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新化县天景花园业主委员会与湖南娄底市万和房地产开发有限公司等、第三人新化县房地产管理局物权保护纠纷

作者:曾逊律师  时间:2018年07月14日
原告新化县天景花园业主委员会
负责人何国忠,新化县天景花园业主委员会主任。
委托代理人曾逊,湖南如顺律师事务所律师
被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司,住所地娄底市娄星区扶青北路青春街10栋162号
被告谭军。
委托代理人陶楚伟,湖南正君律师事务所律师。代理权限为特别授权的全权代理
被告段松山。
第三人新化县房地产管理局
法定代表人伍贤华,该局局长
委托代理人阳治国,男,新化县房地产管理局行政审批股股长。代理权限为特别授权的全权代理。
案件概述原告新化县天景花园业主委员会与被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、谭军、段松山、第三人新化县房地产管理局物权保护纠纷一案,本院于2015年7月22日受理后,依法由审判员何亦鹏担任审判长,与审判员刘志文、李朝阳组成合议庭,于2015年11月26日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告的负责人何国忠、委托代理人曾逊,被告谭军的委托代理人陶楚伟、第三人新化县房地产管理局的委托代理人阳志国到庭参加诉讼。被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、段松山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新化县天景花园业主委员会诉称,新化县天景花园小区位于新化县上梅镇华新社区,是由被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司开发的商品住宅小区,小区一共有七栋楼盘,楼房与车库业主共有近350户。购房时,小区的每户业主都依照《购房合同》的约定,按购房款的2%向开发商万和公司缴纳了房屋维修资金,依法再由开发商将这笔款项缴纳到新化县房地产管理局。可被告娄底市万和公司在收到全体业主的房屋维修资金后,一直予以占用,拒绝向房管局缴纳。经房管局核实,被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司一直占用业主的440873元房屋维修资金至今,既不缴纳到房管局,也不返还给业主,严重侵害了业主的合法权益。被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的两位登记股东谭军、段松山转移公司财产并抽逃出资,应依法对公司的债务承担连带责任。请求法院依法判令三被告连带返还房屋维修资金440873元,并支付占用期间的银行同期存款利息。
被告谭军辩称:1、房屋维修资金是因原告与被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同产生的债务,根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定,公司以其全部财产对公司的债务承担责任,故原告应以湖南娄底市万和房地产开发有限公司为被告,谭军无需对公司债务承担责任,也不需对房屋维修资金的返还承担连带责任,故不是本案适格的被告。2、娄底市楚才会计师事务所所出具的验资事项说明中称“根据2008年6月12日股东会议决议和修改后的章程规定,贵公司注册资本在股东内部转让,但注册资本总额不变,转让后注册资本中谭军、段松山各出资200万元,各占注册资本总额的50%”,这一情况与事实不符,因谭军从未签署过任何受让股权或同意进行股权变更登记的书面文件,并未受让曾熙与李玉潮的股权,也不清楚是何时进行的企业注册登记资料变更,请求法庭对该事项予以核实,并申请追加曾熙、李玉潮为本案被告。3、从原告提交的证据看,2012年9月15日,湖南娄底市万和房地产开发有限公司向新化县房地产管理局缴存了30万元维修资金后便没有接到原告对诉讼权利的主张,故原告的诉讼请求已过诉讼时效。
被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、段松山未到庭答辩。
第三人新化县房地产管理局辩称:1、我局的职能职责是监督管理,未被赋予其他权利,故我局应履行的义务只能在职责范围之内,原告将我局列为第三人缺乏法律依据。2、在本纠纷出现初期,我局依法为原告追回了部分物业维修资金,维护了广大业主的合法权利,原告将我局列为第三人缺乏事实依据。3、原告在诉状中所称尚有440873元物业维修资金没有补齐,对该数据我局不知晓,当初我局物业办要求湖南娄底市万和房地产开发有限公司股东上报物业维修资金花名册和相关数据,直到现在都杳无音讯,因而只能由业主和业主委员会与公司协商解决。
在庭审中,原、被告双方当事人为了支持其诉讼请求和答辩主张,分别进行了举证、质证,本院进行了认证,现分列如下:
为支持其诉讼主张,原告新化县天景花园业主委员会向本院提交了下列证据:
1、请求新化县上梅镇镇政府对天景花园业主委员会登记备案的报告及证明。拟证明新化县天景花园业主委员会经过法定程序成立,并且取得了小区全体业主三分之二以上业主的同意,具有本次诉讼的原告主体资格。
2、声明七份(每栋一份)。拟证明天景花园业主经召开业主大会,有三分之二以上业主在声明上签名,同意以“新化县天景花园业主委员会”的名义向法院起诉追缴物业维修资金,新化县天景花园业主委员会具有本次诉讼的原告主体资格。
