律师随笔
如何防止和避免一房二卖的发生？
作者：孙新 律师 时间：2018年03月13日
我们都知道，花钱买房后，这房子就是自己的了，可是近些年来，遭遇一房二卖的情况却不在少数，遭遇了这样的情况该如何处理？一房二卖的卖主又要承担哪些法律责任？
【案例】小王与某房地产公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由小王购买某房地产开发公司开发的商品房一套。合同签订后，小王按约支付了全部购房款，就等某房地产开发公司交房了。然而到了合同约定的交房日期，某房地产开发公司却迟迟不能交付，小王多次催促，最后才得知该套商品房早就已被某房地产开发公司卖给了小赵，并且小赵已经取得了房屋所有权证。被逼无奈，小王只好提起诉讼，要求某房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。小王的诉讼请求能能得到法院的支持吗？
这是一起典型的一房二卖案例。在回答这个问题之前，我们首先来分析一下对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的？
商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
下面对案例进行详细的分析。
在上述案例中，小王与某房地产开发公司签有买卖合同，小赵与某房地产开发公司也签有买卖合同，小王没取得房屋产权证，小赵取得了房屋产权证，是不是说小王与某房地产开发公司签订的合同无效呢？
不是。小王、小赵与某房地产开发公司签订的房屋买卖合同都是有效的。原因在于：根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的两份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
小王的诉讼请求能能得到法院的支持吗？
对于有效合同的当事人，任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体到上述案例当中的小王，他是一个典型的一房二卖的受害人，他已经履行了房屋买卖合同的作为买方的付款义务，但是基于某房地产开发公司的违约行为，其权利受损，因此，小王可以根据《司法解释》第八、九条规定，以要求房地产开发商某房地产开发公司解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求某房地产开发公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这个诉讼请求应该会得到法院的支持。
此外，根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此，房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。
在具体的实践中，如果真的出现一房二卖问题，最终应该如何处理？
这种情况下，必须要看房子有没有真正卖给了别人。按照我国物权法的规定，房屋只有在办理登记手续以后，才能真正发生所有权转移。因此，如果一房二卖发生后，并没有办理房屋登记手续，那么第三人是不能取得房屋所有权的，这个时候，购房者只要起诉要求开发商履行购房合同即可。
如果第三人已经办理了房屋登记手续，那么房屋就属于其所有，购房者是不能要回房屋的。在这种一房二卖的情况下，购房者可以要求解除合同并且赔偿损失。因此，为了在一房二卖的情况下可以获得有利的赔偿，购房者不妨请律师帮助收集证据，毕竟普通老百姓对于收集证据并不是很擅长。
