成功案例
租客坠楼死亡，谁应承担责任？
作者：雍雪林 律师 时间：2016年03月22日
租客坠楼死亡，谁应承担责任？
雍雪林 陈嘉颖
【案情简介】
于某是中山市一处房屋的所有权人，由于长期在外市工作，就将房屋整体出租给高某，由高某对外招租，双方签订了《房屋租赁合同》，合同期为6年，租金由高某向于某支付，定期转至于某帐户。租客许某已在出租屋居住了3年，居住在5楼，房屋的2楼、4楼均有大平台，专门晾晒衣服，但许某为了方便，长期就近在厕所外墙上拉绳晾晒衣物。2013年3月份的一天，租客许某在501房厕所收衣服时，失足从厕所窗口坠下至二楼阳台，当场死亡。公安机关认定死亡原因为高坠死亡。经过现场测量，许某坠亡的厕所窗口距地面高度为0.70m。于某的房屋产权证照齐全，于某与高某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，高某与租客签订的合同效力及于某；高某对出租房屋负有安全管理责任，如果发生人身伤亡事故的，由高某承担全部赔偿责任。事故发生后，三方因为赔偿问题，争执不下，发生纠纷。
许某的亲属认为，于某是房屋产权人，由于出租屋厕所窗口太低，导致许某失足坠亡，应由于某承担全部赔偿责任。许某则认为，许某自己贪图方便，自己坠楼身死，责任应由其自负；自己虽然是房屋产权人，已将房屋整体出租，高某自己也承诺发生伤亡事故由其负全责，即使承担也应由高某承担，与自己无关。而高某认为，许某不在指定位置晾晒衣物，导致事故发生，自己是有责任的。但房屋不是自己的，也只是帮助管理，故自己不应承担责任。
那么在本案中，究竟谁应对此事故承担赔偿责任呢？
【观点分析】
第一种观点认为，租客许某应对自己的行为负责，后果自己承担。
在本案中，于某是房屋产权人，高某是出租屋的管理人，在办理房产证时，已对房屋的设计、建筑进行了验收，才颁发了房产证，在出租房屋的过程中并不存在违法使用或非法租房屋的情况。许某是房屋的承租人，按照房屋的功能布局，房屋的2楼、4楼均设有专门晾晒衣物的地点，许某是成年人，明知厕所的窗口外墙并不是用于晾晒衣物的，且窗户比较低，在挂取衣物时存在危险性，明知存在失足坠落的风险，为了贪图方便，而主动为之，其过错是明显的，也是致命的，故许某对其自身收衣服时失足坠楼死亡的后果，自负其责。
第二种观点认为，许某的死亡，其本人有部分过错，但高某是出租屋的管理者，应安全事故的发生承担部分赔偿责任。
于某与高某的《房屋租赁合同》中的明确约定，即视为高某对出租屋管理义务的自愿承诺，这一约定免除了高某的法律责任，这种约定是合法有效的。许某一直向高某缴纳租金，既然高某承担了租赁的收益，那么相应也要承担风险，这才符合权利义务相一致的原则。许某自己未尽安全注意义务，但高某同样未尽到安全管理责任，没有在日常生活中制止任意晾晒行为，未起到警示、提醒作用，起到安全防范义务，故高某也应承担部分赔偿责任。
第三种观点认为，许某除自负部分责任外，于某作为房屋产权人，高某作为出租管理人，应共同承担赔偿责任。
1、死者许某明知厕所窗口高度存在安全隐患，仍长期在窗口挂晒衣服，作为成年人其应清楚该行为的风险，故应对其失足坠楼死亡承担主要责任。
2、高某作为出租屋的管理人，确保租客正常使用房屋及配套设施，是其法定的管理职责。厕所根本不是晾晒地点，但高某并及时制止或警告这种不当行为，而是听之任之，任其发展，才导致了悲剧的发生。高某的行为违反了租赁合同中管理义务的约定，应承担相应的法律责任。
3、在本案中，存在一个关键事实，即许某坠楼的厕所窗口离地面仅0.70m且未设置任何防护设施。根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）第5.8.1条款规定 “外窗窗台距楼面、地面净高低于时，应有防护设施”。 案发的房间窗台距地面为0.70m ，窗户可以左右自由移动，没有加装护栏、防护网等，不足以保证一般成年人的安全。而这个安全保障义务是于某的法定义务，故于某同样不能免责。
同意第三种观点。
【风险提示】
随着市场经济的发展，越来越多房屋所有权人将闲置的房屋出租给他人，以整租方式租赁给他人再由他人对外分租的方式日渐广泛，出租人往往会在租赁合同中与承租人约定免责条款，将管理义务转移给承租人，以此规避自身的风险。实际上，出租人作为房屋的所有权人负有保障出租屋安全的法定管理义务，与他人约定免除自己法定义务的做法，不符合法律规定，亦不可对抗合同以外的善意第三人。一旦发生安全事故，合同中约定的条款也可能被认定无效，不但不能起到转移风险的作用，还可能会陷入各种纠纷和麻烦之中。作为房屋产权人和出租管理人，应当履行各自的法定义务，落实出租屋备案登记，定期检查维修出租屋的各项设施，排查安全隐患，及时警示制止不当行为，以防范风险，确保出租业的规范、安全、和谐的良性发展，共筑美好生活。
