律师随笔
静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
作者：黄方明 律师 时间：2014年11月10日
静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
【上海资深、专业动拆迁律师黄方明建言】：静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案已经出台，第二轮征询正在紧锣密鼓之中。随着该地块房屋征收工作的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已代理该街坊及静安区其他59街坊（二期）、59街坊（一期）、66街坊、67街坊等征收地块的司法审判实践及本律师多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋征收利害关系人提几点建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
一、房屋征收与补偿的法规、规章、政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）；
（三）《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行，<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）；
（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）；
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；
（六）《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）；
（七）《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》（沪府办发[2012]26号）；
（八）《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征收〔2013〕9号）；
（九）其他相关法规和规范性文件。
二、房屋征收与补偿的目的
为加快推进旧城区改建，改善居民居住条件和环境。
三、房屋征收范围
海防路266号-330号（双号）,284弄,302弄，324弄。江宁路807号-933号（单号），881弄，921弄。安远路175号-183号（单号），185弄。
四、房屋征收补偿协议
（一）房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
（二）房屋征收补偿协议签订主体的确认
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征收〔2013〕9号）文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可书面或办理委托书的公证手续委托代表签约，订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。
（三）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
（四）房屋征收补偿协议为附生效条件协议
房屋征收决定作出后，被征收人、公用房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%；签约期限为4个月；签约期限起始日为评估报告公告后40天内（具体时间另行公告）。
（五）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
根据《实施细则》第四十四条规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（六）房屋征收补偿决定
本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
五、被征收房屋类型和建筑面积的认定
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据房地产权证、公有房屋出租人、房屋管理部门的房籍资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。
（二）被征收房屋建筑面积的认定
详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及以外面积认定和补贴办法》。
（三）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
六、房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
（一）居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿计算标准
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积
评估均价标准，由房地产评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日）
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积
补贴系数：0.3
按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。被征收房屋属于独立成套独用新工房居住房屋的，每证补贴面积标准为12平方米建筑面积。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积
2、房屋产权调换
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
3、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
4、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
5、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
6、居住困难户的补贴
按照本地块居住困难户的认定标准、认定流程以及下列折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加困难户补贴，但已享受过经济适用房政策的除外。增加的补贴可以用于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人、应当根据《实施细则》第三十一条的规定，按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额1÷折算单价÷居住困难户人数。
困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
折算单价：11000元/平方米
居住困难户的认定标准和认定流程详见《静安区80街坊旧城区改建居住困难户认定和补贴办法》
（二）非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%
被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
2、征收私有非居住房屋的补偿标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
3、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%
4、居住和非居住兼用房屋的征收补偿
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。
5、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿
因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的设备，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予10万元补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
6、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿，被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可按《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。复核、鉴定结果高于此标准的，复核、鉴定费用由征收部门负担，复核、鉴定结果不变或低于此标准的，复核、鉴定费用由申请人负担。
7、室内装饰装修价值补偿
按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米补贴，每证低于10万元的，按10万元计算。
若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
