律师随笔
对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？
作者：孙新 律师 时间：2019年05月25日
问：对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？
答：预售合同登记与预告登记制度之间存在区别。商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度，二者并不存在种属关系，不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式或者说是一种子类型。一些学者之所以会认为商品房预售合同登记就是预告登记，并非他们没有注意到二者之间
的区别，而是当时在我国法律还没有规定预告登记制度以前，对商品房预售合同登记制度的一种价值期望。他们希望商品房预售合同登记能够承担起预告登记的价值功能，在当时还没有确立预告登记制度的情形下，这些学者希望通过制度设计，直接赋予预售合同登记以预告登记的效力，从而达到保护预购人合法权益的目的，这也是一种良苦用心。
《物权法》颁布并确立预告登记制度之后，商品房预售合同登记与预告登记的划分似乎也就再也没有多大的价值和意义了。然而此时一个相反的现象出现，就是越来越多实物届的人士分分写文章来厘清二者之间的关系，这样两种从名称到程序都十分相似的制度同时出现在了一个商品房预售合同中，那些不懂法律的人就无法知晓二者诸多区别，更多人将此混为一谈。
案例适用规则：
“备案登记”商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示效力。
规则解析：
商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案时单方变更合同条款中关于违约基金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需要遵照最初双方当事人协商一致的合同。
相关案例：
重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01205号
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
答：预售合同登记与预告登记制度之间存在区别。商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度，二者并不存在种属关系，不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式或者说是一种子类型。一些学者之所以会认为商品房预售合同登记就是预告登记，并非他们没有注意到二者之间
的区别，而是当时在我国法律还没有规定预告登记制度以前，对商品房预售合同登记制度的一种价值期望。他们希望商品房预售合同登记能够承担起预告登记的价值功能，在当时还没有确立预告登记制度的情形下，这些学者希望通过制度设计，直接赋予预售合同登记以预告登记的效力，从而达到保护预购人合法权益的目的，这也是一种良苦用心。
《物权法》颁布并确立预告登记制度之后，商品房预售合同登记与预告登记的划分似乎也就再也没有多大的价值和意义了。然而此时一个相反的现象出现，就是越来越多实物届的人士分分写文章来厘清二者之间的关系，这样两种从名称到程序都十分相似的制度同时出现在了一个商品房预售合同中，那些不懂法律的人就无法知晓二者诸多区别，更多人将此混为一谈。
案例适用规则：
“备案登记”商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示效力。
规则解析：
商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案时单方变更合同条款中关于违约基金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需要遵照最初双方当事人协商一致的合同。
相关案例：
重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01205号
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
