律师随笔
在商品房买卖过程中，如何认定开发商的欺诈行为？
作者：龙宇涛律师 时间：2014年09月27日
在商品房买卖过程中，如何认定开发商的欺诈行为？在商品房买卖过程中，开发商是否构成欺诈直接关系到买受人是否可以获得双倍赔偿的权利，再加上商品房是一个较为特殊的商品，它具有生产周期长、环节多、价格高等特点。因此，不能简单地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其惩罚性赔偿，而应该根据具体情况具体分析，真正做到公正、公平。
目前，我国立法对欺诈的概念没有作出明确的规定，只是在《民法通则》第58条第3款作出规定，一方以欺诈使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当前，对欺诈的认定主要是根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第68条的规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。根据该《意见》的规定，一般认为欺诈的构成需具备以下要件：
1．必须有欺诈的故意
这是认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷人错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。该故意包括陈述虚假事实的故意，使他人因错误而为意思表示的故意，但不包括有取得财产上的不法利益的故意。因为这里的着眼点主要在于是否妨碍他人自由地为意思表示，只要妨碍了他人自由地为意思表示，不论是否旨在取得财产上的不法利益，都可构成欺诈。
2．须有实施欺诈的行为
这是认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，包括作为和不作为。根据该《意见》的规定，作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况使他人作出错误意思表示的行为。故意告知虚假情况也就是虚假陈述，故意隐瞒真实情况是指行为人有义务向他人如实告知某种真实的情况而故意不告知。不作为的欺诈，也即沉默是否构成欺诈，我国法律对此没有作出具体的规定。在实践中，只有在法律上、合同上或交易习惯上有说明事实真相的义务时，沉默才属于欺诈行为。
3.受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示
这是认定欺诈的因果关系要件。所谓错误是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。但受欺诈人的错误认识必须是基于欺诈方提供的虚假情况而作出的，并不是因自己的过失造成，而且欺诈提供的虚假情况需与合同内容有密切联系，否则不构成欺诈。同时，错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈，即欺诈行为与受欺诈人的不真实意思表示之间具有因果关系。如果受欺诈人虽然陷于错误，但并未因之而为意思表示，就不能认为构成欺诈。
只有同时具备上述三个要件，才能构成欺诈。但对当事人一方在签订购房合同时明知自己没有履行能力而仍然与对方当事人汀立购房合同，是否构成欺诈？对于此种情况，应区分两种情况进行处理：（1）当事人在订约后根本不准备履行合同，或者没有为履行合同做任何准备工作，甚至将订立合同作为骗取定金、预付款和货款的手段，此种情况应作为典型的欺诈来处理。（2）在订约时虽无履约能力，但当事人在订约时并没有隐瞒其无实际履约能力的事实或者订约后积极为合同的履行做各种准备，应根据实际情况，可以认定其在履行期限到来时能够履行合同，则不能按欺诈处理。如果将凡是无履约能力的情况都作为欺诈处理，既不符合当事人双方的利益和意志，也不利于鼓励交易。
据此，根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为：（1）销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；（2）销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利；（3）一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；（4）销售明知不能进人房地产市场进行公开销售的房屋的；（5）虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；（6）故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；（7）采取雇佣他人等方式进行欺骗性销售诱导的；（8）利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的；（9）在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人；（10）在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；（11）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证证明的；（12）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（13）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，未告知买受人的，那么就可以认定开发商欺诈行为成立。
开发商在出售商品房的过程中存有欺诈的行为，应当如何承担法律责任？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该司法解释第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述司法解释的规定，亦是对开发商在出售商品房的过程中存有欺诈行为应承担双倍赔偿责任的法定依据。
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