成功案例
房产纠纷
作者：孙术校 律师 时间：2016年10月12日
[案情介绍]
简要案情
彭X的父母死亡后遗留房产一处，彭X作为该房产的唯一法定继承人继承了该房产，但没有对房屋所有权进行变更登记。
2002年4月23日，彭X将该处房产以25000元的价格转让给刘X，并签订协议。当日，协议经睢县公证处公证，刘X支付给彭X现金25000元。2002年6月12日，经刘X申请，睢县房管局就该宗房产向刘X颁发了证号为002050的房产所有权证。2002年6月17日，彭X的丈夫杨X在没有通知刘X的情况下搬入该房屋内居住。刘X以杨X侵犯其房产所有权为由诉至法院。
2002年11月22日，睢县人民法院作出睢民初字第70号判决，认定杨X侵犯了刘X的房产权，判令杨X于判决书生效后10日内从刘X房屋内搬出。对此判决，双方当事人均未提出上诉。此房屋经强制执行转交刘X，刘X需重新建房，将此房扒掉。
此案在原审及执行期间，杨X一直到睢县公证处、睢县房地产管理局要求撤销其作出的公证书及房产证。2003年3月18日，睢县公证处作出(2003)睢证撤字第1号决定书，撤销了(2002)睢证民字第13号公证书。2004年1月14日，睢县房地产管理局作出睢房地【2004】2号决定，对第002050号房屋所有权证予以注销。
2004年4月16日，杨X以原审判决依据的事实已不存在，重要证据发生重大变化为由，向睢县人民法院申请再审，请求撤销睢县人民法院(2002)睢民初字第70号民事判决书。睢县人民法院经审查，于2004年6月18日驳回了杨X的申请。杨X不服，于2004年6月22日向商丘市中级人民法院提出再审申请。2004年8月9日，商丘市中级人民法院指令睢县人民法院对本案进行再审。
睢县人民法院再审判决：维持睢县人民法院(2002)睢民初字第70号判决。宣判后，杨X上诉于商丘市中级人民法院，要求撤销原判，依法改判。
[案情分析]
判决理由
商丘市中级人民法院经审理认为：我国婚姻法第十七条规定，彭X继承的该房产应属彭X、杨X夫妻共同共有。虽然彭X未将其父母名下的房产办理变更登记手续，但这只是房产登记形式上的瑕疵，该房产实质上已成为彭X夫妻共同共有财产(但若已有办理房产登记的第三人，彭X夫妻不得以继承理由对抗)。
杨X提出，按照《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，房地产不得转让。但《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。法院查明，在彭X与刘X签订房屋有偿转让协议前，彭X、杨X夫妇曾协商将此房租赁，刘X也并不认识彭X、杨X夫妇，不知道其感情如何。因此，刘X完全有理由相信彭X处分该房产是夫妻双方共同的意思表示，杨X以“不知道”为由对抗刘X理由明显不足。
《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释(一)》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产，或者二者均适用。在审判实践中，无论是动产还是不动产，法院大多借助善意取得制度来保护善意第三人。2002年4月23日彭X、刘X达成房屋有偿转让协议的当天，对此协议进行了公证。双方又于6月12日办理了该房产的变更登记手续，房产管理机构向刘X颁发了该房产的产权证书。因为不动产登记是由国家设置的，以国家的公信力为后盾，根据“不动产登记的公信力”原则，其他人不得对抗刘X对该房产的所有权。
基于上述理由，彭X与刘X于2002年4月23日签订的房产有偿转让协议主体适格，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，符合诚实信用、等价有偿的契约原则，应为有效协议。
在杨X申诉期间，睢县公证处于2003年3月18日撤销了(2002)睢证民字第13号公证书，但这并不能改变彭X与杨X签订的房屋有偿转让协议的效力。彭X、刘X之间的协议是否成立并非以是否公证为前提，只要其协议是双方真实意思的表示，不违反民法通则第五十八条和合同法第五十二条的规定，就应认定为有效。
睢县房地产管理局2004年1月14日作出的【2004】2号文件载明：因该证标注的房屋状况发生了变化，经研究决定，对002050号房屋所有权证予以注销。可见，睢县房地产管理局对刘X所持有的房屋所有权证注销是基于刘X为了建新房、将两间旧房扒掉、房屋状况发生了变化而进行的，并非是因为刘X的房产所有权发生变化而注销的。且即便睢县房地产管理局不注销刘X持有的002050号房屋所有权证，因该证标注的房屋已被拆除，其应自动丧失法律效力，待新的房屋建成后，就房屋产权人的申请依法予以变更登记。杨X搬进该房屋居住时，刘X系该房屋的合法所有权人，刘X后虽扒掉该房屋，但该房屋的灭失并不能否定杨X侵权行为的存在。
综上，商丘中院认为，睢县人民法院经再审作出的(2004)睢民再字第8号民事判决认定(2002)睢民初字第70号民事判决认定事实清楚，定性准确，引法适当，故判令维持原判，并无不当。上诉人以再审判决认定事实和运用法律错误为由，要求撤销睢县人民法院(2002)睢民再字第8号民事判决的理由不能成立，其诉请不予支持。
[案情结果]
判决结果
2005年3月23日，商丘市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回杨X的上诉，维持原判。二审受理费300元，由上诉人杨X负担。
[相关法规]
按照《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，房地产不得转让。但《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。
《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释(一)》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产，或者二者均适用。
