编辑部：
我县一乡村企业将其集体建设用地使用权抵押后，无力偿还抵押贷款。县人民法院经与国土资源管理部门协商取得一致意见后，裁定处理该抵押物，委托某拍卖公司公开拍卖该乡村企业的厂房及集体土地使用权，并要求竞得人确认成交后到国土资源管理部门办理征地和国有土地使用权出让手续。请问：
拍卖成交后，竞得人在取得厂房等建筑物所有权后是否同时取得了该宗地集体土地使用权？
法院拍卖的成交价款中是否包含征收集体土地的补偿款和出让金？拍卖所得价款是否应先给付集体土地补偿费，剩余部分再清偿债务？
拍卖成交后，竞得人即申请国土资源部门办理征收及出让手续，国土资源部门办理集体土地征收手续后，在进行该土地的供应时出现两种供应意见: 一种意见认为虽然该宗地土地用途由工业用地改为现在规划设计条件确定的商住用地，但厂房等所有权已经通过法院委托的拍卖活动确定给竞得人，应该按照协议出让方式供应该土地使用权。另一种意见认为土地的用途已经变为经营性用地，该国有土地使用权的供应方式应采取招拍挂进行。但是，如果在公开出让中有其他意向用地者参与竞买并按照价高者得的原则，最终竞得了该宗地国有土地使用权，当如何处理法院拍卖和国土资源管理部门公开出让的不同结果？
在类似案例中，是否应先办理集体土地征收手续后，由法院和国土资源管理部门共同对建筑物的所有权及国有土地使用权一并拍卖，更具有可操作性？
山西省祁县国土资源局
渠小平 雷丽媛
答：现逐条回答二位同志的问题。
问题一：是否同时取得了该宗地集体土地使用权？
“房随地走”、“地随房走”，这是我国《民法》和《城市房地产管理法》处理房与地关系的一般原则，如根据1984年最高人民法院发布实施的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中明确规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”1990年12月31日原建设部发布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》也明确规定“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离”，“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移”。按照上述规定，来信中所提到的拍卖取得房屋所有权后，其占用范围内的土地使用权只能由房屋所有权人使用。
问题二：拍卖的成交价款中是否包含征收集体土地的补偿款和出让金？
我理解不应当包括集体土地补偿款和出让金，因为实际操作中，多数情况下是对房产进行评估，竞得人取得房屋所有权后，应当依据法院的拍卖结果和判决书，到国土资源管理部门办理土地出让手续。因为，处分集体土地，涉及对集体土地所有权人的补偿，也涉及出让价款的评估等复杂问题，人民法院没有这么专业，也不会介入这么深，所以，拍卖标的不含土地出让金，法院会通知竞得人自己去到国土资源管理部门办理土地使用权征转手续。国土资源管理部门在办理征转手续后再依法进行公开出让。当然，若人民法院在拍卖价款中包括了出让金和补偿款，这也是理想的一种操作模式，按照各地相关的政策规定，自然需要先行支付出让价款和补偿费，再依法清偿相关债务。
问题三：如何处理法院拍卖和国土资源部门公开出让的不同结果？
一般情况下，法院拍卖后的竞得人在参与国土资源部门组织的土地使用权公开出让（挂牌）时，不会遇到竞争对手。因为，此类土地涉及利益主体太多，关系太复杂，其他人参与竞拍的积极性很小。况且，国土资源管理部门在公开出让土地使用权时，可以把房屋所有权处置以及相关条件、可能因房屋所有权人反对不能实现土地使用权等情况在公告中表述清楚，所以其他人摘牌的可能性相当小，即使出现了多人竞争的情况，只要按照公告要求处理好各方面的关系，也不会出现不可收拾的局面。
问题四：是否应先办理集体土地征收手续后再拍卖？
关于人民法院处分集体土地上的房屋抵押权时，如何处理与国土资源管理部门公开出让土地使用权的关系问题，目前在国家层面还没有统一规定。来信提到的方法我认为可行，但必须有相关的规范性文件作为依托，否则，在操作时会遇到许多麻烦。其实，许多省市国土资源管理部门也在研究与人民法院出台相关政策措施的可行性，希望各省市的探索能够取得成功。