律师随笔
一般购房者违约的，应当如何使用法律？
作者：孙新 律师 时间：2019年06月05日
问：一般购房者违约的，应当如何使用法律？
答：我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业单位，而是自己生活居住使用或者经营用的房屋，因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《商品房买卖合同解释》的规定，因为该解释所称的房屋的出卖人是特指房地产开发企业，所针对的商品房买卖合同也是专指房地产开发企业作为出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。该解释第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。同时，一般卖房者的违约行为更不能适用《消费者权益保护法》，因为该法是专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者。这种情况下，争议的处理应以《合同法》作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款1倍的赔偿责任，而只能主张返还房款及利息，赔偿损失。
相关法律：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
相关案例：
北京市通州区人民法院 案号：(2017)京0112民初19079号
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
答：我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业单位，而是自己生活居住使用或者经营用的房屋，因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《商品房买卖合同解释》的规定，因为该解释所称的房屋的出卖人是特指房地产开发企业，所针对的商品房买卖合同也是专指房地产开发企业作为出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。该解释第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。同时，一般卖房者的违约行为更不能适用《消费者权益保护法》，因为该法是专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者。这种情况下，争议的处理应以《合同法》作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款1倍的赔偿责任，而只能主张返还房款及利息，赔偿损失。
相关法律：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
相关案例：
北京市通州区人民法院 案号：(2017)京0112民初19079号
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