该内容由河北英利律师事务所资深主任律师孙术校友情提供，仅供参考。
简要案情
彭X的父母死亡后遗留房产一处，彭X作为该房产的唯一法定继承人继承了该房产，但没有对房屋所有权进行变更登记。
2002年4月23日，彭X将该处房产以25000元的价格转让给刘X，并签订协议。当日，协议经睢县公证处公证，刘X支付给彭X现金25000元。2002年6月12日，经刘X申请，睢县房管局就该宗房产向刘X颁发了证号为002050的房产所有权证。2002年6月17日，彭X的丈夫杨X在没有通知刘X的情况下搬入该房屋内居住。刘X以杨X侵犯其房产所有权为由诉至法院。
2002年11月22日，睢县人民法院作出睢民初字第70号判决，认定杨X侵犯了刘X的房产权，判令杨X于判决书生效后10日内从刘X房屋内搬出。对此判决，双方当事人均未提出上诉。此房屋经强制执行转交刘X，刘X需重新建房，将此房扒掉。
此案在原审及执行期间，杨X一直到睢县公证处、睢县房地产管理局要求撤销其作出的公证书及房产证。2003年3月18日，睢县公证处作出(2003)睢证撤字第1号决定书，撤销了(2002)睢证民字第13号公证书。2004年1月14日，睢县房地产管理局作出睢房地【2004】2号决定，对第002050号房屋所有权证予以注销。
2004年4月16日，杨X以原审判决依据的事实已不存在，重要证据发生重大变化为由，向睢县人民法院申请再审，请求撤销睢县人民法院(2002)睢民初字第70号民事判决书。睢县人民法院经审查，于2004年6月18日驳回了杨X的申请。杨X不服，于2004年6月22日向商丘市中级人民法院提出再审申请。2004年8月9日，商丘市中级人民法院指令睢县人民法院对本案进行再审。
睢县人民法院再审判决：维持睢县人民法院(2002)睢民初字第70号判决。宣判后，杨X上诉于商丘市中级人民法院，要求撤销原判，依法改判。
[案情分析]
判决理由
商丘市中级人民法院经审理认为：我国婚姻法第十七条规定，彭X继承的该房产应属彭X、杨X夫妻共同共有。虽然彭X未将其父母名下的房产办理变更登记手续，但这只是房产登记形式上的瑕疵，该房产实质上已成为彭X夫妻共同共有财产(但若已有办理房产登记的第三人，彭X夫妻不得以继承理由对抗)。
杨X提出，按照《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，房地产不得转让。但《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。法院查明，在彭X与刘X签订房屋有偿转让协议前，彭X、杨X夫妇曾协商将此房租赁，刘X也并不认识彭X、杨X夫妇，不知道其感情如何。因此，刘X完全有理由相信彭X处分该房产是夫妻双方共同的意思表示，杨X以“不知道”为由对抗刘X理由明显不足。
《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释(一)》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产，或者二者均适用。在审判实践中，无论是动产还是不动产，法院大多借助善意取得制度来保护善意第三人。2002年4月23日彭X、刘X达成房屋有偿转让协议的当天，对此协议进行了公证。双方又于6月12日办理了该房产的变更登记手续，房产管理机构向刘X颁发了该房产的产权证书。因为不动产登记是由国家设置的，以国家的公信力为后盾，根据“不动产登记的公信力”原则，其他人不得对抗刘X对该房产的所有权。
基于上述理由，彭X与刘X于2002年4月23日签订的房产有偿转让协议主体适格，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，符合诚实信用、等价有偿的契约原则，应为有效协议。
在杨X申诉期间，睢县公证处于2003年3月18日撤销了(2002)睢证民字第13号公证书，但这并不能改变彭X与杨X签订的房屋有偿转让协议的效力。彭X、刘X之间的协议是否成立并非以是否公证为前提，只要其协议是双方真实意思的表示，不违反民法通则第五十八条和合同法第五十二条的规定，就应认定为有效。
睢县房地产管理局2004年1月14日作出的【2004】2号文件载明：因该证标注的房屋状况发生了变化，经研究决定，对002050号房屋所有权证予以注销。可见，睢县房地产管理局对刘X所持有的房屋所有权证注销是基于刘X为了建新房、将两间旧房扒掉、房屋状况发生了变化而进行的，并非是因为刘X的房产所有权发生变化而注销的。且即便睢县房地产管理局不注销刘X持有的002050号房屋所有权证，因该证标注的房屋已被拆除，其应自动丧失法律效力，待新的房屋建成后，就房屋产权人的申请依法予以变更登记。杨X搬进该房屋居住时，刘X系该房屋的合法所有权人，刘X后虽扒掉该房屋，但该房屋的灭失并不能否定杨X侵权行为的存在。
综上，商丘中院认为，睢县人民法院经再审作出的(2004)睢民再字第8号民事判决认定(2002)睢民初字第70号民事判决认定事实清楚，定性准确，引法适当，故判令维持原判，并无不当。上诉人以再审判决认定事实和运用法律错误为由，要求撤销睢县人民法院(2002)睢民再字第8号民事判决的理由不能成立，其诉请不予支持。
[案情结果]
判决结果
2005年3月23日，商丘市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回杨X的上诉，维持原判。二审受理费300元，由上诉人杨X负担。
[相关法规]
按照《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，房地产不得转让。但《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。
《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释(一)》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产，或者二者均适用。
该内容由河北英利律师事务所资深主任律师孙术校友情提供，仅供参考。
