成功案例
一处房屋双方先后签订两份租赁合同，经过两次诉讼，双方服判息诉
作者：付华 律师 时间：2014年10月25日
一处房屋双方先后签订两份租赁合同，经过两次诉讼，双方服判息诉
原被告双方的房屋租赁合同已由法院判决解除后，另一方再次提起诉讼，提出多项诉讼请求，合计金额达80多万。接受当事人委托后，律师经认真研究案情和调查取证，法院组织开庭三次，依职权调查三次，多次调解未达成一致意见，最终法院判决驳回了原告的诉讼请求，被告的反诉请求也没有支持，案件回到了诉前的原始状态，一审法院的处理让双方服判息诉，均未提起上诉。
针对本案，律师发表的代理词如下：
代理词
尊敬的审判长、审判员：
受本案被告李某某的委托，山东海之源律师事务所的指派高军绪、付华律师代理某某某与李某某的房屋租赁合同纠纷案件，案前代理律师对本案进行大量的调查，并依法参与今天的庭审活动。现代理律师本着以事实为根据、以法律为准绳的原则，发表代理意见如下：
一、原被告双方的房屋租赁合同已依法解除。
由（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号民事判决依法解除，原因是原告拖欠租金，原告就同一法律关系再行起诉，浪费司法资源，并给被告造成诉累。
关于解除合同的违约金，原判决只处理了因房屋转租的违约金，并未处理因拖欠租金的违约金，根据双方2012年9月24日签定的房屋租赁合同第七条第4款之约定，合同期内，乙方保证真实履行合同约定正常经营，按时足额交纳房租，如乙方违约提前解除合同，负责赔偿甲方六个月的房租。双方的房屋租赁合同提前解除，是因为被反诉人未按期支付房租导致，应按双方约定的赔偿金数额支付反诉人15万违约金的请求。
二、原被告双方的房屋租赁合同是因为原告的过错导致解除，不应由被告赔偿装修费损失，应由其本人承担。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
根据双方的房屋租赁合同，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号民事判决，双方的房屋租赁合同是因为原告拖欠租金的过错导致解除，不应由被告赔偿装修费损失，应由其本人承担。
三、房屋租赁证是原告向被告索要经济损失和租金损失的主要证据，法院已查明2012年10月以前办理营业执照不需要提供此证，直到2014年才有正式的文件要求办理营业执照时提供此证。
经原被告的申请，法院已依法查明2012年10月以前办理营业执照不需要提供房屋租赁证，直到2014年才有正式的文件要求办理营业执照时提供此证。所以，原告以被告未按约定提供房屋租赁证，致使原告与庄建伟解除合作协议赔偿其3万元的损失和不能办理营业执照开业经营而造成的租金损失无任何事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。
原告在增加诉讼请求申请书当中称：2012年9月因为被告不能提供房屋租赁证而报警处理，原告提出此主张应该提供报警或出警记录，即便有被告的报警记录也并非因为此事，与本案无关。原告如不能提供报警或出警记录，则应承担举证不能的后果。
双方签订第二份租赁合同的时间是2012年9月24日，可以看出在签订合同时双方是友好协商的，原告并未明确提出索要房屋租赁证，合同当中也看不出被告未及时提供此证。如果当时已有原告多次索要此证而被告不给的情况，按常理双方是不可能达成第二次房屋租赁协议的。由此可以推出，直到2012年9月24日，原告未向被告提出过房屋租赁证，也未提出过索要房产证复印件。如果原告向被告索要过，被告也没有理由不予提供。实际情况是原告2012年11月与柯国华签订合同后，办理市北区某某服装店时，原告才向被告索要房产证复印件，并未要求配合办理房屋租赁证。直到2012年12月初原告提出要房屋租赁证后，被告即找到产权人，产权人积极配合在南京路的青岛市房地产交易中心市北交易处办理了房屋租赁备案证明，并未影响原告的使用。
根据被告调查的证据，原告已经有2010年11月1日由青岛市国地资源和房屋管理局频发的房屋租赁证，并在办理市北区某某服装店时使用，也就没有必要向被告索要办理此证的手续。
四、原告的经济损失已在生效的判决中处理，属于一事不再理。
经济损失原告在（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号案件中已主张，在一审和二审民事判决中均未得到支持，就同一法律事实再次起诉。
自2012年3月1日交付涉案房屋，原告到同年6月初装修完毕，开始服装城招租，同年6月5日在半岛都市报和同年6月8日在晨鸿信息报均有广告刊登，直到同年11月与市北区某某服装店合作，在此之前属于招商未成功状态。但涉案房屋并未闲置，自装修完毕二楼即开始经营青岛泽桂林商贸有限公司的超市，一楼为农贸超市。原告将一楼农贸超市的多个摊位陆续出租给多家出售农贸产品的商户，经营期间为2012年6月至8月。同年6月一楼还曾出租给10元店临时经营，大约1个月。二楼未出租时经营自己的超市，到2012年底除将其中一间出租给市北区某某服装店外，将二楼另两间分别出租给三信友友牛肉粉和杨国福麻辣烫，将超市全部搬到了一楼经营，一直经营到腾房为止，并无任何经济损失。
