王XX与向XX房屋租赁合同纠纷一案判决书

湖北省钟祥市人民法院
民事判决书
                                                                                                      （2022）鄂0881民初3595号
原告王XX，男，19XX年XX月X日出生，汉族，住钟祥市郢中镇
委托诉讼代理人：曹X，钟祥市XX法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张XX，钟祥市XX法律服务所法律工作者。
被告：向X，男，19XX年X月X日出生，汉族，住钟祥市郢中镇。
委托诉讼代理人：向XX，湖北XX律师事务所律师。
原告王XX与被告向X房屋租赁合同纠纷一案，原告王XX于2022年8月30日诉讼来院，本院受理后，依法适用简易程序，于2022年10月9日、2022年11月15日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼，被告向X经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。第二次庭审，原告王XX的委托诉讼代理人曹XX、被告向XX委托诉讼代理人向XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2、判令被告按合同约定价向原告支付从2021年12月1日至被告归还房产之日的拖欠租金21670元并承担违约金17334元，共计：39004元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。




事实与理由：2016年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于钟祥市XXX路X号商务楼一层，面积1000m2，租赁期共X年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。该房屋年租金80000.00元，从第三年起每年递增10％，即2018年88000.00元；2019年96000.00元；2020年12月1日至2021年11月30日止，租金是104000.00元。合同约定，租金在合同签定之日一次性付清第一年租金，以后每年租金应于每年11月15日前付清次年的租金，否则承担当年租金20％的违约金，且被告在租赁期间，房屋的所有装修费用自己承担，合同期满后无偿交给甲方，租赁期间的物业管理费、水电费等自行承担，合同到期交付房子给原告时，房屋如有损坏必须照价赔偿。按照合同第七条约定：“合同期满前，如乙方继续承租，提前三个月与甲方重新订立合同，在同等的条件下乙方享有优先承租权。”但时至今日，被告即不和原告续签合同，不给租金，也不搬离原告的房屋。原告多次以各种方式通知被告搬离，但被告及其父母继续经营拒不搬出。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为保权益，特诉诸贵院，请求贵院依法判如所请。
原告王XX为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一：原告的身份证复印件、被告的户籍证明复印件。证明：原告、被告的身份关系。
证据二：原、被告2016年9月15日签订的房屋租赁合同纠纷。证明：双方存在着合同租赁关系，租金在租赁期间全部付清了。
证据三：2022年9月20日被告的父亲交接房屋的手续。证明：房子2022年9月20日交付给原告了。但是，  2021年12月1日至2022年9月20日房屋租金一分钱没付。
被告向X辩称，我方保留反诉的权利，请求驳回原告的诉讼请求。
一、原告王XX诉称房屋租赁合同截止日期为2021年30日与事实不符，原告王XX起诉要求被告向锋给付自2021年12月1日起至归还房产之日的拖欠租金21670元的请求没有事实根据和法律依据。
首先，双方2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》载明的房屋租赁期是自2016年12月1日至2021年11月30日止，但是，原告XX聘用会计冯XX2020年12月9日出具的书面材料载明“经王X同意，向X门面延迟到2021年12月31日止”，由此可见，双方2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》已发生变更，合同租赁期限的截止日期应当为2021年12月31日，而不是原告王XX诉称的2021年11月30日止（详见被告向X证据一）。