七、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用
（一）各类补贴
1、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予8000元/平方米旧城区改建补贴，不足15万元的，按15万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户补贴）的30%自行购房补贴，不足38万元按38万元计算；
（2）对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买金额未超过被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户补贴）的，以剩余部分金额为基准给予30%的自行购房补贴。
3、装潢补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
4、搬场、家用设施移装补贴
（1）搬场补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予15元/平方米补贴。每证低于800元的，按800元计算。凡在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），每证免费提供搬场车一个车次。
（2）家用设施移装补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予家庭设施移装补贴，按下列标准结算。
5、过渡费补贴
本基地过渡方式为自行过渡。
在签约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的，以《实施细则》规定的计户单位为基准：
（1）选择货币补偿或仅选购基地现房的，每证给予3000元/月的补贴，补贴期限为3个月。
（2）购买基地期房的，以《实施细则》规定的计户单位为基准，按被征收房屋建筑面积每证给予100元/平方米/月的标准发放补贴，不足3000元/月的，按3000元/月计算，每三个月发放一次，发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。其中购房基地多套期房的，在第一套期房收到入户通知单的次月，不论被征收房屋建筑面积大小，每证统一按3000元/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
基地提供的期房未按约定时间交付，逾期部门每月按期房补贴标准增加50%发放。
（3）既购买基地现房又购买基地期房，不论被征收房屋建筑面积大小，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证统一按3000元/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
6、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴办法》。
（二）各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予8万元签约奖励。25平方米以上的，超过部分按1000元/平方米奖励。
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予建筑面积如下速签奖励。
3、集体按期签约奖励
本基地设32组（分组情况见基地公告）。
签约率达到85%征收决定生效后，以《实施细则》规定的计户单位为基准，（1）对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。（2）对达到85%签约率的小组，提升一个百分点给予在签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10000元奖励，以此类推（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
4、按期搬迁奖励
房屋征收补偿协议生效后，按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励5万元。
5、户口迁移奖励
被征收人、公有房屋承租人在签订房屋征收补偿协议后，按约定期限搬离被征收房屋并办理退租交房手续的，在3个月内（购买基地期房的在交房后3个月内）将原有房屋内所有户口选出原址的，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予2万元奖励。
6、协议生效计算奖励
房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
八、征收非居住房屋的各类补贴、奖励费用
（一）各类补贴
1、旧城区改建补贴
被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，按被征收房屋建筑面积，给予15000元/平方米旧城区改建补贴，不足30万元的，按30万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，给予被征收非居住房屋补偿金额3（含居住困难户保障补贴）的50%自行购买补贴，每证低于60万元的，按60万元计算。
（2）对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买总金额未超出被征收非居住房屋补偿金额3（含居住困难户保障补贴）的，以剩余部分金额为基准给予50%的自行购房补贴。
3、证照补贴
对被征收非居住房屋内持有效个体工商营业执照的个体工商户，给予补贴30万元。
4、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴口径》（居非兼用不重复计算）。
5、套型面积补贴
无居住面积的纯非居住房屋，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予15平方米的套型面积补贴，补贴标准按被征收房屋的房地产市场评估均价计算。
（二）各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在10平米方以内的（含10平方米），以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予30万元奖励；被征收房屋建筑面积在10平方米以上，超过部分按1.2万元/平方米奖励。
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下速签奖励（居非兼用不重复计算）：
3、集体按期签约奖励
本基地设32组（分组情况见基地公告）。
签约率达到85%征收决定生效后，以《实施细则》规定的计户单位为基准，（1）对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。（2）对达到85%签约率的小组，提升一个百分点给予在签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10000元奖励，以此类推（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
（居非兼用不重复计算）
4、按期搬迁奖励
房屋征收补偿协议生效后，按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励30万元。（居非兼用不重复计算）
5、协议生效计算奖励
房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额4以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购原则和标准
（一）本基地产权调换房源
1、配套商品房：
（1）区地产三林一期
（购入价13800元/平方米，每平方米优惠1800元，期房）
（2）区地产三林二期
（购入价13800元/平方米，每平方米优惠1800元，期房）
（3）汇福周浦
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠2000元，期房）
（4）宝谊顾村
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠300元，期房）
（5）中怡顾村
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠300元，期房）
（6）益翔云翔
（购入价9950元/平方米，每平方米优惠2150元，期房）
（7）保利云翔
（购入价9950元/平方米，每平方米优惠950元，现房）
（8）欣沁华新A
（购入价9700元/平方米，每平方米优惠1900元，期房）
（9）欣沁华新B、益欣华新
（购入价12000元/平方米，每平方米优惠4200元，期房）
（10）韵意泗泾
（购入价9900元/平方米，每平方米优惠2100元，期房）
（11）新城洞泾
（购入价12000元/平方米，每平方米优惠4200元，期房）
2、就近配套商品房：瀛程馨宁
（购入价17500元/平方米，每平方米优惠2000元，现房）
3、就近产权调换商品房：怡佳公寓（现房）
上述房屋定价为评估价格9折（房屋的价格评估时点为房屋征收决定公告之日）
