可以办理抵押登记：
土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。
一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”)。
三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。：
一、关于土地所有权
土地所有权不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。
二、关于土地用益物权
(一)土地承包经营权
一是一般的土地承包经营权，虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包经营权，《担保法》第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，《物权法》第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后，《物权法》第二百零一条规定未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
(二)建设用地使用权
1、国有建设用地使用权
一是通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有禁止性或者限制性的规定。《城市房地产管理法》第四十七条第二款明确规定以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。因此对于这类土地使用权的抵押，只要已经交清土地出让金、租金等费用，具有土地权利证书，一般应当给予办理抵押登记。
二是通过划拨方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国的法律进行了限制。办理抵押登记时，抵押的土地应当满足《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定(符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。)的条件，并且与地方的房屋一并抵押。
三是通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有明确的规定。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)规定以授权经营方式取得的土地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权应当允许抵押，但是应当经过批准，实现抵押时应当补交土地出让金。
四是政府储备土地的抵押，主要是在《土地储备管理办法》进行了规定。按照《办法》的规定，政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
2、集体建设用地使用权
集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第三十六条和《物权法》第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《物权法》第二百零一条还规定，集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用土地的建设用地使用权，不论是国有的，还是集体的，都不得进行抵押。
(三)关于宅基地使用权
由于宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织无偿分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权。目前宅基地使用权能否转让、抵押，社会各方面都存在不同的意见，争议较大。但综合我国的现行的法律法规和土地管理政策的规定，宅基地使用权不得抵押。
(四)关于地役权
地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。地役权由于其特殊性，不得单独转让、抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
办理国有划拨建设用地使用权抵押登记需要注意哪些事项?
答：国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动 “三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。
关于国有划拨建设用地使用权抵押，最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。根据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当注意下列几点：
一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人，国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效，因此给债权人造成损失的，还应当承担相应的责任。
二是抵押人应当领有国有土地使用证和具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划拨建设用地使用权一般不得单独抵押，而是应当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。
三是应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的，土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是按照抵押权实现时土地的价格来补交?由于土地的市场价格在不断的发生变化，因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的，因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见，笔者认为应当按照抵押权实现时土地的价格来补交。
四是应当经过市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗?实践中，以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。2003年4月18日起施行的最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》曾规定，“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”。由于我国基本上实行的实质审查主义，登记具有很强的公信力，《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，国土资源部2004年1月15日发布了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)，规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。随后，最高人民法院转发了这一通知，认可了划拨土地使用权抵押登记的效力。
办理集体建设用地使用权抵押登记应当注意哪些事项?
答：我国现行法律对集体建设用地使用权的取得及主体等有较为严格的限制。集体建设用地使用权一般只能由农村集体经济组织本身或者集体的成员、符合法律规定的其他组织和个人(如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业)取得，因此集体建设用地使用权的转让、抵押等受到严格的限制。
土地登记机构办理集体建设用地使用权抵押登记时，一般应当注意以下事项：
一是所抵押的集体建设用地使用权已经登记。抵押登记必须以土地使用权登记为前提。
二是集体建设用地使用权抵押的客体范围存在限制。只有乡镇、村企业的建设用地使用权才能进行抵押，其他的如集体举办的企业和学校、医院等公益性事业单位的集体建设用地使用权一般不得抵押。
三是集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第三十六条和《物权法》第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
四是集体建设用地使用权抵押应当经过集体土地所有权人同意。抵押人应当提供集体土地所有权人出具同意抵押的书面证明。证明的具体内容应当包括在实现抵押权时集体同意按法律规定的土地征收标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等。集体土地所有权人在出具同意抵押的书面证明前还应当将土地抵押有关事项在农民集体内部履行合法手续，征得农民集体成员的同意。
五是当事人提供的抵押合同应当明确抵押权实现的方式。《物权法》二百零一条明确规定，集体建设用地使用权抵押实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。因此，当事人应当在抵押之前，对抵押权的实现方式进行约定，以便于抵押权顺利实现。
土地储备机构抵押储备土地的，如何办理抵押登记?
(在平时工作中，经常遇到土地储备机构将储备土地用于抵押贷款并申请登记发证，但其不是土地的完全的使用权人，如何登记发证)?
答：根据国土资源部、财政部、中国人民银行2007年11月19日颁布的《土地储备管理办法》，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
土地登记机构办理储备土地抵押登记，应当注意以下几点：
一是申请抵押的储备土地必须产权清晰，具有合法的土地使用证。
二是申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
三是政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定
四是政府储备土地抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
企业之间土地使用权抵押的，能否办理抵押登记?
企业在买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，为担保合同能够得到顺利履行，债权人可以要求债务人以土地使用权作为债务履行的担保并申请抵押登记，如卖方在交货之后，买方还没有支付货款之前，或者在买方暂时无法支付货款时，卖方会要求买方以其不动产作为抵押并办理登记，从而使卖方的债权能够得到优先受偿。对于这种抵押登记，能否办理?实践中，土地登记机构存在疑问。笔者认为这种抵押登记可以办理，因为：
一是企业之间为保障其债权得到实现，以土地使用权设定担保的做法符合《担保法》和《物权法》的有关规定。因为《担保法》第二条规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依法设定担保;《物权法》第一百七十一条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依法设立担保物权。
二是目前国家和地方都已经有文件允许企业之间土地使用权进行依法抵押并对抵押登记的办理作出了规定，如《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)、北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》(京房地权字(1998)281号)等。
但是，土地登记机构在办理企业之间的土地使用权抵押时，应当注意以下几点：
一是抵押的土地使用权必须已经办理登记。
二是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。
三是企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
以土地进行反担保的，如何办理土地抵押登记?