其次，原房屋租赁期限届满后，被告向X自2022年1月1日起继续租赁该门面房，原告王XX收取了被告向X交纳的房屋租金65000元，双方形成不定期租赁合同关系，被告向X没有拖欠房屋租金的行为（详见被告向X证据二）。
二、原告王XX诉请要求被告向X承担违约金17334元没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
《民法典》第七百二十一条之规定，······对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
本案中，双方原房屋租赁合同期限届满后双方没有续签书面《房屋租赁合同》，也没有约定租赁期限和租金交付日期，但从被告向X2022年1月1日起继续使用原告王XX的门面房至9月20日腾退房屋移交钥匙，以及原告王XX收取被告65000元租金的事实来看，双方之间形成了不定期租赁合同关系，不定期租赁合同至2022年9月20日之前尚在履行过程中（见证据二）。原告王XX于2022年8月29日起诉称“被告既不与原告续签合同，也不搬离原告房屋”的说法与事实不符，与法律相悖，其要求被告向X承担违约金17334元没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
三、原告王XX因为计算错误多收被告向锋租金23200元，依法应当予以返还（被告向X保留提起反诉的权利）。
2016年9月15日双方签订的《房屋租赁合同》第一条载明租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日止，该合同第二条载明：租金，该房屋为年租金捌万元（80000元）从第三年起每年递增10％即2018年88000元，2019年96000元，2020年104000元（见证据三之1）。由于原告王XX计算错误从第二年就开始按照10％递增，导致被告向X2018年多交租金8000元，2019年多交租金8000元（2019年应当为第三年，按照10％递增应交租金88000元，原告王XX收取被告向X租金96000元，导致被告向X多交租金8000元），2020年在88000元的基础上递增10％应当是96800元，原告王XX收取租金104000元，导致被告向X多交租金7200元，合计多收租金23200元。原告王XX应当予以返还。
四、原告王XX未按《房屋租赁合同》约定如数交付 1000平方米房屋供被告向X使用构成违约，依照该《房屋租赁合同》第三条约定，原告王XX应当支付违约金 59733.20元（被告向X保留提起反诉的权利）。
2016年9月15日《房屋租赁合同》首部载明：“出租甲方将位于钟祥市西X路X号商务楼第一层，建筑面积1000平方米出租给承租乙方做建筑装潢材料销售门面”。合同订立之前，原告王XX因欠郑XX、张XX夫妻款项将其中240平方米的房屋抵账给案外人郑XX使用，郑XX2017年10月16日与案外人向XX签订《房屋租赁合同》将该240平方米的房屋出租给向XX，收取租金19200元（见证据三之2）；抵账期满原告王XX收回房屋后又于2020年4月25日与案外人向XX万签订《房屋租赁协议》，将应当交付给被告向X的240平方米房屋租赁给案外人向XX使用（见证据三之3和证据四）。依照2016年9月15日《房屋租赁合同》第三条之规定，原告王XX应当支付违约金 59733.20元（其中第一年租金80000元x20％＝16000元违约金；第二年租金88000元x20％＝17600元违约金；第三年 96000元租金x20％＝19200元违约金；第四年4个月的租金34666元x20％＝6933.20元违约金）。
综上所述，原告王XXX起诉要求被告向X给付自2021年12月1日起至归还房产之日的拖欠租金21670元并承担违约金17334元的请求没有事实根据和法律依据，被告向X请求人民法院查明案件事实，依法驳回其全部诉讼请求。
被告向锋为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：王XX聘用会计冯XX2020年12月9日书面材料1份。证明：2016年9月15日租赁合同的租赁期限发生变更，租赁合同截止日期应当为2021年12月31日止。
证据二：王XX聘用会计冯XX出具收据1份。证明：向X交纳2022年门面租金65000元，向X没有拖欠王继敏租金。