4、普通产权调换商品房：
（1）海上名豪苑一期（现房）
（2）海上名豪苑四期（期房）
（3）锦华茗园（现房）
（4）家旺景苑（现房）
（5）盐湖新居（现房）
上述房屋定价为评估价格9折（房屋的价格评估时点为房屋征收决定公告之日）
（二）选购办法
详见《静安区80街坊旧城区改建产权调换房屋选购办法》
十、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在本市房地产估价师协会网站上发布，接受评估机构报名，并将经审核符合条件的评估机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。
房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
具体操作方案参照《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）。
十一、搬迁期限
被征收人、公有房屋承租人在房屋征收决定生效和签约期满后，应当按照补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
十二、受委托的房屋征收事务所名称
（一）、海防路274-298号（双号）；海防路278弄3-4号；海防路284弄3-19号（单号）；江宁路811、813号；江宁路881弄1-66号；江宁路881弄301-338号；安远路175-183号；安远路185弄39-47号。
上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司
地址：江宁路869号
接待时间：上午9：00-11：00，下午14：00-17：00
联系、监督电话：62590173
（二）、海防路302弄3号-153号（单号）；海防路304号-322号（双号）；海防路324弄3号-63号（单号）；海防路328号-330号（双号）。
上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司
地址：江宁路869号
接待时间：上午9：00-11：00，下午14：00-17：00
联系电话：62586876
监督电话：62586880
十三、其他事项
（一）本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币；
（二）特殊对象补贴按《静安区80街坊旧城区改建特殊对象认定和补贴办法》
（三）静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿工作人员的名单和上岗证号均公布于征收范围内，工作人员在开展房屋征收工作时必须持所属征收事务所工作证和上海市房屋征收工作证。
（四）本方案不适用被征收人、公有房屋承租人为机关、社会团体、企业、事业单位。
十四、有关用语的含义
（一）被征收居住房屋补偿金额1=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴
（二）被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴＋各类补贴、奖励费用（扣除装潢补贴、搬场和家用设施移装补贴、过渡费补贴、按期搬迁奖、户口迁移奖、过渡费补贴、集体按期签约奖）
（三）被征收非居住房屋补偿金额3=评估价格（公有承租:*80%）
（四）被征收非居住房屋征收补偿（补贴、奖励）总金额4=评估价格（公有承租：*80%）＋各类补贴、奖励费用（扣除按期搬迁奖、集体按期签约奖）
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
【上海资深、专业动拆迁律师黄方明建言】：静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案已经出台，第二轮征询正在紧锣密鼓之中。随着该地块房屋征收工作的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已代理该街坊及静安区其他59街坊（二期）、59街坊（一期）、66街坊、67街坊等征收地块的司法审判实践及本律师多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋征收利害关系人提几点建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
一、房屋征收与补偿的法规、规章、政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）；
（三）《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行，<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）；
（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）；
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；
（六）《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）；
（七）《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》（沪府办发[2012]26号）；
（八）《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征收〔2013〕9号）；
（九）其他相关法规和规范性文件。
二、房屋征收与补偿的目的
为加快推进旧城区改建，改善居民居住条件和环境。
三、房屋征收范围
海防路266号-330号（双号）,284弄,302弄，324弄。江宁路807号-933号（单号），881弄，921弄。安远路175号-183号（单号），185弄。
四、房屋征收补偿协议
（一）房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
（二）房屋征收补偿协议签订主体的确认
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征收〔2013〕9号）文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可书面或办理委托书的公证手续委托代表签约，订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。
（三）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
（四）房屋征收补偿协议为附生效条件协议
房屋征收决定作出后，被征收人、公用房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%；签约期限为4个月；签约期限起始日为评估报告公告后40天内（具体时间另行公告）。
（五）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
根据《实施细则》第四十四条规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（六）房屋征收补偿决定
本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
五、被征收房屋类型和建筑面积的认定
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据房地产权证、公有房屋出租人、房屋管理部门的房籍资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。
（二）被征收房屋建筑面积的认定
详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及以外面积认定和补贴办法》。
（三）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
六、房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
（一）居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿计算标准
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积
评估均价标准，由房地产评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日）
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积
补贴系数：0.3
按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。被征收房屋属于独立成套独用新工房居住房屋的，每证补贴面积标准为12平方米建筑面积。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积
2、房屋产权调换
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
