法学论文
商品房车位问题研究
作者：张泽云 律师 时间：2014年03月05日
房地产的不断开发，车辆拥有量的持续高涨，必然导致停车位纠纷的日益增多，作为一种新型矛盾，市场自身往往不能有效的调节，需要法律予以规范、引导。
作为商品房的附属设施，现有常见的车位一般存在以下四种形式：
一是规划用于停车的地上车位。针对此种建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其所有权属于开发商，法律允许开发商买卖、赠与，亦允许其出租，收益归开发商所得，但是出租必须符合合同法有关出租最高年限二十年的规定，超出部分无效。
二是占用道路等划定的地上车位。开发商在建设房屋、划定车位时未遵循相关车位配置比例的规定，导致车辆持有量与规划车位数严重不对等，有些开发商就通过占用建筑区划外的道路划定车位用于买卖或者出租。然此种车位实际上是开发商或者物业侵犯业主共有权的表现。物权法第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，第七十四条第三款规定建筑区划外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，江苏省物业管理条例第六十三条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。故对此种车位，开发商无权对其进行买卖或者出租，签订的买卖合同或者租赁合同应认定为无效合同。
三是规划用于停车的地下车位。此种车位与规划用于停车的地上车位相同，权属都是归开发商所有，开发商有权行买卖、出租、赠与，相应收益归开发商所有，但是出租也必须符合合同法有关出租最高年限二十年的规定。
四是在地下结建人防工程内的车位。此种车位是现有形式下争议最大的一种车位，也是最常见的车位，本文主要就是针对此种车位的各种现行处置方式进行深入分析。
《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《防空法》）第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十二条规定，“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”对于商品房必须配备的地下结建人防工程，《防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
根据《防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，由投资者投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位，其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为归投资者所有；如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。但无论所有权归谁，国家均有权在战时征用人防工程。
针对地下结建人防工程内的车位，实践中开发商通常采用两种处置方法，一为买卖或转让，二为租赁。
开发商与业主签订的人防车位的买卖或转让合同，效力存在两种情形。虽然《江苏省物业管理条例》规定此类车位不能出售或附赠，然我国法律和行政法规并没有关于地下人防车位不得转让的强制性规定，故不应认定此类合同违反了法律禁止性规定。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此江苏省人大常委会制订的《江苏省物业管理条例》不能作为人民法院认定合同无效的依据。如开发商在签订合同时明确告知或在合同上载明了该车位属于人防车位，则车位转让合同应当认定为有效。但是因为实践中房地产登记管理部门很少对地下人防车位所有权进行登记，这对作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍，然物权法第九条明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，故所有权转让的合同目的很难实现，且人防车位的使用状态不稳定，随时有可能被国家征用，故业主可以依据合同法的规定行使合同的解除权，根据合同解除的相关法律后果，开发商应该退还车位款，但业主应当承担合同解除前的车位使用费。如开发商在签订合同时未告知业主标的车位在地下结建人防工程内的，该转让合同的效力就是可撤销的，业主以订立合同时开发商存在欺诈行为行使撤销权，应当得到支持。根据相关合同撤销的法律后果，开发商应当返还业主车位款，但业主应当承担已经实际使用期间的车位使用费。
而对人防车位的租赁合同，开发商为实现变相买卖的目的，往往将租赁期限约定为70年或者与土地使用年限同期。同样，我国法律未明文禁止此种地下车位的有偿使用，双方租赁车位的意思表示应当是真实有效的，但此种车位租赁合同违反了合同法相关租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，且2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年”。故针对此种租赁合同，如合同约定的租赁起始时间在2013年5月1日之前，故有效的租赁期限应当至2016年4月30日止；如合同约定的租赁起始时间在2013年5月1日之后，则有效的租赁期限应当为三年。因此，如业主主张要求解除租赁合同的，租赁合同至上述有效租赁期限届满为止之日解除；如有效租赁期届满，双方仍有租赁意向的，可以继续签订租赁协议，但是租赁期限应当不超过三年。因租赁合同系继续性合同，解除行为无溯及力，故业主应承担协议解除前其实际控制使用车位期间的租金，扣除原告应承担的租金后，余额开发商应予返还。
本文主要就是针对商品房车位纠纷，尤其是结建在地下人防工程的车位纠纷，给予法律层面的研究，对常见的几种车位处置形式效力予以评析，望开发商以及业主能从避免风险、化解矛盾的角度出发，规范自身的行为、约束对方的行为，从而更好的维护交易双方的权益。