证据三：2016年9月15日王XX与向锋签订的《房屋租赁合同》1份、2017年10月16日郑XX与向XX《房屋租赁合同》1份、王XX聘用会计冯XX书面材料1份。①证明：王XX应当将位于钟祥市XX路X号商务楼第一层1000平方米门面房出租给向X做建筑装潢材料销售门面，王XX出租房屋经过测量实际面积只有940平方米，实际交付房屋面积仅为700平方米，未交付房屋面积达240平方米，王XX未按合同约定足额交付 1000平方米房屋构成违约。②证明：王XX将位于钟祥市XX路XX号商务楼第一层240平方米房屋抵账给案外人郑XX，郑XX将该240平方米房屋出租给案外人向XX，租赁期自2018年12月1日至2018年11月30日。③证明：违约金按照当年租金的20％计算。④证明：房屋租金为年租金80000元，从第三年起每年递增10％，因王XX计算错误，租金从第二年起递增10％导致向X多交租金23200元。
证据四：2020年4月25日王XX与案外人向XX《房屋租赁协议》1份。①证明：王XX将位于钟祥市XX路X号商务楼第一层1000平方米当中的240平方米房屋出租给案外人向XX收取15000元租金，租期自2021年5月1日至2021年12月31日的事实。②证明：王XX未按照合同约定足额交付向X1000平方米房屋的事实，构成违约。
证据五：原告方代理人曹X与向XX办理门面交接的书面说明。证明：2022年9月20日门面已交付，被告装的电动卷闸门、增高的水泥地平及其他附属物都交给王XX使用，王XX不再收取租金，双方互不追究。
经审理查明，2016年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同对双方权利义务进行了约定，主要内容如下：被告承租原告所有的位于钟祥市XX路X号商务楼一层，面积1000m2；租赁期共5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止；该房屋年租金80000.00元，从第三年起每年递增10％，即2018年88000.00元；2019年96000.00元；2020年104000.00元；租金在合同签定之日一次性付清第一年租金，以后每年租金应于每年11月15日前付清次年的租金，否则承担当年租金20％的违约金；被告在租赁期间，房屋的所有装修费用自理，合同期满后无偿交给甲方；租赁期间的物业管理费、水电费等自行承担，合同到期交付房子给原告时，房屋如有损坏必须照价赔偿；合同期满前，如乙方继续承租，提前三个月与甲方重新订立合同，在同等的条件下乙方享有优先承租权。合同租赁期限后经王XX聘用会计冯XX书面材料变更至2021年12月31日。2021年12月31日前租金被告向X全部付清。原告王XX于2021年8月9日收取了被告向X交纳的2022年的房屋租金65000元，原房屋租赁期限届满后，被告向X自2022年1月1日起继续租赁该门面房，但是双方没有续签书面合同，被告以原告没有续签书面合同，也不搬离原告的房屋为由，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告王XX诉讼请求。在本案诉讼期间，2022年9月20日，王XX的委托诉讼代理人曹X与被告向X父亲向XX办理涉案租赁房屋的交接手续，交接手续注明：向X将门面钥匙交给被告王XX后，自己花钱改装的电动卷闸门、增高的水泥地平其他附属物都交给王继敏使用，双方以后互不追究。
本院认为，原告王XX与被告向X的房屋租赁合同合法有效，原告王XX于2021年8月9日收取了被告向X交纳的2022年的房屋租金65000元，2022年9月20日，原告王XX的委托诉讼代理人曹X与被告向X父亲向XX办理涉案租赁房屋的交接手续，交接手续注明：双方以后互不追究。本案中原告王XX的委托诉讼代理人曹X办理租赁房屋的交接手续的行为构成表见代理；被告向X父亲向XX办理涉案租赁房屋的交接手续，被告向X予以追认；原告王XX的委托诉讼代理人曹X与被告向X父亲向XX办理涉案租赁房屋的交接手续的行为视为原、被告协商解除房屋租赁合同，被告向X租赁原告王XX房屋已经实际交还。对于原告王XX请求判令解除原告与被告签订的租赁合同、被告将承租的房产交还原告的诉讼请求，本院不予支持。原告王XX的委托诉讼代理人曹X与被告向X父亲向XX办理涉案租赁房屋的交接手续，交接手续注明：双方以后互不追究。故对原告王XX请求被告按合同约定价向原告支付从2021年12月1日至被告向X归还房产之日的拖欠租金 21670元并承担违约金17334元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百七十二条、第五百零二条、第五百零三条、第五百零九条、第五百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告王XX的诉讼请求。
案件受理费XXX元，减半收取XXX元，由原告王继敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于荆门市中级人民法院。
                                         2022年11月16日