在上海拥有一套属于自己的住房是很多人的目标，但是由于政策的原因导致买房人可能无权购房，从而借名购房将房子登记在别人名下。此举虽然绕过了政策的束缚，但是同时也带来了极大的风险。今天我们就通过静安区的一起侄女以姑姑的名义购房，现在房屋动迁，姑姑与侄女因动迁款的分配对簿公堂的案件来为大家讲解。
案件名称：张A与张B所有权确认纠纷案情来源：上海市第二中级人民法院民事判决书（2020）沪02民终467号
案情简介
上诉人（原审被告）：张A被上诉人（原审原告）：张B
        张A是张B的姑姑，1997年3月张A作为买方与案外人签订南山路房屋（以下简称“系争房屋”）买卖合同，1997年4月5日，张B、张B母亲及张A、案外人张某三方共同出具《证明》一份，张B、张B母亲在落款为房产权人处签字，张A丈夫陆某代其在落款为担保人处签字，张某作为证明人签字。该证明载明：“兹有南山路一间私房，由原来的房主卖给现有房主张B，买房原因是返沪知青子女没有房子居住。由于张B年龄小，由她姑姑张A来担保户主(因她是上海户口可以担保)。现她从自家户口中迁到系争房屋，在其中，关于卖房的一切包括经济、产权都不在内，只是户口放在户中。”5月系争房屋登记在张A名下。 
        法院另外查明系争房屋自1998年起由张B及其父母居住使用，直至被征收。张A从未在系争房屋内居住，也从未拥有过系争房屋的钥匙。现系争房屋面临被征收，张A与张B因系争房屋的权属问题产生争议，张B遂诉至法院，请求确认系争房屋归其所有。
一审判决
上海市静安区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于是否存在张B借用张A名义买房的事实？系争房屋因征收所产生的利益归谁所有？ 
        一、关于购房款的来源，实际由张B出资更显合理。双方均陈述系以自有资金支付，该购房款因通过现金支付，没有转账凭证可以考证。从双方的支付能力来看，张B母亲做小生意，其有支付购房款的能力是符合常理的。而张A陈述夫妻当时均在上班，在1994年工资分别是40多元和70多元，该家庭收入在承担家庭开销费用后，负担购房款15,000元及税费实属困难。 
        二、张B一家对系争房屋长期掌控。系争房屋在购买后短暂出租，之后一直由张B一家居住使用直至被征收。对此，张A认可系争房屋一直由张B一家居住，其在系争房屋并不居住，也未有系争房屋的钥匙。其陈述曾和张B一家一起居住，后因为家庭矛盾搬出，但该事实张A并未提供证据加以证明。张A基于亲情照顾张B一家可以理解，但其作为产权人对系争房屋从未进行掌控，而一直由张B一家居住生活，即使双方发生矛盾，仍由张A一家使用系争房屋，法院认为与常理不符。 
        三、双方对系争房屋的权属曾进行过约定。对于双方签署的《证明》中结合该证明内容的上下文，现有房主为张B，且尾部产权人签字为张B和张B母亲，因此对于“经济、产权都不在内”所指向的主体应为张A。张A的配偶陆某代其签字，基于其夫妻关系，该证明的内容张A应当知晓并予以认可。从《证明》的内容可以看出，双方对于系争房屋的产权、相关经济权益及户口的迁入曾经进行过约定。综合以上几点一审法院认为，张B陈述的其借用张A的名义买房应为事实。张B提交的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，因此，张B请求确认系争房屋归其所有，于法有据。现系争房屋已被纳入征收范围，且张A及其家属均不在系争房屋内居住生活，均不属于系争房屋的被安置对象，故该房屋因征收所取得的利益应一并归张B所享有。张B表示基于亲情考虑，自愿补偿张A50万元。 
        上海市静安区人民法院判决：一、上海市静安区南山路系争房屋因征收产生的利益归张B所有；二、张B于判决生效之日起十日内自愿补偿张A500,000元。

二审判决
上海市第二中级人民法院审理认为本案争议焦点为系争房屋的真实权利人系张A还是张B。买入系争房屋后，张B、张B母亲及张A、案外人张某三方曾共同出具的《证明》。在该证明落款处载明“房产权人：张B、张B母亲”，另外： 
        1、系争房屋的产权人登记在张A名下，但系争房屋自购买始始终由张B一家掌控、居住，张A从未在系争房屋内居住过，即使双方发生矛盾后，张A亦从未提出主张要求张B一家搬离系争房屋。
        2、依据现有证据可以证明张B或其家人参与系争房屋的购买过程，而张A并未参与其中。且卖方交付的房屋估价单、协议书、系争房屋交易过程中的契税收据原件、产权证原件均为张B持有，而张A并未持有收件收据、契税收据原件，产证亦是其向房地产管理部门申请补证所得。故认定房款由张B出资更为合理。 
        因此，认定张B为系争房屋的实际权利人的盖然性显然较大。现系争房屋已被纳入征收范围，且张A及其家属均不在系争房屋内居住生活，不属于系争房屋的被安置对象，故一审认定系争房屋因征收所取得的利益一并归张B所有，并无不当。张B基于亲情考虑，自愿补偿张A50万元，于法不悖，一审法院予以准许亦属正确。因此上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。
相关规定
《中华人民共和国物权法》
第九条 
        不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 
        不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第十六条 
        不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条 
        第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三十三条 
        因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国合同法》 
        第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
律师建议
当事人借名买房往往是出于规避限购政策、保障性住房限购政策或者信贷政策等目的，借名买房因为目的的需要，因此有一定的非法因素，借名买房就存在以下几方面的风险： 
        1.在房屋满足过户条件时，就像本案中一样，姑姑作为房屋的产权登记人并不承认借名买房事实的存在，从而不将房屋过户给实际出资人张B； 
        2.房屋产权登记人如果将房屋转让给善意第三人，那么善意第三人就取得了房屋产权，实际出资购房人只能找房屋产权登记人要求违约责任； 
        3.如果借名购买保障性住房，即使签订了书面协议，但是因为涉及违法，该协议可能被法院认定为无效。
因此购房人必须满足以下几个条件才可以将房子从登记人那里拿回来：
借名买房协议有效
＋
有证据证明借名事实
＋
房子可以变更登记
＋
不损害第三人利益
因此为了最大程度将借名买房变得安全，我们建议客户可以采取以下措施： 
        1.签订书面的借名买房合同，而且写得越明确越好，特别是产权方面的约定， 一定要明确房子归谁所有；另外违约责任也要设置得严格一些，预防登记人反悔，偷偷把房子卖掉；做最坏的打算，在合同中约定好合同无效后的处理方式，返还财产、按过错赔偿损失等； 
        2.保管好借名买房产生的书面证据。比如交首付款、按揭贷款、装修款、物业费、购房合同、借名买房合同等， 这些证据可以增大证明借名买房的可能性。 
        3.不仅要保管好房屋的产权证明，另外最好实际占有房屋，这样也可以增加证明实际出资人作为实际产权人的可能性。