律师随笔
华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
作者：黄方明 律师 时间：2016年01月28日
华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
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【编者按】静安区（闸北区）华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案于2016年1月19日正式出台，该地块目前已进入紧张有序的第二轮签约当中。随着该地块房屋征收工作的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已代理该街坊及闸北区安康苑、晋元地块、鸿临苑等地块的司法审判实践及本律师多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋征收利害关系人提几点建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）
3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
5、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）
6、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》（沪府发办[2014]13号）
7、《住房和城乡建设部分关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房[2011]77号）
8、《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》（沪房管规范市[2013]7号）
9、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发[2012]73号）
10、其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
由政府依照本市有关城乡建设规定，对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
东至浙江北路、西至晋元路、南至海宁路、北至天目中路。
（具体地址、门牌号以公示为准）
四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房[90]规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分布的通知》（沪房地资市[2013]141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
（二）被征收房屋建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。
3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。
（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准：
（1）原始计划为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋作用的，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。
五、征收补偿协议主体的确定
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
六、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告。
征收补偿协议生效之后一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法
（一）房屋征收补偿方式
1、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
2、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
3、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
（二）征收居住房屋的补偿、补贴计算标准
1、征收私有居住房屋：
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经闸北区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经闸北区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）
被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
3、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
4、征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
5、居住房屋的装潢补偿：
（1）被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元／平方米建筑面积给予装潢补偿；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元／平方米建筑面积给予装潢补偿。
（2）被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补偿。
6、不予认定建筑面积的建筑物残值补偿
（1）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台和天井，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。
（2）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。
注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。
（3）其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予3万元/证的残值补偿。
（三）居住困难户的优先保障
1、居住困难户的申请和审核：
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
2、居住困难户的保障补贴：
按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋补偿金额。
经区人民政府认定本基地折算单价为12500元/平方米（建筑面积）。
（四）征收非居住房屋（个体工商户）的补偿、补贴计算标准
1、非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：
公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％。
私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。
2、停产停业损失补偿：
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。
3、其他补偿：
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于100000元的，可按100000元计算。
4、执照补贴：对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，按证给予100000元/证补贴。
5、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
（五）征收非居住房屋（企事业单位）的补偿、补贴计算标准
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《上海市关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》的相关规定，另行制定补偿方案。
八、征收居住房屋各类补贴
1、搬家费补贴：搬家费=15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。
2、家用设施移装费补贴：
（1）电话移装费每台140元（凭账单）；
（2）管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；
（3）热水器拆装每台300元（凭账单）；
（4）有线电视移装费每户300元（凭收据）；
（5）空调拆装费每台400元（凭发票）；
（6）宽带移装费每号140元（凭发票）；
（7）由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。
上述家用设施移装费补贴合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，按实计算。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法
详见《华兴新城地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购办法》
十、签约奖励办法
至签约期止，征收签约率达到90%（含90%）的，征收补偿协议生效的，签约居住及非居住房屋每证可获得以下奖励:
（一）居住房屋签约奖励标准
1、协议签约奖励：
（1）签约期内
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到90%（含90%）的，按180000元/证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
（2）签约期后
签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按150000元/证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
2、签约率递增奖励：
在签约期之内签约，至签约期止，签约率在90%基础上（不含90%）每增加1%，增加给予10000元/证的协议签约奖。
