成功案例
借名购房背后的艰辛维权路
作者：陈晓忠 律师 时间：2014年05月11日
吕某、邵某诉阮某、吕某房屋所有权纠纷一案
关键词：在房屋所有权有争议的情况下，不动产权属证书是否是认定权属的唯一证据
基本案情：
2006年7月，原告吕某和邵某以其父母吕某、阮某名义向父亲吕某所在单位中共浙江省委党校购买位于杭州市西湖区文一路的一处房产，双方约定“房款谁付，房子归谁”。其后，吕某和邵某装修了房屋并一直居住。但此房屋却一直登记在被告吕某和阮某的名下。后，吕某和邵某要求父母吕某、阮某协助其将房屋过户到他们名下时却遭到拒绝。因此，两原告诉至法院形成本案。
一审：
原告吕某、邵某诉称：房屋虽以其父母吕某、阮某名义购买但家庭内部约定“房款谁付，房子归谁”，且实际上此房也为原告吕某、邵某夫妻二人出资购得，所有权理应归其夫妻二人所有。
被告吕某辩称：对原告陈述的事实基本没有异议。且购房时确实言明谁要购买就谁出钱，当时以其名义购房仅是由于卖方表示该房屋与其职工身份有关。
被告阮某辩称：不存在谁出钱房屋归谁的说法，而且女儿女婿支付的部分房款是对父母的资助。虽认可女儿女婿一家使用并居住该房屋，但并非认可该房屋就归女儿女婿所有。按照房屋产权登记上的记载，房屋应该归他们夫妇二人共有。
法院经审理查明：
不动产权属证书虽然享有证明该不动产权属的效果，但是并不具有绝对的证明力，记载事项是否真实应根据不动产登记的权利推定规则予以判定。争议房屋目前登记于两被告名下，但实际由原告居住。两原告也为购买房屋支付了购房款及相关税费并进行了装修。而被告阮某辩称的原告支付的购房款系对两被告资助的意见不但没有得到另一被告的认可，而且语意不清，不合常理，故不作为本案的有效证据。因此，可以认定本案被告只为名义上的购买人，所涉房屋应属原告吕某和邵某所有。
裁判结果：
一、位于杭州市文一路104号5幢1单元401室的房屋属吕某和邵某所有。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
相关法条：
《中华人民共和国民法通则》第七十二条
《中华人民共和国物权法》第三十三条
二审：
阮某不服一审判决提出上诉，阮某诉称：一、房屋的全部转让款并非是被上诉人所提出的34.5万元；二、对于该34.5万元，也并非全部由被上诉人出资，其中包含上诉人原有的积蓄2.3万元和7万元款项；三、在支付购房款时，付款人仍明确为一审被告吕某和上诉人且购房发票也是如此注明的；四、对于物权的归属确定，原审法院曲解法律的规定，导致理解和适用上的错误；五、原审法院据以确权的事实和法律依据错误。
被上诉人辩称：一、涉案房屋的全部购房款确实只有34.5万元，上诉人称34.5万元并非房屋的全部价值的理由不成立；二、在一审中，对于2.3万元的借条上的签字，上诉人经审判人员充分说明后也没有明确否认，应认为上诉人承认此2.3万元是被上诉人向上诉人的借款而并非购房款；三、原审法院适用法律正确，上诉人称“原判曲解法律规定”的理由不能成立。
杭州市中级人民法院经审理查明：
审理认定的事实与原审法院认定事实一致。虽然能够证明购房款为两被上诉人支付，原审被告也认可“房款谁付，房子归谁”，但是作为物权共有人的上诉人不认可房屋归出资人所有的主张，而且双方也未达成协议，本案也不存在错误登记的情况，购房款从被上诉人帐户支付的事实，仅能反映出资情况，双方形成的是债权债务的关系。
判决结果：
一、撤销杭州市西湖区人民法院的民事判决。
二、驳回吕某、邵某的诉讼请求。
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项
再审：
吕某、邵某申请再审称：一、本案事实一审已经查清；二、对于吕某和邵某的出资以及双方在买房之前的约定，应认定是家庭内部明确房屋归出资者所有的口头合同，而且在2007年由原审被告出具《关于购买党校宿舍房屋问题的说明》，也能证实案件涉及房屋应属于吕某和邵某所有；三、二审法院只是生硬的根据物权法第十七条的规定，没有考虑其他任何系列证据、也没有考虑判断是否符合逻辑，仅仅凭借案件房屋所有权证就作为定案依据，违反了司法裁判的精神。请求撤销二审判决，维持一审判决。