3、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
4、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
5、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
6、居住困难户的补贴
按照本地块居住困难户的认定标准、认定流程以及下列折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加困难户补贴，但已享受过经济适用房政策的除外。增加的补贴可以用于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人、应当根据《实施细则》第三十一条的规定，按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额1÷折算单价÷居住困难户人数。
困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
折算单价：11000元/平方米
居住困难户的认定标准和认定流程详见《静安区80街坊旧城区改建居住困难户认定和补贴办法》
（二）非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人的补偿金额=评估价格×20%
公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%
被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
2、征收私有非居住房屋的补偿标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
3、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋的补偿、补贴标准
被征收人的补偿金额=评估价格×100%
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%
4、居住和非居住兼用房屋的征收补偿
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。
5、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿
因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的设备，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予10万元补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
6、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿，被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可按《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。复核、鉴定结果高于此标准的，复核、鉴定费用由征收部门负担，复核、鉴定结果不变或低于此标准的，复核、鉴定费用由申请人负担。
7、室内装饰装修价值补偿
按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米补贴，每证低于10万元的，按10万元计算。
若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
七、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用
（一）各类补贴
1、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予8000元/平方米旧城区改建补贴，不足15万元的，按15万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户补贴）的30%自行购房补贴，不足38万元按38万元计算；
（2）对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买金额未超过被征收居住房屋补偿金额1（含居住困难户补贴）的，以剩余部分金额为基准给予30%的自行购房补贴。
3、装潢补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
4、搬场、家用设施移装补贴
（1）搬场补贴
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给予15元/平方米补贴。每证低于800元的，按800元计算。凡在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），每证免费提供搬场车一个车次。
（2）家用设施移装补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予家庭设施移装补贴，按下列标准结算。
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电话移装费 |
每号150元 |
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管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费 |
每表500元 |
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热水器拆装费 |
每台300元 |
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空调拆装费 |
每台400元 |
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有线电视拆装费 |
每户330元 |
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宽带移装费 |
每户220元 |
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由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费 |
每户100元 |
本基地过渡方式为自行过渡。
在签约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的，以《实施细则》规定的计户单位为基准：
（1）选择货币补偿或仅选购基地现房的，每证给予3000元/月的补贴，补贴期限为3个月。
（2）购买基地期房的，以《实施细则》规定的计户单位为基准，按被征收房屋建筑面积每证给予100元/平方米/月的标准发放补贴，不足3000元/月的，按3000元/月计算，每三个月发放一次，发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。其中购房基地多套期房的，在第一套期房收到入户通知单的次月，不论被征收房屋建筑面积大小，每证统一按3000元/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
基地提供的期房未按约定时间交付，逾期部门每月按期房补贴标准增加50%发放。
（3）既购买基地现房又购买基地期房，不论被征收房屋建筑面积大小，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证统一按3000元/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
6、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴办法》。
（二）各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予8万元签约奖励。25平方米以上的，超过部分按1000元/平方米奖励。
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予建筑面积如下速签奖励。
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签约期第1和第2个月 |
签约期第3个月 |
签约期第4个月 |
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3万元 |
2万元 |
1万元 |
本基地设32组（分组情况见基地公告）。
签约率达到85%征收决定生效后，以《实施细则》规定的计户单位为基准，（1）对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。（2）对达到85%签约率的小组，提升一个百分点给予在签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10000元奖励，以此类推（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
4、按期搬迁奖励