综上所述，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。
以上代理意见望法庭采纳，谢谢！
原被告双方的房屋租赁合同已由法院判决解除后，另一方再次提起诉讼，提出多项诉讼请求，合计金额达80多万。接受当事人委托后，律师经认真研究案情和调查取证，法院组织开庭三次，依职权调查三次，多次调解未达成一致意见，最终法院判决驳回了原告的诉讼请求，被告的反诉请求也没有支持，案件回到了诉前的原始状态，一审法院的处理让双方服判息诉，均未提起上诉。
针对本案，律师发表的代理词如下：
代理词
尊敬的审判长、审判员：
受本案被告李某某的委托，山东海之源律师事务所的指派高军绪、付华律师代理某某某与李某某的房屋租赁合同纠纷案件，案前代理律师对本案进行大量的调查，并依法参与今天的庭审活动。现代理律师本着以事实为根据、以法律为准绳的原则，发表代理意见如下：
一、原被告双方的房屋租赁合同已依法解除。
由（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号民事判决依法解除，原因是原告拖欠租金，原告就同一法律关系再行起诉，浪费司法资源，并给被告造成诉累。
关于解除合同的违约金，原判决只处理了因房屋转租的违约金，并未处理因拖欠租金的违约金，根据双方2012年9月24日签定的房屋租赁合同第七条第4款之约定，合同期内，乙方保证真实履行合同约定正常经营，按时足额交纳房租，如乙方违约提前解除合同，负责赔偿甲方六个月的房租。双方的房屋租赁合同提前解除，是因为被反诉人未按期支付房租导致，应按双方约定的赔偿金数额支付反诉人15万违约金的请求。
二、原被告双方的房屋租赁合同是因为原告的过错导致解除，不应由被告赔偿装修费损失，应由其本人承担。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
根据双方的房屋租赁合同，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号民事判决，双方的房屋租赁合同是因为原告拖欠租金的过错导致解除，不应由被告赔偿装修费损失，应由其本人承担。
三、房屋租赁证是原告向被告索要经济损失和租金损失的主要证据，法院已查明2012年10月以前办理营业执照不需要提供此证，直到2014年才有正式的文件要求办理营业执照时提供此证。
经原被告的申请，法院已依法查明2012年10月以前办理营业执照不需要提供房屋租赁证，直到2014年才有正式的文件要求办理营业执照时提供此证。所以，原告以被告未按约定提供房屋租赁证，致使原告与庄建伟解除合作协议赔偿其3万元的损失和不能办理营业执照开业经营而造成的租金损失无任何事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。
原告在增加诉讼请求申请书当中称：2012年9月因为被告不能提供房屋租赁证而报警处理，原告提出此主张应该提供报警或出警记录，即便有被告的报警记录也并非因为此事，与本案无关。原告如不能提供报警或出警记录，则应承担举证不能的后果。
双方签订第二份租赁合同的时间是2012年9月24日，可以看出在签订合同时双方是友好协商的，原告并未明确提出索要房屋租赁证，合同当中也看不出被告未及时提供此证。如果当时已有原告多次索要此证而被告不给的情况，按常理双方是不可能达成第二次房屋租赁协议的。由此可以推出，直到2012年9月24日，原告未向被告提出过房屋租赁证，也未提出过索要房产证复印件。如果原告向被告索要过，被告也没有理由不予提供。实际情况是原告2012年11月与柯国华签订合同后，办理市北区某某服装店时，原告才向被告索要房产证复印件，并未要求配合办理房屋租赁证。直到2012年12月初原告提出要房屋租赁证后，被告即找到产权人，产权人积极配合在南京路的青岛市房地产交易中心市北交易处办理了房屋租赁备案证明，并未影响原告的使用。
根据被告调查的证据，原告已经有2010年11月1日由青岛市国地资源和房屋管理局频发的房屋租赁证，并在办理市北区某某服装店时使用，也就没有必要向被告索要办理此证的手续。
四、原告的经济损失已在生效的判决中处理，属于一事不再理。
经济损失原告在（2013）北民初字第1***号和（2014）青民一终字第2**号案件中已主张，在一审和二审民事判决中均未得到支持，就同一法律事实再次起诉。
自2012年3月1日交付涉案房屋，原告到同年6月初装修完毕，开始服装城招租，同年6月5日在半岛都市报和同年6月8日在晨鸿信息报均有广告刊登，直到同年11月与市北区某某服装店合作，在此之前属于招商未成功状态。但涉案房屋并未闲置，自装修完毕二楼即开始经营青岛泽桂林商贸有限公司的超市，一楼为农贸超市。原告将一楼农贸超市的多个摊位陆续出租给多家出售农贸产品的商户，经营期间为2012年6月至8月。同年6月一楼还曾出租给10元店临时经营，大约1个月。二楼未出租时经营自己的超市，到2012年底除将其中一间出租给市北区某某服装店外，将二楼另两间分别出租给三信友友牛肉粉和杨国福麻辣烫，将超市全部搬到了一楼经营，一直经营到腾房为止，并无任何经济损失。
综上所述，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。
以上代理意见望法庭采纳，谢谢！
