律师随笔
黄浦区2012年002号房屋征收决定
作者：黄方明 律师 时间：2013年04月14日
上海市黄浦区人民政府房屋征收决定
黄府征[2012]002号
因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。
房屋征收范围：复兴中路177号-201号；顺昌路245号-331号（包括顺昌路249弄1号、279弄1-79号，313弄7-13号、30号-35号，325弄1号）；合肥路44号-100号（包括合肥路64弄1-4号，82弄1号）。
被征收人、公有房屋承租人对本决定不服的，可以在本公告公布之日起60日内向上海市人民政府依法申请行政复议，也可以自本公告公布之日起三个月内向人民法院依法提起行政诉讼。
上海市黄浦区人民政府
二○一二年六月二日
附：专业动拆迁律师建言：
【上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明律师按】：黄浦区116地块（西块）随着房屋动拆迁工作进一步落实和推进，拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与公房同住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋动拆迁引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已经代理该拆迁地块多起案件的审判实践及本律师多年来从事房屋动拆迁纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋被动迁市民提几点建议：
1、对于拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置内容分歧较大一时无法达成安置协议的情形，我们建议被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人与被拆迁房屋有关联的同住人（亦称公房同住人或居住困难认定安置对象，拆迁新政策统称为“共同居住人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与拆迁人签订补偿安置协议，尽量避免拆迁人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被拆迁人千万不要有侥幸心里，更不可自以为政府不敢轻易强迁，合法强制拆迁房屋在我们国家一直是存在的，而不少市民总是认为政府是不可以强制拆迁房屋的，这是房屋动拆迁实践中一个普遍误解。从法律政策上来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未及时申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被拆迁人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很差，甚至房源位置既偏房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被拆迁房屋安置利益有关的所有人员。
2、关于被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间因补偿安置权益分割引发的纠纷，建议被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，作为被拆迁房屋的公房同住人或居住困难认定对象应抓紧时间考虑诉讼解决问题。
3、由于房屋动拆迁实践中往往是公房同住人或居住困难认定对象的安置权益容易受到侵害，笔者认为：作为公房同住人或居住困难认定对象应尽可能通过多渠道了解补偿安置协议的谈判与签订情况，由于房屋动迁过程中，拆迁人仅与被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人商谈整个拆迁补偿安置事宜，因此，其他公房同住人或居住困难认定对象难得及时得知房屋拆迁协议的谈判及签订过程（现在普遍采取电脑及上墙张贴公示基本安置情况，但也存在公布不及时以及更详细的安置材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，公房同住人及居住困难认定对象在大体了解安置协议签订已经签订的情况下，及时向法院提起共有分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是愿意放弃安置房安置而接受分割补偿安置款的情形。而对主张取得安置房屋的公房同住人或居住困难认定对象而言，万不可也无必要立即启动诉讼程序，因为根据上海法院受理安置房确权诉讼的前提条件，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。
综上，对于仅主张分割补偿安置款的当事人而言，可以在安置协议签订后即使协议没有生效，也可向法院提起诉讼，在起诉主张自己应得补偿安置款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋拆迁人出具财产保全裁定书，要求拆迁人在向被拆迁人支付补偿安置款之前，在被拆迁人银行账户内冻结公房同住人或居住困难认定对象所主张的安置份额，以确保自己主张并得到法院支持的安置款在法院判决后得到顺利执行，至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿安置协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿安置款及应当获得安置房屋的情况下，尽可能确认公房承租人或房屋产权人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则公房同住人或居住困难认定对象基本可以“高枕无忧”，待安置房大产权证办出后，直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若公房承租人或房屋产权人选择的安置房源较少，则公房同住人或居住困难认定对象应考虑改安置房的确权诉讼为安置款的共有物分割诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于公房同住人或困难居住认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及，有疑问的朋友，可以电话咨询：13817558905，黄方明律师。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）
黄府征[2012]002号
因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。
房屋征收范围：复兴中路177号-201号；顺昌路245号-331号（包括顺昌路249弄1号、279弄1-79号，313弄7-13号、30号-35号，325弄1号）；合肥路44号-100号（包括合肥路64弄1-4号，82弄1号）。
被征收人、公有房屋承租人对本决定不服的，可以在本公告公布之日起60日内向上海市人民政府依法申请行政复议，也可以自本公告公布之日起三个月内向人民法院依法提起行政诉讼。
上海市黄浦区人民政府
二○一二年六月二日
附：专业动拆迁律师建言：
【上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明律师按】：黄浦区116地块（西块）随着房屋动拆迁工作进一步落实和推进，拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与公房同住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋动拆迁引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已经代理该拆迁地块多起案件的审判实践及本律师多年来从事房屋动拆迁纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋被动迁市民提几点建议：
1、对于拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置内容分歧较大一时无法达成安置协议的情形，我们建议被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人与被拆迁房屋有关联的同住人（亦称公房同住人或居住困难认定安置对象，拆迁新政策统称为“共同居住人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与拆迁人签订补偿安置协议，尽量避免拆迁人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被拆迁人千万不要有侥幸心里，更不可自以为政府不敢轻易强迁，合法强制拆迁房屋在我们国家一直是存在的，而不少市民总是认为政府是不可以强制拆迁房屋的，这是房屋动拆迁实践中一个普遍误解。从法律政策上来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未及时申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被拆迁人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很差，甚至房源位置既偏房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被拆迁房屋安置利益有关的所有人员。
2、关于被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间因补偿安置权益分割引发的纠纷，建议被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，作为被拆迁房屋的公房同住人或居住困难认定对象应抓紧时间考虑诉讼解决问题。
3、由于房屋动拆迁实践中往往是公房同住人或居住困难认定对象的安置权益容易受到侵害，笔者认为：作为公房同住人或居住困难认定对象应尽可能通过多渠道了解补偿安置协议的谈判与签订情况，由于房屋动迁过程中，拆迁人仅与被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人商谈整个拆迁补偿安置事宜，因此，其他公房同住人或居住困难认定对象难得及时得知房屋拆迁协议的谈判及签订过程（现在普遍采取电脑及上墙张贴公示基本安置情况，但也存在公布不及时以及更详细的安置材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，公房同住人及居住困难认定对象在大体了解安置协议签订已经签订的情况下，及时向法院提起共有分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是愿意放弃安置房安置而接受分割补偿安置款的情形。而对主张取得安置房屋的公房同住人或居住困难认定对象而言，万不可也无必要立即启动诉讼程序，因为根据上海法院受理安置房确权诉讼的前提条件，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。
综上，对于仅主张分割补偿安置款的当事人而言，可以在安置协议签订后即使协议没有生效，也可向法院提起诉讼，在起诉主张自己应得补偿安置款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋拆迁人出具财产保全裁定书，要求拆迁人在向被拆迁人支付补偿安置款之前，在被拆迁人银行账户内冻结公房同住人或居住困难认定对象所主张的安置份额，以确保自己主张并得到法院支持的安置款在法院判决后得到顺利执行，至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿安置协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿安置款及应当获得安置房屋的情况下，尽可能确认公房承租人或房屋产权人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则公房同住人或居住困难认定对象基本可以“高枕无忧”，待安置房大产权证办出后，直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若公房承租人或房屋产权人选择的安置房源较少，则公房同住人或居住困难认定对象应考虑改安置房的确权诉讼为安置款的共有物分割诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于公房同住人或困难居住认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及，有疑问的朋友，可以电话咨询：13817558905，黄方明律师。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）
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电话：13817558…