阮某答辩称：一、本案争议房屋是其夫妻与省委党校签订合同合法取得的，且并不存在错误登记的问题，显然房屋的所有权人应该是阮某夫妻二人；二、争议房屋的购买与购房人的身份有着紧密的联系，因此所谓的购房款不能体现房屋的全部价值。虽然邵某和吕某支付了购房款，但是款项的支出性质上仅仅为代购房人支付而已；三、申请再审人提出的判例与本案无共通之处，不能作为本案处理的参考和依据；四、2.3万元的借条与买房无任何关联，也无间接证明的作用。请求维持二审判决。
一审被告吕某答辩称：坚持其一审时的意见，并认为一审判决是正确的。
浙江省高级人民法院经审理查明：
不动产权属证书对于物权的归属具有推定的效力，但是当其他人提出异议时，该登记并非系当然认定物权归属的唯一证据。因此，应根据购买时双方的真实意思表示确定所有权归属，即本案双方当事人在购买房屋时已有口头约定，而且再审申请人也曾向阮某借款购房，自然不可能将所借款项再用于资助阮某购房。综上，申请再审理由成立。
判决结果：
一、撤销杭州市中级人民法院的民事判决；
二、维持西湖区人民法院的民事判决。
相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项
律师点评：根据我国现行物权法的规定，物权取得系要式法律行为，若不存在错误的登记行为则权属证书记载的权利人即为房屋的合法权利人。但这并非具有绝对的证据力，若有相反的证据证明登记确有错误的，应根据案件的其他相关证据作出事实认定。如购房时双方的真实意思表示，实际的出资购房款行为等，都是一个举足轻重的推翻物权登记的有力证据。
律师出招：在购买房屋后，很重要的环节就是房屋所有权登记手续的办理，有的购房者出于各私人原因，将房屋登记于他人名下，如父母、兄弟。切实可行的办法就是在登记他人名下时，记得另签一份关于该房屋真正产权归属的协议，避免惹上官司后遭遇举证困难的问题。再者就是应该将购房过程中抑或是对该房屋保养所支付的所有费用清单的凭证保留，以备不时之需。
关键词：在房屋所有权有争议的情况下，不动产权属证书是否是认定权属的唯一证据
基本案情：
2006年7月，原告吕某和邵某以其父母吕某、阮某名义向父亲吕某所在单位中共浙江省委党校购买位于杭州市西湖区文一路的一处房产，双方约定“房款谁付，房子归谁”。其后，吕某和邵某装修了房屋并一直居住。但此房屋却一直登记在被告吕某和阮某的名下。后，吕某和邵某要求父母吕某、阮某协助其将房屋过户到他们名下时却遭到拒绝。因此，两原告诉至法院形成本案。
一审：
原告吕某、邵某诉称：房屋虽以其父母吕某、阮某名义购买但家庭内部约定“房款谁付，房子归谁”，且实际上此房也为原告吕某、邵某夫妻二人出资购得，所有权理应归其夫妻二人所有。
被告吕某辩称：对原告陈述的事实基本没有异议。且购房时确实言明谁要购买就谁出钱，当时以其名义购房仅是由于卖方表示该房屋与其职工身份有关。
被告阮某辩称：不存在谁出钱房屋归谁的说法，而且女儿女婿支付的部分房款是对父母的资助。虽认可女儿女婿一家使用并居住该房屋，但并非认可该房屋就归女儿女婿所有。按照房屋产权登记上的记载，房屋应该归他们夫妇二人共有。
法院经审理查明：
不动产权属证书虽然享有证明该不动产权属的效果，但是并不具有绝对的证明力，记载事项是否真实应根据不动产登记的权利推定规则予以判定。争议房屋目前登记于两被告名下，但实际由原告居住。两原告也为购买房屋支付了购房款及相关税费并进行了装修。而被告阮某辩称的原告支付的购房款系对两被告资助的意见不但没有得到另一被告的认可，而且语意不清，不合常理，故不作为本案的有效证据。因此，可以认定本案被告只为名义上的购买人，所涉房屋应属原告吕某和邵某所有。
裁判结果：
一、位于杭州市文一路104号5幢1单元401室的房屋属吕某和邵某所有。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
相关法条：
《中华人民共和国民法通则》第七十二条