作为商品房的附属设施，现有常见的车位一般存在以下四种形式：
一是规划用于停车的地上车位。针对此种建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其所有权属于开发商，法律允许开发商买卖、赠与，亦允许其出租，收益归开发商所得，但是出租必须符合合同法有关出租最高年限二十年的规定，超出部分无效。
二是占用道路等划定的地上车位。开发商在建设房屋、划定车位时未遵循相关车位配置比例的规定，导致车辆持有量与规划车位数严重不对等，有些开发商就通过占用建筑区划外的道路划定车位用于买卖或者出租。然此种车位实际上是开发商或者物业侵犯业主共有权的表现。物权法第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，第七十四条第三款规定建筑区划外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，江苏省物业管理条例第六十三条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。故对此种车位，开发商无权对其进行买卖或者出租，签订的买卖合同或者租赁合同应认定为无效合同。
三是规划用于停车的地下车位。此种车位与规划用于停车的地上车位相同，权属都是归开发商所有，开发商有权行买卖、出租、赠与，相应收益归开发商所有，但是出租也必须符合合同法有关出租最高年限二十年的规定。
四是在地下结建人防工程内的车位。此种车位是现有形式下争议最大的一种车位，也是最常见的车位，本文主要就是针对此种车位的各种现行处置方式进行深入分析。
《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《防空法》）第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十二条规定，“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”对于商品房必须配备的地下结建人防工程，《防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
根据《防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，由投资者投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位，其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为归投资者所有；如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。但无论所有权归谁，国家均有权在战时征用人防工程。
针对地下结建人防工程内的车位，实践中开发商通常采用两种处置方法，一为买卖或转让，二为租赁。
开发商与业主签订的人防车位的买卖或转让合同，效力存在两种情形。虽然《江苏省物业管理条例》规定此类车位不能出售或附赠，然我国法律和行政法规并没有关于地下人防车位不得转让的强制性规定，故不应认定此类合同违反了法律禁止性规定。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此江苏省人大常委会制订的《江苏省物业管理条例》不能作为人民法院认定合同无效的依据。如开发商在签订合同时明确告知或在合同上载明了该车位属于人防车位，则车位转让合同应当认定为有效。但是因为实践中房地产登记管理部门很少对地下人防车位所有权进行登记，这对作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍，然物权法第九条明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，故所有权转让的合同目的很难实现，且人防车位的使用状态不稳定，随时有可能被国家征用，故业主可以依据合同法的规定行使合同的解除权，根据合同解除的相关法律后果，开发商应该退还车位款，但业主应当承担合同解除前的车位使用费。如开发商在签订合同时未告知业主标的车位在地下结建人防工程内的，该转让合同的效力就是可撤销的，业主以订立合同时开发商存在欺诈行为行使撤销权，应当得到支持。根据相关合同撤销的法律后果，开发商应当返还业主车位款，但业主应当承担已经实际使用期间的车位使用费。
而对人防车位的租赁合同，开发商为实现变相买卖的目的，往往将租赁期限约定为70年或者与土地使用年限同期。同样，我国法律未明文禁止此种地下车位的有偿使用，双方租赁车位的意思表示应当是真实有效的，但此种车位租赁合同违反了合同法相关租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，且2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年”。故针对此种租赁合同，如合同约定的租赁起始时间在2013年5月1日之前，故有效的租赁期限应当至2016年4月30日止；如合同约定的租赁起始时间在2013年5月1日之后，则有效的租赁期限应当为三年。因此，如业主主张要求解除租赁合同的，租赁合同至上述有效租赁期限届满为止之日解除；如有效租赁期届满，双方仍有租赁意向的，可以继续签订租赁协议，但是租赁期限应当不超过三年。因租赁合同系继续性合同，解除行为无溯及力，故业主应承担协议解除前其实际控制使用车位期间的租金，扣除原告应承担的租金后，余额开发商应予返还。
本文主要就是针对商品房车位纠纷，尤其是结建在地下人防工程的车位纠纷，给予法律层面的研究，对常见的几种车位处置形式效力予以评析，望开发商以及业主能从避免风险、化解矛盾的角度出发，规范自身的行为、约束对方的行为，从而更好的维护交易双方的权益。
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