雍雪林 陈嘉颖
【案情简介】
于某是中山市一处房屋的所有权人，由于长期在外市工作，就将房屋整体出租给高某，由高某对外招租，双方签订了《房屋租赁合同》，合同期为6年，租金由高某向于某支付，定期转至于某帐户。租客许某已在出租屋居住了3年，居住在5楼，房屋的2楼、4楼均有大平台，专门晾晒衣服，但许某为了方便，长期就近在厕所外墙上拉绳晾晒衣物。2013年3月份的一天，租客许某在501房厕所收衣服时，失足从厕所窗口坠下至二楼阳台，当场死亡。公安机关认定死亡原因为高坠死亡。经过现场测量，许某坠亡的厕所窗口距地面高度为0.70m。于某的房屋产权证照齐全，于某与高某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，高某与租客签订的合同效力及于某；高某对出租房屋负有安全管理责任，如果发生人身伤亡事故的，由高某承担全部赔偿责任。事故发生后，三方因为赔偿问题，争执不下，发生纠纷。
许某的亲属认为，于某是房屋产权人，由于出租屋厕所窗口太低，导致许某失足坠亡，应由于某承担全部赔偿责任。许某则认为，许某自己贪图方便，自己坠楼身死，责任应由其自负；自己虽然是房屋产权人，已将房屋整体出租，高某自己也承诺发生伤亡事故由其负全责，即使承担也应由高某承担，与自己无关。而高某认为，许某不在指定位置晾晒衣物，导致事故发生，自己是有责任的。但房屋不是自己的，也只是帮助管理，故自己不应承担责任。
那么在本案中，究竟谁应对此事故承担赔偿责任呢？
【观点分析】
第一种观点认为，租客许某应对自己的行为负责，后果自己承担。
在本案中，于某是房屋产权人，高某是出租屋的管理人，在办理房产证时，已对房屋的设计、建筑进行了验收，才颁发了房产证，在出租房屋的过程中并不存在违法使用或非法租房屋的情况。许某是房屋的承租人，按照房屋的功能布局，房屋的2楼、4楼均设有专门晾晒衣物的地点，许某是成年人，明知厕所的窗口外墙并不是用于晾晒衣物的，且窗户比较低，在挂取衣物时存在危险性，明知存在失足坠落的风险，为了贪图方便，而主动为之，其过错是明显的，也是致命的，故许某对其自身收衣服时失足坠楼死亡的后果，自负其责。
第二种观点认为，许某的死亡，其本人有部分过错，但高某是出租屋的管理者，应安全事故的发生承担部分赔偿责任。
于某与高某的《房屋租赁合同》中的明确约定，即视为高某对出租屋管理义务的自愿承诺，这一约定免除了高某的法律责任，这种约定是合法有效的。许某一直向高某缴纳租金，既然高某承担了租赁的收益，那么相应也要承担风险，这才符合权利义务相一致的原则。许某自己未尽安全注意义务，但高某同样未尽到安全管理责任，没有在日常生活中制止任意晾晒行为，未起到警示、提醒作用，起到安全防范义务，故高某也应承担部分赔偿责任。
第三种观点认为，许某除自负部分责任外，于某作为房屋产权人，高某作为出租管理人，应共同承担赔偿责任。
1、死者许某明知厕所窗口高度存在安全隐患，仍长期在窗口挂晒衣服，作为成年人其应清楚该行为的风险，故应对其失足坠楼死亡承担主要责任。
2、高某作为出租屋的管理人，确保租客正常使用房屋及配套设施，是其法定的管理职责。厕所根本不是晾晒地点，但高某并及时制止或警告这种不当行为，而是听之任之，任其发展，才导致了悲剧的发生。高某的行为违反了租赁合同中管理义务的约定，应承担相应的法律责任。
3、在本案中，存在一个关键事实，即许某坠楼的厕所窗口离地面仅0.70m且未设置任何防护设施。根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）第5.8.1条款规定 “外窗窗台距楼面、地面净高低于时，应有防护设施”。 案发的房间窗台距地面为0.70m ，窗户可以左右自由移动，没有加装护栏、防护网等，不足以保证一般成年人的安全。而这个安全保障义务是于某的法定义务，故于某同样不能免责。
同意第三种观点。
【风险提示】
随着市场经济的发展，越来越多房屋所有权人将闲置的房屋出租给他人，以整租方式租赁给他人再由他人对外分租的方式日渐广泛，出租人往往会在租赁合同中与承租人约定免责条款，将管理义务转移给承租人，以此规避自身的风险。实际上，出租人作为房屋的所有权人负有保障出租屋安全的法定管理义务，与他人约定免除自己法定义务的做法，不符合法律规定，亦不可对抗合同以外的善意第三人。一旦发生安全事故，合同中约定的条款也可能被认定无效，不但不能起到转移风险的作用，还可能会陷入各种纠纷和麻烦之中。作为房屋产权人和出租管理人，应当履行各自的法定义务，落实出租屋备案登记，定期检查维修出租屋的各项设施，排查安全隐患，及时警示制止不当行为，以防范风险，确保出租业的规范、安全、和谐的良性发展，共筑美好生活。
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