《中华人民共和国物权法》第三十三条
二审：
阮某不服一审判决提出上诉，阮某诉称：一、房屋的全部转让款并非是被上诉人所提出的34.5万元；二、对于该34.5万元，也并非全部由被上诉人出资，其中包含上诉人原有的积蓄2.3万元和7万元款项；三、在支付购房款时，付款人仍明确为一审被告吕某和上诉人且购房发票也是如此注明的；四、对于物权的归属确定，原审法院曲解法律的规定，导致理解和适用上的错误；五、原审法院据以确权的事实和法律依据错误。
被上诉人辩称：一、涉案房屋的全部购房款确实只有34.5万元，上诉人称34.5万元并非房屋的全部价值的理由不成立；二、在一审中，对于2.3万元的借条上的签字，上诉人经审判人员充分说明后也没有明确否认，应认为上诉人承认此2.3万元是被上诉人向上诉人的借款而并非购房款；三、原审法院适用法律正确，上诉人称“原判曲解法律规定”的理由不能成立。
杭州市中级人民法院经审理查明：
审理认定的事实与原审法院认定事实一致。虽然能够证明购房款为两被上诉人支付，原审被告也认可“房款谁付，房子归谁”，但是作为物权共有人的上诉人不认可房屋归出资人所有的主张，而且双方也未达成协议，本案也不存在错误登记的情况，购房款从被上诉人帐户支付的事实，仅能反映出资情况，双方形成的是债权债务的关系。
判决结果：
一、撤销杭州市西湖区人民法院的民事判决。
二、驳回吕某、邵某的诉讼请求。
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项
再审：
吕某、邵某申请再审称：一、本案事实一审已经查清；二、对于吕某和邵某的出资以及双方在买房之前的约定，应认定是家庭内部明确房屋归出资者所有的口头合同，而且在2007年由原审被告出具《关于购买党校宿舍房屋问题的说明》，也能证实案件涉及房屋应属于吕某和邵某所有；三、二审法院只是生硬的根据物权法第十七条的规定，没有考虑其他任何系列证据、也没有考虑判断是否符合逻辑，仅仅凭借案件房屋所有权证就作为定案依据，违反了司法裁判的精神。请求撤销二审判决，维持一审判决。
阮某答辩称：一、本案争议房屋是其夫妻与省委党校签订合同合法取得的，且并不存在错误登记的问题，显然房屋的所有权人应该是阮某夫妻二人；二、争议房屋的购买与购房人的身份有着紧密的联系，因此所谓的购房款不能体现房屋的全部价值。虽然邵某和吕某支付了购房款，但是款项的支出性质上仅仅为代购房人支付而已；三、申请再审人提出的判例与本案无共通之处，不能作为本案处理的参考和依据；四、2.3万元的借条与买房无任何关联，也无间接证明的作用。请求维持二审判决。
一审被告吕某答辩称：坚持其一审时的意见，并认为一审判决是正确的。
浙江省高级人民法院经审理查明：
不动产权属证书对于物权的归属具有推定的效力，但是当其他人提出异议时，该登记并非系当然认定物权归属的唯一证据。因此，应根据购买时双方的真实意思表示确定所有权归属，即本案双方当事人在购买房屋时已有口头约定，而且再审申请人也曾向阮某借款购房，自然不可能将所借款项再用于资助阮某购房。综上，申请再审理由成立。
判决结果：
一、撤销杭州市中级人民法院的民事判决；
二、维持西湖区人民法院的民事判决。
相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项
律师点评：根据我国现行物权法的规定，物权取得系要式法律行为，若不存在错误的登记行为则权属证书记载的权利人即为房屋的合法权利人。但这并非具有绝对的证据力，若有相反的证据证明登记确有错误的，应根据案件的其他相关证据作出事实认定。如购房时双方的真实意思表示，实际的出资购房款行为等，都是一个举足轻重的推翻物权登记的有力证据。
律师出招：在购买房屋后，很重要的环节就是房屋所有权登记手续的办理，有的购房者出于各私人原因，将房屋登记于他人名下，如父母、兄弟。切实可行的办法就是在登记他人名下时，记得另签一份关于该房屋真正产权归属的协议，避免惹上官司后遭遇举证困难的问题。再者就是应该将购房过程中抑或是对该房屋保养所支付的所有费用清单的凭证保留，以备不时之需。