3、湖南娄底市万和房地产开发有限公司的企业登记信息。拟证明被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的主体资格及登记股东情况,登记股东为两被告谭军与段松山。
4、谭军的自然人股东身份证明及身份证复印件。拟证明被告谭军的身份信息及系被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的自然人股东身份情况。
5、段松山的自然人股东身份证明及身份证复印件。拟证明被告段松山的身份信息及系被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的自然人股东身份情况。
6、证明一份。拟证明被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司侵占小区业主按购房款的2%缴纳的房屋维修专项资金,经新化县房地产管理局核实,尚差440873元没有向新化县房地产管理局缴存的事实。
7、天景花园房屋维修基金汇总表及栋号明细表。拟证明天景花园小区业主共向被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司缴纳的房屋维修基金情况,并进一步印证被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司尚有440873元没有向新化县房地产管理局缴存的事实。
8、商品房买卖合同书八份。拟证明天景花园业主在购房及车库时,都依合同附件二约定的房屋价款的2%向开发商即被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司缴纳了房屋维修资金的事实。
9、被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的企业登记档案查询资料。拟证明被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司注册登记住所地为娄底市娄星区扶青北路青春街10栋162号,登记股东为谭军与段松山,注册资本(实收)人民币400万元,谭军与段松山各占50%股份,两人货币出资各为60万元,并经过了验资和向公司开户账户缴纳出资,开户账号为:43001540169052501336(建设银行),法定代表人为周重怡(432524198308102676)。
10、娄底市长青社区出具的证明一份。拟证明被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司在登记的住所早已不存在。
11、新化县公安局出具的证明。拟证明全国公安系统的数据库中没有周重怡的身份证号码,此人的身份证件系伪造。
12、律师调查专用介绍信。拟证明湖南如顺律师事务所为原告代理人前往中国建设银行股份有限公司娄底新星支行调查出具介绍信的事实。
13、吴美兰的商品房买卖合同书复印件。拟证明天景花园小区业主购房合同签订最晚的为2010年10月16日,故原告请求被告支付利息的时间从2010年11月1日开始计算。
对原告新化县天景花园业主委员会提交的证据,被告谭军的质证意见为:对证据1、2、3,真实性无异议,但证据3不能证明谭军、段松山就仅仅是公司的两个股东,因为公司的股东系2008年6月18日变更的,而谭军对股权的变更不知情;该企业注册登记资料并没有表明该企业已解散或注销;对证据4,对身份证,系复印件,对其真实性无异议,对其签字有异议,不是谭军本人的签名,对身份证也是他人擅自使用了他的身份证复印件,未经他本人批准;对证据5,不知情,对这些资料是否真实不清楚,不质证;对证据6,证明的形式不合法,根据民事诉讼法以及司法解释,单位作证应有负责人或法定代表人的签名,并加盖公章,而该证据没有法定代表人的签名,也没有房管局的公章,所盖印章不能代表单位;房管局也是本案的第三人,与本案有利害关系,证据的证明力较小;证明开发商尚差440873元没有相应依据支持,故证明被告万和房地产开发有限公司尚差440873元的维修专项资金的证明目的不能成立;对证据7,属于当事人陈述,应综合其他证据采信,关于其他证据,应对其所有的合同进行逐一的审查,虽然提供了商品房买卖合同书,但是每个人的都是有区别的;对证据8,要求原告提供原件;其证明目的不能成立,假设合同书是真实的,也仅仅能证明这8个代表向万和公司购买了房产,签订了合同,而不能证明已经履行了买主的支付房款义务;对证据9,对第1页质证意见同证据3,对第2页的验资报告,对真实性有异议,因验资报告建立在股权转让协议基础上出具的;第9页,对真实性有异议,全体股东签名谭军的签名不是他本人的,也不是他本人的真实意思表示;对银行的函,不能证明其中的缴款人就是谭军;对谭军的签名将申请进行鉴定;对法定代表人登记表,对真实性无法考证,也不清楚这个情况;关于自然人谭军的身份证明的质证意见同证据4;对证据10,要求原告向法庭提交原件,且该证据形式上不合法,没有单位负责人或法定代表人签名;即使该证据是真实的,也仅仅能证明万和公司的办事机构不在长青社区,不能排除在其他地方办公;对证据11,对真实性无异议,但其证明目的不能成立,因为身份证的复印件系第一代身份证,在第2代更换的时候是否存在误差,因换证后录入的是新的身份证号码,不排除弄错的可能性,且谭军对此不知情,不存在已解散,抽逃资金的情形;对证据12,原告的证明目的不能成立,介绍信由谁出具不清楚,无法达到该账号已经销户的证明目的,即使销户也不能证明万和公司已不再经营,因账号注销或新开是正常的经营行为;对证据13,要求提供原件进行核实;且原告的证明目的不能成立,因为根据商品房买卖合同书,没有约定房屋维修基金没有按时交纳应承担什么样的责任。
