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律师随笔

签购房合同注意事项
作者:张颖 律师  时间:2014年02月13日
  购房合同的主要内容包括以下几方面:
  1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
  2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
  3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
  4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
  5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
  6.产权登记和物业管理的约定;
  7.保修责任;
  8.乙方使用权限;
  9.双方认定的争议仲裁机构;
  10.违约赔偿责任;
  11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
  在签定上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:
  1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细,各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
  房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。
  3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施,要说明安装到什么程度。
  4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
  5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中,一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。

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