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成功案例

顾某某与高某、田某租赁合同纠纷
作者:王宽强 律师  时间:2014年04月29日
顾某某和高某、田某租赁合同纠纷
2007316,顾某某和高某、田某签订了《商铺租赁协议》。协议约定顾某某将位于绵远街一段487号金旺角二期XX号、面积108.01㎡的自有商铺租给高某、田某,租期为五年,同时,高某、田某租赁了与顾某某的商铺相邻的陈某某的商铺,并将两间商铺打通作为整体使用、出租。2008813顾某某和高某、田某双方又签订《补充协议》,约定从20095162010515期间将租金每月下调5元。2008年高某、田某和谭某签订了2年租赁合同(即转租)。2009515,顾某某收到高某邮寄的《通告函》,内容为:“原我们双方签订的租赁合同为五年,现已执行两年。因5.12特大地震我方无法继续履行合同,属不可抗力。我方终止合同。”以上事实争议双方都认可。顾某某将高某、田某诉至旌阳区法院诉称:双方签订了《商铺租赁协议》,2009430收到高某、田某邮寄的《通告函》,通知原告其单方终止租赁协议,后于20095月自行搬出商铺,200911月,原告为减少高某、田某擅自解除合同后所产生的扩大损失将商铺重新租出,高某、田某已构成严重违约,请求高某、田某支付违约金103689.6元。高某、田某辩称:租赁顾某某商铺的同时租赁了与顾某某的商铺相邻的陈某某的商铺,并将两间商铺打通作为整体使用,200710月将两间商铺一并转租给张某,顾某某以见证人在合同上签字。因2008512大地震,2008712张某中止合同并自行搬出商铺,后来就和谭某签订了2年租赁合同,,在此期间谭某多次提出下调租金,因无利润就考虑退出,让顾某某与谭某商量租金问题。因两间商铺是一个整体,谭某和陈某某重新签了合同,自三方见面后,顾某某未与我们联系,我们从来未自行搬出商铺。旌阳区法院认为,租金缴至2009516后案外人谭某与另一间商铺所有人陈某某签订有合同,结合两间商铺打通作为整体使用、出租的情况可以认定涉案商铺一直有人在使用,并未空置,原告诉称与事实不符,被告抗辩其与原告的租赁合同已解除,原告已与案外人建立合同关系的理由成立,驳回顾某某的诉讼请求。顾某某向德阳市中级法院提起上诉称:谭某未与顾某某重新签订租赁协议,高某、田某与谭某签订协议时未告知我,我并未从谭某处收到租赁费,由于高某、田某单方违约导致商铺一直空置,损失极大,请求撤销原判。二审中顾某某提交了谭某写的《证明》,证明没和谭某签订合同。高某、田某辩称:顾某某与谭某重新签了合同,不承认,如果没收到谭某的房租,就不可能让谭某营业三个月,谭某交了房租、物管费、水电费,谭某不租房后,就又租给别人。法院归纳争议焦点为:2009516200910月期间,顾某某和高某、田某的租赁关系是否已经解除。二审法院认为:两间商铺合并出租,且一直有人经营,并没有空置,经营人交清了这期间的物管费,顾某某主张没收到这期间的租金与自述:“一般提前20天缴纳租金,有时候拖延一周至20天左右”相矛盾,一审证据形成锁链,《证明》无佐证,不予采信,驳回上诉。
2013620,顾某某来到我所寻求帮助。王宽强律师在仔细听取案情后指出《通告函》是一个根本性的违约行为,关键是谭某出庭作证,争点在于是否收到租金?商铺是否空置?并代理了再审申请,着重论证了三个论据:一、高某、田某不支付租金及发出《通告函》已构成根本性违约,且《通告函》于法无据及不能起到免除责任的作用;二、高某、田某的抗辩所依据的事实不清,且不符合法定及约定免责事由;三、原审法院推定顾某某与谭某直接建立了合同关系及认定涉案房屋没有空置属于事实认定不清。并申请谭某和顾某某的同事出庭作证。20131014,四川省高级法院受理再审申请。高某、田某及其律师做了与原审基本相同的抗辩。20131212日省高院在审查中认为顾某某的同事的证言在原审时就存在,不属于新证据,由于顾某某和其一审代理律师叶某某、二审代理律师阎某没想到这一点,责任在顾某某一方,已过举证期限,故没有同意作证申请,但允许谭某出庭作证,然而谭某变卦不出庭,顾某某陷入绝望!律师没有气馁,将就原审证据分析了三点:一、20095月至200911月顾某某是否收到租金?从高某、田某在原审中的举证来看——其知道解除租赁合同需要签订《解除合同协议》(原审中举证和陈某某签订了《解除合同协议》)。因为高某、田某分别和谭某、陈某某、顾某某签订有合同,既然高某、田某主张顾某某和谭某直接建立了合同关系,那么其和谭某之间应该有个《解除合同协议》,但其没有这方面的证据,那么认定其和谭某还保留合同关系是没有问题的(高某、田某陈述和谭某20087月以后签订有两年合同,那么,时间就应该跨越了争议的2009年直至2010年),故高某、田某收取20095月以后的租金可能性更大,且谭某给顾某某的律师做出过“租金给了高某”的陈述(原审未查实)。二、从原审的证据还可以得出谭某和顾某某没有建立租赁关系的可能。2009109顾某某和周某某签订了五年租赁合同、2009527谭某和陈某某签订了了五年的租赁合同,高某、田某陈述和谭某20087月以后签订有两年合同,故谭某怎么可能与顾某某只签了20095月至200910月的几个月短期合同!?因为这样做不符合商家要长期经营获利的目的,故原审认定谭某和顾某某“直接建立了租赁关系”的证据相对于“没有建立租赁关系”的证据没有优势,无法达到高度盖然。三、原审以“经营人交清了相应的物业管理费。”作为基本前提推出谭某和顾某某直接建立了租赁关系这么一个判断实际上有前提不周延的问题。原审认定:谭某交清了至20098月的物业管理费,自20099月物业管理费由周某某交纳,2009109顾某某和周某某签订了租赁合同。故周某某实际上多交了一个月的物业管理费,故本案存在商铺实际使用人多交物业管理费的可能,且现实生活中存在房屋空置仍需交纳物管费的事实,故缴费人和实际使用人可能不一致,故交清物业管理费不能证明房屋没有空置。且退万万步——高某在省高院20131212的询问中当庭陈述:“物管费交到8月,只空置了一个月。”高某、田某的代理律师至此难以抗辩,于是省高院法官趁热打铁,从中斡旋调解,双方达成由高某、田某支付16480元给顾某某的调解协议而结案,顾某某因本案能起死回生而很满意!