特别说明：签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%，签约率若为90.99%，未达到增加1%，奖励不增加，签约率若为91.00%，增加了1%，奖励增加10000元/证，以此类推。
签约率递增奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并完成搬迁，签约期截止之日的签约率经房屋征收部门公示后3个月内另行签订结算单。
签约期之后签约的，不享受签约率递增奖励。
3、早签多得益奖励：
凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证30000元，自签约期第十天起每天递减300元。
计算公式为：
早签多得益奖励＝30000元－300元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。
4、全货币方式奖励：
对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地提供的产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米12000元计算享受自行购房奖励，每证全货币方式奖励低于400000元的，按400000元计算。在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励，奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费奖励。
如选购本方案第九条公示的本基地提供的产权调换房源，则不享受全货币方式奖励。
（二）居住房屋搬迁奖励标准
1、搬迁奖励：
在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证20000元。另每户免费提供市内搬场车一车次。
2、提前搬迁加奖：
在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一个月之内签约的，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励100000元。
在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励80000元。
搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
（三）非居住房屋（个体工商户）签约奖励标准
1、协议签约奖励：
（1）签约期内
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予6000元/平方米的协议签约奖励;每证低于150000元的，可按150000元计算。
（2）签约期后
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予4000元/平方米的协议签约奖励，每证低于100000元的，可按100000元计算。
2、全货币方式奖励：
非居住房屋的被征收人、房屋承租人对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地产权调换房屋的，按被征收非居住房屋建筑面积，给予15000元/平方米的自行购房奖励，每证低于450000元的，可按450000元计算。
（四）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励标准
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址交出空房的，可按证给予50000元/证的奖励。
非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
（五）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。
特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
注：对已依法按照征收方案作出补偿决定后，或司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
十一、签约期内签约搬迁的利息计算
在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费奖励、临时安置费、房屋优惠补贴、户籍迁移奖励），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准，从签约之日起进行计息。（具体计算办法见基地公告）
十二、房屋征收评估机构选定
本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构。
十三、临时安置费及过渡方式、过渡期限
1、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：
（1）选择产权调换房屋为一套的：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=50元/㎡×被征收房屋建筑面积；
被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=80元/㎡×被征收房屋建筑面积；
按上述公式计算后，每证临时安置费不足3300元/月的，按3300元/月计算。
（2）选择产权调换房屋为多套的：
按上款公式计算出每月总临时安置费，之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例，分别对应计算该套房屋的每月临时安置费，即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费×（该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格）。计算结果取整数。
2、过渡期限：
（1）选择产权调换房屋为一套的：
自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。
（2）选择产权调换房屋为多套的：
自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起，根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费，即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限＋第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限＋……（以此类推）
3、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。
4、所选购的产权调换房屋如因故未能在约定的期限内交付房屋的，征收人将在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，按每月临时安置费增发50%；超过期限3个月以上的，按每月临时安置费增发100%。
5、过渡方式：自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
十四、协议生效履行后的户籍迁移
签订房屋征收补偿协议的被征收人、公房房屋承租人，在征收补偿协议生效后，搬离原址并完成空房交接手续，应当负责将原房屋内的户籍迁移至新的居住地。对选择完全货币补偿方式的被征收人、公房房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内户口全部迁移的；或者选择产权调换房屋全部交房后一年内，被征收房屋内户口全部迁移的，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料，领取户口迁移奖励10000元/户口簿。如超出上述期限的，将不再办理领取手续。
十五、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。
十六、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十七、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第一房屋征收服务事务所。
上海市闸北第二房屋征收服务事务所。
十八、其他事项
1、房屋征收补偿协议的签订：
私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与征收人签订房屋征收补偿协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议。签订征收补偿协议的被征收人、承租人应当负责安置相关的权利人、同住人。
若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的可书面委托代表签约）；公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房出租人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。
2、被征收人、公有房屋承租人（以下简称当事人）应当如实提供文书送达地址。因当事人提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、当事人或其指定的代理人拒绝签收，导致征收相关文书未能被当事人实际接受的，文书退回之日视为送达之日，当事人将自行承担由此可能产生的法律后果。
3、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。
4、签约当事人选择货币化补偿方式的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
5、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。
6、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
2016年1月19日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
（更多成功经典案例详见：//www.lawyerhfm.com/）
