成功案例
房屋买卖合同条款违约金过高的司法实践及处理方案
作者：王建功 律师 时间：2016年10月01日
房屋买卖纠纷中，对于房屋买卖合同中约定违约金已经形成了规律，上海一般在中介居间参与房屋买卖中将违约金设定为房屋交易总价的20%，但如果在法院审判中是否真正依据20%违约金进行判决，笔者从以下三个案例进行解读，
案例一
案情介绍：当事人吴先生与王女士于2015年12月签订房屋买卖合同，合同约定总房价为325万元，如果一方违约，违约方应当向守约方支付违约金为总房价的20%，合同签订后，吴先生向王女士支付首付款50万元后，王女士因家庭矛盾无法履行合同，造成合同无法履行，吴某诉讼到浦东新区人民法院，要求解除合同支付总房价20%违约金65万元。
法院判决：解除双方签订的房屋买卖合同，王女士向吴先生支付违约金65万元，返还购房款50万元，驳回吴先生其他诉讼请求。
律师评判：在本案中双方对于违约金争议焦点虽然不是唯一的，但被告王女士代理律师认为该违约金过高，法院应当给予调整，法院认为依据眼下房价趋势，造成双方不能继续履行合同根本原因是王女士，由于房屋价格上涨，即使不再履行合同，王女士房屋上涨幅度远远高于20%违约，而吴先生如果购买其他房产，同一个地段损失应当在20%～30%之间，据此作出上述判决。
案例二
当事人陈先生与袁某在2015年3月通过中介签订房屋买卖合同，双方约定袁某将位于浦东新区某处房产出售给陈某，房屋总价240万元，合同签订当日陈先生支付了房屋首付款68万元，下余款项约定于2015年10月28日前支付完毕，并且双方约定如果违约合同约定应当向守约方支付违约金为合同中房屋总价的20%，超过20日未支付款项的，视为违约，可以单方解除合同，在2015年10月28日履行期限届满时，陈某电话短信通知袁某款项无法在这个时间支付，让其宽限几日，袁某回复表示理解并谅解，表示可以等待，合同履行最后期限20日之后，袁某向法院提起诉讼，要求解除合同，支付20%违约金。
法院判决：判决解除双方签订的房屋买卖合同，驳回袁某其他诉讼请求，袁某提出上诉，该案经中级审理后维持原判。
律师观点：本案中对于逾期付款是否构成违约问题是争议的焦点，袁某在最后付款期限届满后对陈某逾期表示谅解、理解，那么陈某逾期付款是一个事实，但袁某对其逾期表示同意，有回复短信印证，双方应当视为达成新的付款协议，对新的付款协议期限没有约定，所以只能认定双方就合同内容变更约定不明，双方按照各自的理解主张合同权利亦难谓存在过错，故在双方均同意解除合同的情况下，再行要求对方就合同解除的后果承担定金或者违约责任，缺乏依据，亦有失公允，所以法院作出上述判决，对袁某要求支付违约金主张不予支持。
案例三
2014年1月某日，史某与沈某签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈某将坐落于上海市淮海中路＊＊＊号某某室房地产转让价款共计460万元出售给史某。合同补充条款（一）之4约定：甲方承诺在2014年7月30日之前，向房屋所在地公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原户口迁出时止；在甲方的户口未迁出之前，尾款50000元暂时不予支付甲方。待双方办理完交房手续且甲方迁出原有户口后壹个工作日内，乙方应将尾款人民币5万元整支付给甲方。双方房屋交接户口迁出后，尾款并未支付，为此诉讼法院请求判令支付购房尾款50000元及逾期支付尾款的违约金（以50，000元为本金，按每日万分之五计，自2014年9月3日起计算至判决生效之日止）。
法院判决：法院判决，支付购房尾款人民币50000元；支付逾期迁出户口的违约金人民币50000元
律师观点：逾期违约金已经超出合同履行标的，是否需要调整，本案中违约方对于违约金约定过高的主张依据法院规定应先承担举证责任，证明设定违约金过高，但结合本案并未相关证据证明系争合同约定的违约金过高，法院根据公平和诚实信用原则、系争合同履行情况、当事人过错程度、当事人损失等因素，酌情将违约金调整为50000元，并无不当。
