律师随笔
安博律师||判例研究 房产中介未审慎核实卖方身份应负相应赔偿责任
作者：陈军 律师 时间：2015年03月27日
| 案情简介：2012年，李某、周某与房产中介签订《房屋买卖居间协议》。在李某支付周某20万元定金后，发现周某所持委托代理公证书系伪造。嗣后，法院以周某犯合同诈骗罪判处其有期徒刑。李某以房产中介经办人不具备经纪人资格、伪造的公证书中载明的权利人之一蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致为由，诉请房产中介赔偿其定金损失。 法院认为：伪造的公证书中载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下，房产中介应赴公证机构进行现场核实，但其未采取前述措施。李某在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，其完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李某、房产中介均未尽到前述审慎义务，致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。房产中介作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人利益。根据查明事实，房产中介经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按合同约定履行定金保管义务，使案外人周某得以实施诈骗，继而造成李某损失，判决房产中介在10万元范围内就案外人周某刑事退赔不足部分对李某承担补充赔偿责任。 实务要点：作为房屋买卖居间人的中介公司未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。 案例索引：上海二中院2013年5月9日判决“李某与某房产中介居间合同纠纷案”，见《李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201502/220：46）。 点评：本案强调了提供居间服务的房产中介的注意义务，对专业主体应作审查范围及程度进行了界定，体现了过错与责任相当原则。 |
