配套验收并交房等。
遇到开发商延期交房业主该如何维权？
我们看到在本次事件中，事情能够得以解决的一个重要原因就是业主们维权意识较强，能够找到合适的维权方法来进行维权，通过市长信箱等自上而下的维权通道来反映问题是一种良好的解决问题的途径。这样不仅可以向有关领导及时反映问题，而且还可以凝聚业主人心。但是在现实生活中这种自上而下的维权通道毕竟是少数的，但当我们遇到开发商延期交房时应该采取哪些维权方式来维护我们的合法权益呢？
1、延期交房时间应该如何认定？
李晓宁律师：房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为：延期交房。在延期交房纠纷中，交房的时间的认定至关重要，它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商（出卖人）认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋，也就是我们通常说的“交钥匙”行为。
而买受人则认为，房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢？
对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。由此可知，当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
2、如果出现了商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房？相关的法律依据有哪些？
李晓宁律师：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，开发商也有告知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
3、开发商延期交房，该如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？
李晓宁律师：我们都知道商品房买卖合同是一种经济合同，按照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。
遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
4、那么对于初次购房的朋友来说，又应该如何规避、应对延期交房问题呢？
李晓宁律师：对于很多没有购房经验的购房者来说，对于买房子需要注意的细节都是只知其一不知其二的，尤其是在签合同的环节，往往都是被开发商牵着鼻子走。所以在此提醒各位购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及出现延期交房后该如何约定赔偿等具体事项。对于交房时间的约定越明确具体越好。因为交房时间的确定直接影响到延期交房违约金的起算时间，合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
最后还需强调的一点是：在签订合同的过程中购房者应该仔细逐条审核合同内容，要分清合同的哪些条款对自己有利，哪些对自己不利，对于不利的条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。
在合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