房屋征收补偿协议生效后，按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励5万元。
5、户口迁移奖励
被征收人、公有房屋承租人在签订房屋征收补偿协议后，按约定期限搬离被征收房屋并办理退租交房手续的，在3个月内（购买基地期房的在交房后3个月内）将原有房屋内所有户口选出原址的，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予2万元奖励。
6、协议生效计算奖励
房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
八、征收非居住房屋的各类补贴、奖励费用
（一）各类补贴
1、旧城区改建补贴
被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，按被征收房屋建筑面积，给予15000元/平方米旧城区改建补贴，不足30万元的，按30万元计算。
2、自行购房补贴
（1）对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，给予被征收非居住房屋补偿金额3（含居住困难户保障补贴）的50%自行购买补贴，每证低于60万元的，按60万元计算。
（2）对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，其购买总金额未超出被征收非居住房屋补偿金额3（含居住困难户保障补贴）的，以剩余部分金额为基准给予50%的自行购房补贴。
3、证照补贴
对被征收非居住房屋内持有效个体工商营业执照的个体工商户，给予补贴30万元。
4、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴口径》（居非兼用不重复计算）。
5、套型面积补贴
无居住面积的纯非居住房屋，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予15平方米的套型面积补贴，补贴标准按被征收房屋的房地产市场评估均价计算。
（二）各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋建筑面积在10平米方以内的（含10平方米），以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予30万元奖励；被征收房屋建筑面积在10平方米以上，超过部分按1.2万元/平方米奖励。
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段每证给予如下速签奖励（居非兼用不重复计算）：
|
签约期第1和第2个月 |
签约期第3个月 |
签约期第4个月 |
|
3万元 |
2万元 |
1万元 |
本基地设32组（分组情况见基地公告）。
签约率达到85%征收决定生效后，以《实施细则》规定的计户单位为基准，（1）对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。（2）对达到85%签约率的小组，提升一个百分点给予在签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10000元奖励，以此类推（百分点仅取整数部分，不四舍五入）。
（居非兼用不重复计算）
4、按期搬迁奖励
房屋征收补偿协议生效后，按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续（原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所），以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予奖励30万元。（居非兼用不重复计算）
5、协议生效计算奖励
房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额4以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内（含10日）签约的，统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购原则和标准
（一）本基地产权调换房源
1、配套商品房：
（1）区地产三林一期
（购入价13800元/平方米，每平方米优惠1800元，期房）
（2）区地产三林二期
（购入价13800元/平方米，每平方米优惠1800元，期房）
（3）汇福周浦
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠2000元，期房）
（4）宝谊顾村
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠300元，期房）
（5）中怡顾村
（购入价9800元/平方米，每平方米优惠300元，期房）
（6）益翔云翔
（购入价9950元/平方米，每平方米优惠2150元，期房）
（7）保利云翔
（购入价9950元/平方米，每平方米优惠950元，现房）
（8）欣沁华新A
（购入价9700元/平方米，每平方米优惠1900元，期房）
（9）欣沁华新B、益欣华新
（购入价12000元/平方米，每平方米优惠4200元，期房）
（10）韵意泗泾
（购入价9900元/平方米，每平方米优惠2100元，期房）
（11）新城洞泾
（购入价12000元/平方米，每平方米优惠4200元，期房）
2、就近配套商品房：瀛程馨宁
（购入价17500元/平方米，每平方米优惠2000元，现房）
3、就近产权调换商品房：怡佳公寓（现房）
上述房屋定价为评估价格9折（房屋的价格评估时点为房屋征收决定公告之日）
4、普通产权调换商品房：
（1）海上名豪苑一期（现房）
（2）海上名豪苑四期（期房）
（3）锦华茗园（现房）
（4）家旺景苑（现房）
（5）盐湖新居（现房）
上述房屋定价为评估价格9折（房屋的价格评估时点为房屋征收决定公告之日）
（二）选购办法
详见《静安区80街坊旧城区改建产权调换房屋选购办法》
十、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在本市房地产估价师协会网站上发布，接受评估机构报名，并将经审核符合条件的评估机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。
房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
具体操作方案参照《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》（沪房管规范市[2013]7号）。
十一、搬迁期限
被征收人、公有房屋承租人在房屋征收决定生效和签约期满后，应当按照补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
十二、受委托的房屋征收事务所名称
（一）、海防路274-298号（双号）；海防路278弄3-4号；海防路284弄3-19号（单号）；江宁路811、813号；江宁路881弄1-66号；江宁路881弄301-338号；安远路175-183号；安远路185弄39-47号。
上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司
地址：江宁路869号
接待时间：上午9：00-11：00，下午14：00-17：00
联系、监督电话：62590173
（二）、海防路302弄3号-153号（单号）；海防路304号-322号（双号）；海防路324弄3号-63号（单号）；海防路328号-330号（双号）。
上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司
地址：江宁路869号
接待时间：上午9：00-11：00，下午14：00-17：00
联系电话：62586876
监督电话：62586880
十三、其他事项
（一）本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币；
（二）特殊对象补贴按《静安区80街坊旧城区改建特殊对象认定和补贴办法》
（三）静安区80街坊旧城区改建房屋征收与补偿工作人员的名单和上岗证号均公布于征收范围内，工作人员在开展房屋征收工作时必须持所属征收事务所工作证和上海市房屋征收工作证。
（四）本方案不适用被征收人、公有房屋承租人为机关、社会团体、企业、事业单位。
十四、有关用语的含义
（一）被征收居住房屋补偿金额1=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴
（二）被征收居住房屋补偿（补贴、奖励）总金额2=评估价格（公有承租：*80%）＋价格补贴＋套型面积补贴＋各类补贴、奖励费用（扣除装潢补贴、搬场和家用设施移装补贴、过渡费补贴、按期搬迁奖、户口迁移奖、过渡费补贴、集体按期签约奖）
（三）被征收非居住房屋补偿金额3=评估价格（公有承租:*80%）
（四）被征收非居住房屋征收补偿（补贴、奖励）总金额4=评估价格（公有承租：*80%）＋各类补贴、奖励费用（扣除按期搬迁奖、集体按期签约奖）
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
律师资料
黄方明律师
电话：13817558…