【编者按】静安区（闸北区）华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案于2016年1月19日正式出台，该地块目前已进入紧张有序的第二轮签约当中。随着该地块房屋征收工作的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已代理该街坊及闸北区安康苑、晋元地块、鸿临苑等地块的司法审判实践及本律师多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋征收利害关系人提几点建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
华兴新城地块旧城区改建房屋征收补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）
3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
5、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）
6、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》（沪府发办[2014]13号）
7、《住房和城乡建设部分关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房[2011]77号）
8、《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》（沪房管规范市[2013]7号）
9、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发[2012]73号）
10、其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
由政府依照本市有关城乡建设规定，对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
东至浙江北路、西至晋元路、南至海宁路、北至天目中路。
（具体地址、门牌号以公示为准）
四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房[90]规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分布的通知》（沪房地资市[2013]141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
（二）被征收房屋建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
|
房屋类型 |
公寓 |
独立住宅 |
新里住宅 |
新工房（有电梯、成套） |
新工房（无电梯、成套） |
新工房（无电梯、不成套） |
“两万户”新工房 |
旧里住宅 |
简屋 |
|
换算系数 |
2.06 |
1.83 |
1.82 |
2.00 |
1.98 |
1.94 |
1.65 |
1.54 |
1.25 |
租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。
3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。
（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准：
（1）原始计划为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋作用的，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。
五、征收补偿协议主体的确定
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
六、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告。
征收补偿协议生效之后一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法
（一）房屋征收补偿方式
1、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
2、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
3、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
（二）征收居住房屋的补偿、补贴计算标准
1、征收私有居住房屋：
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经闸北区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经闸北区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）
被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。
2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
3、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
4、征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
5、居住房屋的装潢补偿：
（1）被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元／平方米建筑面积给予装潢补偿；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元／平方米建筑面积给予装潢补偿。
（2）被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补偿。
6、不予认定建筑面积的建筑物残值补偿
（1）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台和天井，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。
（2）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。
注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。
（3）其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予3万元/证的残值补偿。
（三）居住困难户的优先保障
1、居住困难户的申请和审核：
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
2、居住困难户的保障补贴：
按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋补偿金额。
经区人民政府认定本基地折算单价为12500元/平方米（建筑面积）。
（四）征收非居住房屋（个体工商户）的补偿、补贴计算标准
1、非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：
公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％。
私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。
2、停产停业损失补偿：
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。
3、其他补偿：
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于100000元的，可按100000元计算。
4、执照补贴：对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，按证给予100000元/证补贴。
5、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
（五）征收非居住房屋（企事业单位）的补偿、补贴计算标准
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《上海市关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》的相关规定，另行制定补偿方案。
八、征收居住房屋各类补贴
1、搬家费补贴：搬家费=15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。
2、家用设施移装费补贴：
（1）电话移装费每台140元（凭账单）；
（2）管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；
（3）热水器拆装每台300元（凭账单）；
（4）有线电视移装费每户300元（凭收据）；
（5）空调拆装费每台400元（凭发票）；
（6）宽带移装费每号140元（凭发票）；
（7）由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。
上述家用设施移装费补贴合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，按实计算。
九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法
详见《华兴新城地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购办法》
十、签约奖励办法
至签约期止，征收签约率达到90%（含90%）的，征收补偿协议生效的，签约居住及非居住房屋每证可获得以下奖励:
（一）居住房屋签约奖励标准
1、协议签约奖励：
（1）签约期内
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到90%（含90%）的，按180000元/证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
（2）签约期后
签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按150000元/证给予协议签约奖；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
