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成功案例

转租纠纷
作者:周长民 律师  时间:2015年05月25日
王某某(原告)诉江苏某药店有限公司(被告)转租纠纷
(2014)江宁民初字第869号
案情简介:
2013 年6月被告在没有经过房东允许的情况下,将其承租的位于江宁区东山街道的门面房转租给了原告,并签订《房屋租赁合同》,原告支付转让费9万元、保证金2万元、第一年租金7.5万元2013年9月房东以未经其同意为由解除了原租赁合同,并要求收回出租房屋。原告为防止损失扩大,被迫与房东重新签订高于原租金的合同。为此,原告要求要求公司返还转让费9万元、保证金2万元、退还租金21875元,并赔偿损失6.8万元。
案件分析:
本律师接受公司的委托。分析案情后,认为从以下几个方面着手:
一、关于损失方面
1、关于转让费9万元
虽然法律对转让费一说没有规定,但是按照房屋租赁的交易习惯,任何一起房屋租赁,在转让的过程中都要收取一定的转让费,这是大家有目共睹的,也是双方在达成协议时自愿支付的,从另外一个方面来说,也是对上一家租客对房屋租赁时的装修等改善所花费用的补偿,也是合情合理的。本案中被告在从上一家租客租赁只时也付出12万元的转让费,这一事实通过被告与上一家的租赁合同及银行的付款单据可以看出,因此,被告在转租给原告时收取转让费也是合理的。再退一步来说,原告已经使用租赁房屋近一年,按照折旧也要进行扣除,更何况原告现在还在使用租赁房屋,原告在没有任何的影响的情况下主张返还转让费,是不符合房屋市场的租赁习惯的。
2、关于退还租金21875元
原被告的房屋租赁时间仅为一年,被告共收取租金75000元,扣除支付给出租人的62000元,多收取的13000元,在上一案件中已经返还给出租人,被告并没有获取任何的不当得利,何为原告主张的返还租金一说。
3、关于未履行的租金68000元
该部分租金属未发生部分,按照本案的情形也即不可能发生的损失,按照合同法的有关精神,原告只能主张已经发生的实际损失。
二、本案原告在签订租赁合同时也存在明显的过错
被告是一名成年人且作为一名从事经营活动的商家,在签订租赁合同时,首先应该对该租赁标的进行审查,并不是像原告诉状中所称“被告谎称经过出租人的同意”,如果原告当时能够做到严格的审查义务,被告也是举手之劳的事情,原被告也不会走上今天的诉讼道路,因此原告也负有不可推卸的责任,也应当承担由自己的过错造成的损失。
三、原告到目前为止并没有受到任何损失
1、不论被告与有没有经过出租人的同意,原告目前的经营状态一直存续,实际损失并没有发生。
2、从原告提供的与出租人之间的租赁合同也可以看出,原告继续在租赁房屋中经营,没有给原告造成任何损失。
综上所述,虽然未经出租人同意,承租人不享有转租权,合同无效后。因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任,结合本案造成租赁合同无效的主要责任在被告,但原告未尽谨慎注意义务也应承担部分责任。
案件结果:
本案经过本律师与原告多方协调,在法官的积极配合下,最终以调解结案。由被告一次性支付原告82000元,所有的纠纷一次性解决,诉讼费由原告承担。