律师随笔
买卖二手房的几点法律常识
作者：孙新 律师 时间：2018年09月27日
【基本案情】
2013年，李某与唐某签订《房屋买卖协议》，约定李某将位于某小区的一处房产以60万元的价格出售给唐某。合同协议签订的当月，唐某将全部房款交付给李某，李某将房屋钥匙交给唐某，但双方并未办理房屋过户登记手续。之后，唐某多次要求李某协助办理过户手续，但李某一直推脱。由于房价猛涨，李某拒绝按照协议约定将该房屋过户给唐某，唐某诉至法院。
【法院判决结果】
经法院审理查明，诉争房屋所有权实际属于被告李某的父亲李某某，原告与被告签订《房屋买卖协议》时李某某并不知情，因此被告对李某某房产的处分属于无权处分。由于被告擅自出售李某某的房屋，且李某某事后并未追认，协议无法履行，被告构成根本违约。判决撤销《房屋买卖协议》，被告返还原告60万房款并支付违约金。
【诵盈律师点评】
近年来，由于房价上涨过快，二手房交易市场也愈加火爆，但随之出现的房屋买卖纠纷数量也在不断攀升。究其原因，大部分都是因为当事人对相关法律知识的缺乏。取得房屋所有权必须办理房屋过户登记，故签订房屋买卖合同时，必须要审查对方对交易房屋有无处分权？是否是房屋所有人？房屋是否能够办理过户登记？北京诵盈律师事务所杨志峥律师提示，在购房时为了避免事后产生纠纷，签订房屋买卖协议要确保对方当事人能够办理过户登记手续。也就是说，购房人及时去查询房屋权属证明，以及上面是否附着抵押权、债权和被司法机关查封等事项尤为重要。只有在办理了网签手续后才能够锁定该房源。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：
“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
当因无法办理过户登记手续而导致房屋买卖合同解除时，当事人有权要求对方承担违约责任。关于违约金的数额，应当按照合同的约定。但考虑到房价上涨，可能给当事人造成损失数额高于约定违约金数额，因此《合同法》规定约定违约金低于造成的损失时，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加赔偿金额。由于房屋买卖合同纠纷所涉及的法律问题较复杂，当遇到此类纠纷时，建议咨询相关专业律师。
2013年，李某与唐某签订《房屋买卖协议》，约定李某将位于某小区的一处房产以60万元的价格出售给唐某。合同协议签订的当月，唐某将全部房款交付给李某，李某将房屋钥匙交给唐某，但双方并未办理房屋过户登记手续。之后，唐某多次要求李某协助办理过户手续，但李某一直推脱。由于房价猛涨，李某拒绝按照协议约定将该房屋过户给唐某，唐某诉至法院。
【法院判决结果】
经法院审理查明，诉争房屋所有权实际属于被告李某的父亲李某某，原告与被告签订《房屋买卖协议》时李某某并不知情，因此被告对李某某房产的处分属于无权处分。由于被告擅自出售李某某的房屋，且李某某事后并未追认，协议无法履行，被告构成根本违约。判决撤销《房屋买卖协议》，被告返还原告60万房款并支付违约金。
【诵盈律师点评】
近年来，由于房价上涨过快，二手房交易市场也愈加火爆，但随之出现的房屋买卖纠纷数量也在不断攀升。究其原因，大部分都是因为当事人对相关法律知识的缺乏。取得房屋所有权必须办理房屋过户登记，故签订房屋买卖合同时，必须要审查对方对交易房屋有无处分权？是否是房屋所有人？房屋是否能够办理过户登记？北京诵盈律师事务所杨志峥律师提示，在购房时为了避免事后产生纠纷，签订房屋买卖协议要确保对方当事人能够办理过户登记手续。也就是说，购房人及时去查询房屋权属证明，以及上面是否附着抵押权、债权和被司法机关查封等事项尤为重要。只有在办理了网签手续后才能够锁定该房源。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：
“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
当因无法办理过户登记手续而导致房屋买卖合同解除时，当事人有权要求对方承担违约责任。关于违约金的数额，应当按照合同的约定。但考虑到房价上涨，可能给当事人造成损失数额高于约定违约金数额，因此《合同法》规定约定违约金低于造成的损失时，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加赔偿金额。由于房屋买卖合同纠纷所涉及的法律问题较复杂，当遇到此类纠纷时，建议咨询相关专业律师。