2、签约率递增奖励：
在签约期之内签约，至签约期止，签约率在90%基础上（不含90%）每增加1%，增加给予10000元/证的协议签约奖。
特别说明：签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%，签约率若为90.99%，未达到增加1%，奖励不增加，签约率若为91.00%，增加了1%，奖励增加10000元/证，以此类推。
签约率递增奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并完成搬迁，签约期截止之日的签约率经房屋征收部门公示后3个月内另行签订结算单。
签约期之后签约的，不享受签约率递增奖励。
3、早签多得益奖励：
凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证30000元，自签约期第十天起每天递减300元。
计算公式为：
早签多得益奖励＝30000元－300元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。
4、全货币方式奖励：
对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地提供的产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米12000元计算享受自行购房奖励，每证全货币方式奖励低于400000元的，按400000元计算。在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励，奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费奖励。
如选购本方案第九条公示的本基地提供的产权调换房源，则不享受全货币方式奖励。
（二）居住房屋搬迁奖励标准
1、搬迁奖励：
在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证20000元。另每户免费提供市内搬场车一车次。
2、提前搬迁加奖：
在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一个月之内签约的，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励100000元。
在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励80000元。
搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
（三）非居住房屋（个体工商户）签约奖励标准
1、协议签约奖励：
（1）签约期内
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予6000元/平方米的协议签约奖励;每证低于150000元的，可按150000元计算。
（2）签约期后
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予4000元/平方米的协议签约奖励，每证低于100000元的，可按100000元计算。
2、全货币方式奖励：
非居住房屋的被征收人、房屋承租人对签订货币补偿协议，选择全货币补偿方式，不选择购买本基地产权调换房屋的，按被征收非居住房屋建筑面积，给予15000元/平方米的自行购房奖励，每证低于450000元的，可按450000元计算。
（四）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励标准
非居住房屋的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址交出空房的，可按证给予50000元/证的奖励。
非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
（五）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。
特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
注：对已依法按照征收方案作出补偿决定后，或司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
十一、签约期内签约搬迁的利息计算
在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费奖励、临时安置费、房屋优惠补贴、户籍迁移奖励），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准，从签约之日起进行计息。（具体计算办法见基地公告）
十二、房屋征收评估机构选定
本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构。
十三、临时安置费及过渡方式、过渡期限
1、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：
（1）选择产权调换房屋为一套的：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=50元/㎡×被征收房屋建筑面积；
被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=80元/㎡×被征收房屋建筑面积；
按上述公式计算后，每证临时安置费不足3300元/月的，按3300元/月计算。
（2）选择产权调换房屋为多套的：
按上款公式计算出每月总临时安置费，之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例，分别对应计算该套房屋的每月临时安置费，即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费×（该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格）。计算结果取整数。
2、过渡期限：
（1）选择产权调换房屋为一套的：
自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。
（2）选择产权调换房屋为多套的：
自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起，根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费，即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限＋第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限＋……（以此类推）
3、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。
4、所选购的产权调换房屋如因故未能在约定的期限内交付房屋的，征收人将在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，按每月临时安置费增发50%；超过期限3个月以上的，按每月临时安置费增发100%。
5、过渡方式：自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
十四、协议生效履行后的户籍迁移
签订房屋征收补偿协议的被征收人、公房房屋承租人，在征收补偿协议生效后，搬离原址并完成空房交接手续，应当负责将原房屋内的户籍迁移至新的居住地。对选择完全货币补偿方式的被征收人、公房房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内户口全部迁移的；或者选择产权调换房屋全部交房后一年内，被征收房屋内户口全部迁移的，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料，领取户口迁移奖励10000元/户口簿。如超出上述期限的，将不再办理领取手续。
十五、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。
十六、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十七、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第一房屋征收服务事务所。
上海市闸北第二房屋征收服务事务所。
十八、其他事项
1、房屋征收补偿协议的签订：
私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与征收人签订房屋征收补偿协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议。签订征收补偿协议的被征收人、承租人应当负责安置相关的权利人、同住人。
若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的可书面委托代表签约）；公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房出租人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。
2、被征收人、公有房屋承租人（以下简称当事人）应当如实提供文书送达地址。因当事人提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、当事人或其指定的代理人拒绝签收，导致征收相关文书未能被当事人实际接受的，文书退回之日视为送达之日，当事人将自行承担由此可能产生的法律后果。
3、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。
4、签约当事人选择货币化补偿方式的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
5、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。
6、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
2016年1月19日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
律师资料
黄方明律师
电话：13817558…
