律师随笔
租房者拍卖期间未主张买房，视为放弃优先购买权
作者：孙新 律师 时间：2019年03月04日
【引言】
租房期间，若房主想要卖房的，那么租房者具有优先购买权。若房产经由法院拍卖程序，承租人仍未要求购买该房屋的，应当视为承租人放弃购买。
【案情简介】
案由：租赁合同
原告：吴某
被告：丁某
某公司有一套厂房，2002年初丁某未经某公司同意，将一些设备安装在厂房并使用。起初，某公司要求丁某以50万元的价格买下，丁某没有同意。之后，某公司提出以租赁的方式交于丁某使用。2004年，因某公司不履行债务，该厂房被依法拍卖，但三次拍卖均未成功。甲公司向吴某借款24万又将该厂房买回。2005年，甲公司与吴某签订房屋转让协议，以24万的价格转让给吴某，并办理了产权登记。但丁某拒绝退出厂房，无奈吴某诉至法院主张权益。
【杨志峥律师说】
我国《合同法》第二百三十条明确规定：
“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：
“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
承租人的优先购买权只有在房产出售时，才可以享受。如果承租人在房屋出卖时的一定期限之内，不行使优先购买权的，应当视为承租人放弃。本案中，厂房是在法院三次拍卖未果的情况下，由吴某以24万元的价格购得，当时的拍卖参考价为22万元。相关权利人在法院三次拍卖的过程中应该知道房屋已进入拍卖程序，该房屋于三个月后，卖给了吴某，丁某在此期间没有提出购买要求，而吴某以合理价格购得该房屋，并没有侵犯相关权利人的优先购买权。
所谓承租人的优先购买权，又称先买权，指的是当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖合同时有优先购买的权利，但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。由此可见，承租人行使优先购买权，须具备三个条件：一是租赁合同需在履行期内；二是需在同等条件下；三是承租人需在合理期限内主张。
【本案结语】
无论是租赁房产，还是购买房产，一定要在整个过程中，了解好相关的权利义务，避免出现一些情形导致不必要的法律纠纷。若您在出租房产或者其他设备时，遇到类似的情形时，可以选择咨询诵盈律师。
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