被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、段松山未到庭质证。
对原告新化县天景花园业主委员会提交的证据,第三人新化县房地产管理局的质证意见为:除证据6外,其他均与第三人无关,不予质证。对证据6,对内容的真实性无异议,新化县房管局物业办有相关数据,系真实的。
(二)、被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、谭军、段松山未向本院提交证据。
为支持其答辩意见,第三人新化县房地产管理局向本院提交了下列证据:
物业维修资金交款凭证。拟证明业主缴纳了30万元物业维修基金。
对第三人新化县房地产管理局提交的证据,原告新化县天景花园业主委员会无异议。
对第三人新化县房地产管理局提交的证据,被告谭军的质证意见为:对缴纳物业维修金的具体数额,谭军本人不清楚,由法庭综合案情采信。
对第三人新化县房地产管理局提交的证据,被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司、段松山未到庭质证。
(三)、本院依职权于2015年12月4日向娄底市工商行政管理局核实:湖南娄底市万和房地产开发有限公司股东于2008年6月18日变更为谭军、段松山,法定代表人于2008年12月3日由曾熙变更为周重怡,其所在中国建设银行娄底新星支行的公司账户销户日期为2011年1月12日。
对以上材料,原告新化县天景花园业主委员会、被告谭军、第三人新化县管理局均无异议。
(四)、本院的认证意见:
对原告新化县天景花园业主委员会提交的证据,本院的认证意见为:证据1、2,予以认定,新化县天景花园业主委员会系本案适格的原告;证据3,与本院核实的内容相符,予以认定;证据4,被告谭军对签名有异议,但未在本院规定的时间内对签名做鉴定,故对该证据予以认定;证据5,系娄底市工商行政管理局出具的资料,予以认定;证据6,该证据经新化县房地产管理局确认属实,故对被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司尚欠440873元房屋维修资金未向新化县房地产管理局缴纳的事实予以认定;证据7,与证据6相互印证,予以认定;证据8,对商品房买卖合同的真实性予以认定,同时对娄底市房地产开发有限公司按购房款的2%向购房户收取房屋维修资金的事实予以认定,但对原告以此证明业主在购房、购买车库时均按款项的2%向湖南娄底市万和房地产开发有限公司缴纳了房屋维修资金的证明目的不予认定,因在庭审时被告谭军提出尚有部分业主未缴清购房款,原告对此予以认可;证据9,系娄底市工商行政管理局出具的被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司的企业注册登记资料及验资报告,被告谭军对该证据的真实性有异议,对其中的签名亦有异议,但未向本院提交申请要求对签名做鉴定,亦未向本院提交相关证据证实,故对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定;证据10,结合庭审调查核实的情况,对该证据予以认定;证据11,系公安机关出具的证明,合法真实,予以认定;证据12,对该证据的真实性、合法性予以认定,因该证据系原告代理人所从业律师事务所出具的介绍信,故无法达到原告以此证明被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司账户销户的证明目的;证据13,对该证据的真实性、合法性予以认定,但无相关证据佐证,故无法证实吴美兰系最后一个购房者,并据此开始计算利息。
对第三人新化县房地产管理局提交的证据,与原告提交的证据6相印证,予以认定。
对本院依职权向娄底市工商行政管理局调取的企业登记档案资料,客观真实,予以认定。
一审法院查明根据以上证据及当事人的当庭陈述,本院确认以下事实:
新化县天景花园系湖南娄底市万和房地产开发有限公司开发的住宅小区,共7栋,252户,已卖出252户,并建有车库。在出售商品房时,依据《购房合同》约定,购房、购车库者按照房款、车库款总额的2%支付房屋维修资金,由湖南娄底市万和房地产开发有限公司收取。湖南娄底市万和房地产开发有限公司收取了全体业主的房屋维修资金后并未按约支付至新化县房地产管理局,直至2012年7月9日至10月10日才分七次向新化县房地产管理局缴纳了30万元房屋维修资金。经第三人下属的物业管理办公室与业主、开发商核对,新化县天景花园全体业主应向新化县房地产管理局缴纳的房屋维修资金共计为770873元,湖南娄底市万和房地产开发有限公司尚欠440873元房屋维修资金未向新化县房地产管理局缴纳。
湖南娄底市万和房地产开发有限公司成立于2007年9月,公司类型为有限责任公司,经营范围:房地产开发,注册资本为人民币400万元,营业期限自2007年9月10日至2010年7月10日,登记住所地为湖南省娄底市娄星区扶青北路青春街10栋162号。该公司原注册资本为人民币400万元,其中:曾熙出资41.04万元,占原注册资本的10.26%;谭军出资116.92万元,占原注册资本的29.23%;李玉潮出资82.04万元,占原注册资本的20.51%;段松山出资80万元,占原注册资本的20.00%;阳锡军出资16.40万元,占原注册资本的4.10%;罗小平出资16.40万元,占原注册资本的4.10%;李宁出资47.20万元,占原注册资本的11.80%。原实收资本为人民币80万元,其中:曾熙、谭军、段松山、李宁各出资20万元,各占原注册资本的5%。根据2008年6月12日股东大会决议和修改后的章程规定,该公司注册资本在股东内部转让,但总额不变。经娄底市楚才会计师事务所审验,截至2008年6月16日止,公司已收到全体股东缴纳的新增实收资本合计人民币叁佰贰拾万元整。出资方式为货币40万元,实物280万元。经娄底市楚才会计师事务所审验,并于2007年9月6日出具娄楚验字【2007】YN第152号验资报告,截至2008年6月16日,湖南娄底市万和房地产开发有限公司2008年6月16日出资连同第1期出资,累计实缴注册资本为人民币400万元,该公司的实收资本为人民币400万元,占已登记注册资本总额的100%。2008年6月18日公司股东变更为谭军、段松山,各出资200万元,各持公司50%的股份。2008年12月3日,公司法定代表人由曾熙变更为周重怡。该公司年检至2009年,现已停止经营,在工商局登记地址无办公场所,公司账户于2011年1月12日销户。
