深圳市符合条件的“小产权房”可转正
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【背景】：《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下称《实施办法》）已于4月1日正式实施。2014年4月10日，深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室（以下称深圳市查违办）召开“全市历史遗留违法建筑处理试点工作动员大会”，进一步加强深圳市历史遗留违法建筑处理试点工作的全面推行。
一、试点区域
首批试点区域为1个街道12个社区，具体见下表：

此次试点区域的选取，主要是根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下称《决定》）及其《实施办法》所确定的基本原则和优先推进城市更新、土地整备和重点开发区域内处理试点工作的要求，结合深圳市土地管理制度改革、股份合作公司试点改革、各区上报方案，确定并呈报市政府审批通过的。试点的街道或社区具有广泛性特点，有利于试点经验的探索和积累。
各区政府（含新区管理机构）还可根据本辖区实际工作需要，在做好机构、人员及相关准备工作后，向市政府申请将本方案确定的试点区域范围外的有关区域纳入试点。
试点区域内已申报的历史遗留违法建筑（含非原村民所建住宅类）总计为21831栋，建筑面积2472.31万平方米，用地面积773.84万平方米。
二、试点可转正的类型
根据《实施办法》，对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认，这与此前深圳市政府的态度一致，试点工作方案明确，非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑临时使用办法2014年7月1日前制订。
根据《实施办法》，对违法建筑按实际用途分为：住宅类、生产经营类、商业、办公类、公共配套类等，不同用途的违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。生产经营类、商业、办公类、公共配套类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。三类违法建筑可以转为商品房：（一）原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价，这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑；（二）原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，缴纳罚款、补缴地价后，按照申请转为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定缴纳地价；（三）原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，缴纳罚款、补缴地价后，按照申请转为商品性质时的市场评估价补足地价。
根据试点工作方案部署，试点工作的推进将由街道一级进行最初审定，试点区域所在区政府负责统一组织、协调辖区历史遗留违法建筑处理工作，全面推进处理确认、拆除、没收、临时使用备案等试点任务，以提高效率为原则探索批量审查处理路径。
三、试点工作期限
试点工作原则上自2014年4月1日起实施一年内完成。具体时间表为：2014年7月31日前完成试点区域应申报未申报历史遗留违法建筑补申报工作，2009年6月2日以后新建的违法建筑一律不得纳入补申报范围，已申报的历史遗留违法建筑不得重复申报，2015年3月31日前完成历史遗留违法建筑的分类处理工作。
由深圳市查违办编制的“流程概图”，整个“转正”流程，从申办到办理完，即便资料齐全，至少需要147个工作日。换算成自然天数，大约是210天（7个月）左右。加上之前的筹备、动员等工作，今年内能否完成所有试点区域的“小产权房转正”还是个未知数。
四、试点的特点
（一）住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正。
只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。外来人口想钻空子，是不大可能的。外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。
　　（二）根据违法建筑的“违法程度”，给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正。
　　生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。试点工作方案规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。
　　针对上述类型的违法建筑，想要申请转为商品房性质红本房产证的，当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民，只要按商品性质的市场评估价补足地价，即可实现。
　　（三）试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”，承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平方米的红线限制，这是一个较大突破。
　　（四）采取循序渐进的原则，纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。
　　根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果，深圳市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米，总用地面积131.45平方公里。从违法建筑套数来讲， 2014年纳入深圳市首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，应该来说，深圳市采取了循序渐进的原则，避免试点范围过大或处理速度过快影响到当地市场供求关系，进而冲击商品房市场。
　　深圳对小产权房的处理方式至少说明，来自民间的博弈力量已经迫使政府不得再固守法条，而必须找到现实的解决出路，对不违反城市规划的小产权房，在补办手续、补缴费用后确认和保护产权。最终在制度上必须实现农村集体建设用地的入市流转以及和国有土地的同权同价，即使目前做不到这一点，也必须更合理地分配集体土地的增值收益，为小产权房难题的最终解决创造顺畅条件。
五、试点可能引发的矛盾
（一）有可能引发原住民与“外来者”之间的深层次的矛盾。
由于目前的“转正”只是针对原住民，不排除会在巨大利益的诱惑下，原住民不承认当初的购买关系，自行补缴地价，实现已售房产的“转正”；或者“非原住民”在补缴地价后，原住民否认购买关系，不愿意将转正后的房产过户到“非原住民”的名下。
（二）对于“一户一栋480平方米”的限定，有可能起到鼓励市场加建抢建的负面影响。
（三）现在提小产权房的转正，无疑是对可以买小产权房但守法未买的人不公。
如果小产权房一旦平价转正，参与整个商品房市场流通，那么相当于所有没有买小产权房的购房者，都会为此支付了成本。