案例一
案情介绍：当事人吴先生与王女士于2015年12月签订房屋买卖合同，合同约定总房价为325万元，如果一方违约，违约方应当向守约方支付违约金为总房价的20%，合同签订后，吴先生向王女士支付首付款50万元后，王女士因家庭矛盾无法履行合同，造成合同无法履行，吴某诉讼到浦东新区人民法院，要求解除合同支付总房价20%违约金65万元。
法院判决：解除双方签订的房屋买卖合同，王女士向吴先生支付违约金65万元，返还购房款50万元，驳回吴先生其他诉讼请求。
律师评判：在本案中双方对于违约金争议焦点虽然不是唯一的，但被告王女士代理律师认为该违约金过高，法院应当给予调整，法院认为依据眼下房价趋势，造成双方不能继续履行合同根本原因是王女士，由于房屋价格上涨，即使不再履行合同，王女士房屋上涨幅度远远高于20%违约，而吴先生如果购买其他房产，同一个地段损失应当在20%～30%之间，据此作出上述判决。
案例二
当事人陈先生与袁某在2015年3月通过中介签订房屋买卖合同，双方约定袁某将位于浦东新区某处房产出售给陈某，房屋总价240万元，合同签订当日陈先生支付了房屋首付款68万元，下余款项约定于2015年10月28日前支付完毕，并且双方约定如果违约合同约定应当向守约方支付违约金为合同中房屋总价的20%，超过20日未支付款项的，视为违约，可以单方解除合同，在2015年10月28日履行期限届满时，陈某电话短信通知袁某款项无法在这个时间支付，让其宽限几日，袁某回复表示理解并谅解，表示可以等待，合同履行最后期限20日之后，袁某向法院提起诉讼，要求解除合同，支付20%违约金。
法院判决：判决解除双方签订的房屋买卖合同，驳回袁某其他诉讼请求，袁某提出上诉，该案经中级审理后维持原判。
律师观点：本案中对于逾期付款是否构成违约问题是争议的焦点，袁某在最后付款期限届满后对陈某逾期表示谅解、理解，那么陈某逾期付款是一个事实，但袁某对其逾期表示同意，有回复短信印证，双方应当视为达成新的付款协议，对新的付款协议期限没有约定，所以只能认定双方就合同内容变更约定不明，双方按照各自的理解主张合同权利亦难谓存在过错，故在双方均同意解除合同的情况下，再行要求对方就合同解除的后果承担定金或者违约责任，缺乏依据，亦有失公允，所以法院作出上述判决，对袁某要求支付违约金主张不予支持。
案例三
2014年1月某日，史某与沈某签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈某将坐落于上海市淮海中路＊＊＊号某某室房地产转让价款共计460万元出售给史某。合同补充条款（一）之4约定：甲方承诺在2014年7月30日之前，向房屋所在地公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原户口迁出时止；在甲方的户口未迁出之前，尾款50000元暂时不予支付甲方。待双方办理完交房手续且甲方迁出原有户口后壹个工作日内，乙方应将尾款人民币5万元整支付给甲方。双方房屋交接户口迁出后，尾款并未支付，为此诉讼法院请求判令支付购房尾款50000元及逾期支付尾款的违约金（以50，000元为本金，按每日万分之五计，自2014年9月3日起计算至判决生效之日止）。
法院判决：法院判决，支付购房尾款人民币50000元；支付逾期迁出户口的违约金人民币50000元
律师观点：逾期违约金已经超出合同履行标的，是否需要调整，本案中违约方对于违约金约定过高的主张依据法院规定应先承担举证责任，证明设定违约金过高，但结合本案并未相关证据证明系争合同约定的违约金过高，法院根据公平和诚实信用原则、系争合同履行情况、当事人过错程度、当事人损失等因素，酌情将违约金调整为50000元，并无不当。
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