2015年11月26日,被告谭军以曾熙、李玉潮系湖南娄底市万和房地产开发有限公司的股东为由请求追加二人为本案被告,本院于2016年1月28日作出裁定,驳回被告谭军要求追加曾熙、李玉潮为被告的请求。
庭审中,被告谭军主张新化县天景花园业主共有30余万元房款未付清,原告称因房屋存在质量问题,部分业主拒绝支付房屋尾款,未付清款项约为10万余元,但双方至今均未向本院提交未付尾款金额及业主名单。
根据上述事实及当事人的诉辩意见,本院经审理认为,本案的争议焦点是:
1、被告谭军、段松山对被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司所欠原告新化县天景花园业主会的房屋维修资金是否应承担连带返还责任;2、新化县天景花园部分业主所欠湖南娄底市万和房地产开发有限公司的购房款能否在本案的房屋维修资金中抵扣;3、本案是否已过诉讼时效。
一审法院认为本院认为,新化县天景花园的物业维修资金为全体业主所有,湖南娄底市万和房地产开发有限公司向业主收取该笔资金后尚欠440873元未缴纳至新化县房地产管理局,应予返还,并支付侵占期间的利息,故对原告要求被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司返还440873元房屋维修金并支付利息的诉讼请求,本院予以支持。对其要求自2010年11月1日开始计算利息的诉讼请求,依据不足,不予支持。因经新化县房地产管理局追缴,被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司于2012年10月10日向该局缴纳了最后一笔房屋维修资金,故应从2012年10月11日起开始计算利息。被告谭军、段松山系湖南娄底市万和房地产开发有限公司的股东,有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任,谭军、段松山二人对公司认缴的出资已缴纳完毕,且该公司未办理注销登记手续,原告称被告谭军、段松山转移公司财产并抽逃出资,要求两被告对被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司侵占原告的物业维修资金承担连带返还责任,但未提供充足的证据证实,故对原告要求被告谭军、段松山对公司的债务承担连带责任的诉讼请求,本院不予支持。被告谭军主张原告有部分业主尚欠部分购房款未付清,要求在房屋维修资金中抵扣,因与本案系不同的法律关系,被告谭军、段松山需就该主张另案起诉。新化县天景花园业主最后与被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司失去联系的时间为2014年,之前该公司一直派财务人员与业主保持联系。故对被告谭军的本案已过诉讼时效的主张,本院不予采信。基此,根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十九条、第二百四十一条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一审裁判结果一、由被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司返还原告新化县天景花园业主委员会房屋维修资金440873元并按银行同期存款利率支付自2012年10月11日至清偿之日止的利息;
二、驳回原告新化县天景花园业主委员会要求被告谭军、段松山连带返还物业维修资金的诉讼请求。
上述款项限本判决书生效之日起5日内付清。款项汇至:新化县人民法院执行款专户,开户银行:长沙银行新化支行,账号800157434220017。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费7900元,由被告湖南娄底市万和房地产开发有限公司。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判人员审判长何亦鹏
审判员刘志文
审判员李朝阳
二〇一六年五月六日
代理书记员李艳芝
裁判附件相关法律条文:
一、对《中华人民共和国物权法》的适用
第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
二、对《中华人民共和国合同法》的适用
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、对《中华人民共和国公司法》的适用
第三条公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
四、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

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