成功案例
房产代持需谨慎，千万豪宅终落空
作者：程金霞 律师 时间：2022年12月23日
【基本案情】
2009年3月，张三、李四与XX市A有限公司签订《商品房预售合同》，购买XX市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测面积134.88平方米，合同总价暂定172万元，2009年3月14日前张三、李四支付首付款34.4万元，2009年4月14日前通过贷款方式支付1,376,000元，其中首付款32.8万元由王五通过银行卡POS机支付。2010年4月8日，XX市A有限公司将系争房屋交付张三、李四，双方并签署房屋交接书，约定系争房屋实测面积134.48平方米，总房价款1,595,255元已付清。嗣后，房屋登记在张三、李四名下。
据张三确认，系争房屋实际系由王五出资购买，只因其女儿李四在XX市求学需要名下有房产，故和孩子父亲的好友即王五协商，在王五购买的系争房屋上挂名，房屋购买的出资费用都是王五负责。后因李四出国留学，不在需要在系争房屋上挂名，故向王五商议，彼此根据XX市人民政府颁布的最新购房政策，王五不具备在本市买房的资格，故王五通过其公司员工刘强的介绍找到毛小燕代持产权。
2016年10月13日，张三、李四作为出卖人，毛小燕作为买受人签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为310万，双方于2017年1月23日前办理转让过户手续。嗣后，毛小燕签署《关于房产过户的说明》一份，载明：“兹有位于XX市XX路XX弄XX弄XX公寓一套，原产权所有人为张三，受王五委托，通过闵行区XX中心办理相关手续，现已正式过户至毛小燕（身份证号：XXXXXXXXXX********）名下。该套房产实际权利人为王五，王五拥有该房产的最终处置权。”嗣后，系争房屋仍由王五进行出租管理。
2019年7月，毛小燕方通过案外人向王五提出不再代持系争房屋产权，并表示可在房屋出售后再谈补偿问题。后双方就房屋增值部分利益如何分配协商未果。2021年8月系争房屋出售价格平稳，均在1080万至1110万之间。
2021年9月7日，王五向法院起诉要求：1、解除与毛小燕之间关于系争房屋的产权代持合同关系；2、毛小燕按系争房屋的市场价值赔偿损失。
【法院裁判】
法院认为系争房屋的购房出资来源于王五，房屋交付后实际由王五在控制，对外出租收取租金，而毛小燕也认可其登记为产权人后并未控制和使用房屋，并且也出具了书面声明确认王五为系争房屋的权利人，故结合相关证据和各方陈述，可认定系争房屋由王五所购，并有张三、李四代持。2016年变更代持人为毛小燕。王五与毛小燕的代持合同成立。2009年与开发商签订购房合同时，王五并不属于限购对象，2011年相关限购政策出台，王五属于限购对象，2015年变更代持人，将系争房屋登记在毛小燕名下，现因王五仍属于限购对象，代持合同的目的已无法事项，王五要求解除代持合同的诉请，应予支持。
关于合同解除后的损失分担。本案中，代持合同解除后，系争房屋产权应归毛小燕所有。而王五主张毛小燕按房屋现值赔偿损失，该部分损失实际包含了系争房屋的出资款和增值损失。2015年，代持人由张三、李四变更为毛小燕，毛小燕及王五均应知晓王五属于限购对象，代持产权可能导致其产生相应的损失，故现因王五仍属于限购对象无法取得系争房屋产权而产生的损失，王五亦负有一定的责任。鉴于系争房屋最初系由王五出资，且长期由王五控制使用，其对房屋取得和管理维护贡献较大，结合毛小燕代持期间系争房屋及车位的增值情况，酌情认定毛小燕向王五赔偿损失1,000万元。故判决如下：
一、解除王五与毛小燕之间关于XX市XX路XX弄XX弄XX室的产权代持合同关系；
二、毛小燕于本判决生效之日起30日内向王五赔偿损失1000万元。
【律师说法】
根据《民法典物权编司法解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。可见，我国现行法律对房产代持是允许的，但法律允许不意味着您所筹划的房产代持行为能受到法律保护，一旦操作不慎，当初筹划的目的将落空，上述案例就是个很好的例子。此外，律师特别提醒，对于规避地方政府限购政策而做房产代持筹划的，也有不少司法判例是认为此类代持行为无效，大家在进行房产代持行为时一定慎重，请专业人士操作！