在市场经济活动中，为保障债权的实现，除了担保之外，反担保也是经常使用的方法。在第三人为债务人向债权人作担保的情况下，反担保是保证担保人利益不受损害的有效方式。《物权法》第一百七十一条和《担保法》第四条都对反担保加以规定，即“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保”，反担保适用于关于担保的法律规定。
什么是反担保呢?反担保是指为债务人提供担保的第三人，为保证其追偿权实现而要求债务人提供的担保。在债务清偿期届满，债务人未履行债务时，由第三人承担担保责任后，第三人即成为债务人的债权人，第三人对其代债务人清偿的债务，有权向债务人追偿。当第三人行使追偿权时，有可能因债务人无力偿还而使其追偿权无法实现，为了保证追偿权的实现，第三人在为债务人提供担保时，可以要求债务人以土地或其他财产为其提供担保，这种债务人反过来又为担保人提供的担保叫反担保。举例来说，A为贷款人B向银行提供了担保，同时可以要求B以土地或其他财产为其提供反担保。银行是债权人，A为担保人，B不仅是债务人，而且是反担保人。
反担保是否必须由债务人自己提供呢?根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第二条的规定，反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。在上述案例中，如果B请求C为其向A提供担保， C就成了反担保人。
就上述案例来说，如果反担保人B以土地向担保人A提供担保申请土地登记，土地登记机构应当按照抵押登记办理。在办理登记时，土地登记机构应当注意以下事项：
一是申请人为反担保人B和担保人A，其中反担保人B是抵押人，担保人A是抵押权人。需要注意的是，在反担保土地抵押登记时，银行不是抵押权人，也不是申请人。
二是担保人所担保的应当是合法的债权债务，从而保证其反担保的合法性。至于担保人提供的是抵押或是保证等，则无须审查。
三是申请人应当提交资料包括B用于反担保的土地的权利证书以及A、B签订的反担保合同等。土地登记机构为了查明事实，也可以要求提供B与银行签订的主合同以及A、B、银行之间签订的担保合同。
四是经过审查，符合登记条件的，土地登记机构在反担保人B的土地权利证书上记载反担保事项，并为担保人A填制发放土地他项权利证明书。
私立的学校、医院等单位用地能否抵押?
答：实践中，不少私立的学校、医院等单位欲以其取得的出让国有建设用地使用权抵押融资并申请抵押登记。这些土地能否抵押，能否办理抵押登记，土地登记机构存在疑问。
我国《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项都明确禁止“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”抵押。对此规定，实践中，对于公立的学校、医院等单位用地不得抵押没有什么异议，但是对私立的学校、医院等单位用地不得抵押，有的人持有不同的观点。他们认为私立的学校、医院等单位的土地一般是通过出让取得，而不是划拨取得，因此抵押不应当受到限制;除此之外，他们认为私立的学校、医院一般是依法设立并在工商登记部门登记注册的企业法人，执行企业税收政策和财务会计制度，是营利性企业法人，不是以公益性为经营目的事业单位或社会团体，因此不属于《担保法》第三十七条第三项和《物权法》第一百八十四条第三项调整的对象。
笔者认为私立的学校、医院等单位的教育设施、医疗卫生设施等公益设施用地不管是划拨取得，还是出让取得，不论这些单位注册的是事业单位、社会团体，还是公司，都不得抵押。根据我国《民办教育促进法》第三条第一款的规定“民办教育事业属于公益性事业”，私立的学校也属于公益性事业单位。根据我国《医疗机构管理条例》第三条规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。因此，医院无论是公立还是私立，也都应当以社会公益为目的。根据全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》可知，《物权法》第一百八十四条第三项之所以禁止这些土地抵押，主要目的是在于保障学校、医院等以公益为目的的事业单位财产的安全、稳定，从而保障公众的利益，维护社会的稳定与和谐。
但是对私立的学校、医院以其教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施用地以外的土地进行抵押的，土地登记机构可以办理抵押登记。因为最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十三条规定："学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效"。根据这一司法解释，土地登记机构在办理抵押登记时，应当注意抵押的土地范围只能限定在教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施占地以外的土地，而且学校、医院只能利用这些土地为自身债务设定抵押，而不能为其他人提供担保。
办理土地抵押权登记时，关于土地抵押期限应当注意哪些事项?
答：在办理土地抵押登记时，土地登记申请书和土地登记审批表上有抵押期限一栏，土地他项权利证明书上有存续期限一栏需要填写。抵押期限应当如何确定?如何填写?笔者认为在实践中，关于抵押期限，应当注意以下几点：
1、按照《土地登记办法》第三十六条的规定，当事人申请抵押登记应当提交主债权债务合同、抵押合同。办理抵押登记时，如果当事人提交的合同对抵押期限进行了约定，则按照合同的约定期限填写。
2、如果当事人提交的合同对抵押期限没有进行约定，则抵押期限按照当事人约定的债权期限填写。
3、如果申请登记的抵押为最高额抵押，应当按照当事人所提交的最高额抵押合同记载土地所担保的最高额抵押的期间。由于最高额土地抵押是当事人就土地对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保，在办理登记时，所担保的债权有可能尚未发生，无法确定债权和抵押权的期限，因此只需要记载最高额抵押期间即可，土地他项权利证书书上的“存续期限”一栏可以不填写。
4、一般土地抵押的期限不得超过所抵押宗地的剩余使用年限，最高额抵押的期间不得超过所抵押宗地的剩余使用年限。
土地抵押期限发生变更，土地登记机构如何办理登记?
实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形，如何办理登记?《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书;第二种做法是是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载。银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理。笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容;二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率;三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，宗地上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位，建议土地登记机构一般采取第一种做法，即注销原抵押权之后，再登记为后一顺位的抵押权。或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记，同时办理抵押顺位的变更登记。