律师随笔
购房定金的性质及其罚则的适用
作者：高增珍 律师 时间：2016年12月15日
问题一：购房人在未签认购书的情况下能否要求双倍返还购房定金？
问题二：购房人在与开发商就商品房买卖合同协商未成的情况下能否要求双倍返还购房定金？
房屋作为家庭生活的物质载体，承载了人们关于成家立业、安居乐业的诸多梦想和期盼，但事实是如今的房产交易市场遍地都是岸礁丛生的合同陷阱。小编将对上述问题以法律的视角进行解答，帮助更多人解决房产交易所产生的困扰。
1、什么是购房定金？
定金是当事人依据《担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己楼盘，与开发商达成初步意向，开发商通常要求购房人签订认购书。认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款作出约定，同时还约定应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说，买卖双方明确书面约定“定金”字样，才能适用定金罚则。
2、定金罚则
法律依据《中华人民共和国担保法》：第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
3、商品房买卖合同协商不成归责于谁？定金又如何处理？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
也就是说，按照法律规定，如果因为一方无故不履行在认购书约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本情况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成合同无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非一方的原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金返还，而不应适用定金罚则。
为了避免被没收定金，建议购房人在与开发商洽谈商品房买卖合同事宜时，应保留证据，避免产生诉讼纠纷。
问题二：购房人在与开发商就商品房买卖合同协商未成的情况下能否要求双倍返还购房定金？
房屋作为家庭生活的物质载体，承载了人们关于成家立业、安居乐业的诸多梦想和期盼，但事实是如今的房产交易市场遍地都是岸礁丛生的合同陷阱。小编将对上述问题以法律的视角进行解答，帮助更多人解决房产交易所产生的困扰。
1、什么是购房定金？
定金是当事人依据《担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己楼盘，与开发商达成初步意向，开发商通常要求购房人签订认购书。认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款作出约定，同时还约定应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说，买卖双方明确书面约定“定金”字样，才能适用定金罚则。
2、定金罚则
法律依据《中华人民共和国担保法》：第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
3、商品房买卖合同协商不成归责于谁？定金又如何处理？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
也就是说，按照法律规定，如果因为一方无故不履行在认购书约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本情况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成合同无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非一方的原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金返还，而不应适用定金罚则。
为了避免被没收定金，建议购房人在与开发商洽谈商品房买卖合同事宜时，应保留证据，避免产生诉讼纠纷。
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