2009年3月，张三、李四与XX市A有限公司签订《商品房预售合同》，购买XX市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测面积134.88平方米，合同总价暂定172万元，2009年3月14日前张三、李四支付首付款34.4万元，2009年4月14日前通过贷款方式支付1,376,000元，其中首付款32.8万元由王五通过银行卡POS机支付。2010年4月8日，XX市A有限公司将系争房屋交付张三、李四，双方并签署房屋交接书，约定系争房屋实测面积134.48平方米，总房价款1,595,255元已付清。嗣后，房屋登记在张三、李四名下。
据张三确认，系争房屋实际系由王五出资购买，只因其女儿李四在XX市求学需要名下有房产，故和孩子父亲的好友即王五协商，在王五购买的系争房屋上挂名，房屋购买的出资费用都是王五负责。后因李四出国留学，不在需要在系争房屋上挂名，故向王五商议，彼此根据XX市人民政府颁布的最新购房政策，王五不具备在本市买房的资格，故王五通过其公司员工刘强的介绍找到毛小燕代持产权。
2016年10月13日，张三、李四作为出卖人，毛小燕作为买受人签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为310万，双方于2017年1月23日前办理转让过户手续。嗣后，毛小燕签署《关于房产过户的说明》一份，载明：“兹有位于XX市XX路XX弄XX弄XX公寓一套，原产权所有人为张三，受王五委托，通过闵行区XX中心办理相关手续，现已正式过户至毛小燕（身份证号：XXXXXXXXXX********）名下。该套房产实际权利人为王五，王五拥有该房产的最终处置权。”嗣后，系争房屋仍由王五进行出租管理。
2019年7月，毛小燕方通过案外人向王五提出不再代持系争房屋产权，并表示可在房屋出售后再谈补偿问题。后双方就房屋增值部分利益如何分配协商未果。2021年8月系争房屋出售价格平稳，均在1080万至1110万之间。
2021年9月7日，王五向法院起诉要求：1、解除与毛小燕之间关于系争房屋的产权代持合同关系；2、毛小燕按系争房屋的市场价值赔偿损失。
【法院裁判】
法院认为系争房屋的购房出资来源于王五，房屋交付后实际由王五在控制，对外出租收取租金，而毛小燕也认可其登记为产权人后并未控制和使用房屋，并且也出具了书面声明确认王五为系争房屋的权利人，故结合相关证据和各方陈述，可认定系争房屋由王五所购，并有张三、李四代持。2016年变更代持人为毛小燕。王五与毛小燕的代持合同成立。2009年与开发商签订购房合同时，王五并不属于限购对象，2011年相关限购政策出台，王五属于限购对象，2015年变更代持人，将系争房屋登记在毛小燕名下，现因王五仍属于限购对象，代持合同的目的已无法事项，王五要求解除代持合同的诉请，应予支持。
关于合同解除后的损失分担。本案中，代持合同解除后，系争房屋产权应归毛小燕所有。而王五主张毛小燕按房屋现值赔偿损失，该部分损失实际包含了系争房屋的出资款和增值损失。2015年，代持人由张三、李四变更为毛小燕，毛小燕及王五均应知晓王五属于限购对象，代持产权可能导致其产生相应的损失，故现因王五仍属于限购对象无法取得系争房屋产权而产生的损失，王五亦负有一定的责任。鉴于系争房屋最初系由王五出资，且长期由王五控制使用，其对房屋取得和管理维护贡献较大，结合毛小燕代持期间系争房屋及车位的增值情况，酌情认定毛小燕向王五赔偿损失1,000万元。故判决如下：
一、解除王五与毛小燕之间关于XX市XX路XX弄XX弄XX室的产权代持合同关系；
二、毛小燕于本判决生效之日起30日内向王五赔偿损失1000万元。
【律师说法】
根据《民法典物权编司法解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。可见，我国现行法律对房产代持是允许的，但法律允许不意味着您所筹划的房产代持行为能受到法律保护，一旦操作不慎，当初筹划的目的将落空，上述案例就是个很好的例子。此外，律师特别提醒，对于规避地方政府限购政策而做房产代持筹划的，也有不少司法判例是认为此类代持行为无效，大家在进行房产代持行为时一定慎重，请专业人士操作！
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程金霞律师
电话：15906603573
