【案例介绍】
方某与上海某某公司于2014年5月签订《定金合同》一份。合同第约定，方某预订位于浦东某处房屋，建筑面积为89.64平方米，该房屋定于2014年10月30日交付；价格为20，938元/平方米，总房价为1，876，882元，方某采取分期付款方式；方某同意签订本合同同时支付定金20，000元作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；合同约定预订期为17天，方某于2014年6月12日前到某某公司签订《上海市商品房预售合同》；同时还约定上海某某公司同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所表明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件；合同第特别约定，有下列情况之一，方某拒绝签订商品房预售合同的，上海某某公司应全额返还已支付的定金：1、方某与上海某某公司在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、方某与上海某某公司双方签订本合同后，签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。约定，有下列情况之一，方某拒绝签订商品房预售合同的，上海某某公司应双倍返还已支付的定金：1、上海某某公司未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、上海某某公司未告知方某在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。定金合同附件中载明：1、上海某某公司已经向方某出示了本合同所涉房屋的预售合同草案，方某对预售合同草案的主要条款已经了解并接受；2014年5月12日，方某向上海某某公司出具退房申请一份，载明在签订定金合同时，现场销售口述可以参加搜房网2万抵4万优惠活动，并在定金合同签署“另支付搜房网2万元可享受此总价”，但方某之后致电和查询搜房网发现其活动为2万抵6万，根据定金合同第五条、第八条的约定，因上海某某公司未遵守合同第二条、第五条约定，各方面证据表明销售存在欺诈行为以及虚假广告。方某认为上海某某公司通过搜房网发布的广告与实际不符，涉嫌欺骗和欺诈消费者，现要求上海某某公司按照定金合同约定双倍返还方某已支付的定金。
【法院判决】
原审法院认为：方某与上海某某公司之间签订的定金合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。方某明确表示不再购买涉案房屋，故因归责于方某原因导致方某与上海某某公司未能签订商品房预售合同，方某应当承担定金罚则，其主张上海某某公司返还定金2万元的诉讼请求，法院不予支持。
【案例评析】
依据法律规定一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，根据现已查明的事实，方某与上海某某公司在签订涉案房屋的定金合同时，不存在上海某某公司故意告知方某虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使方某作出错误意思表示的情形：方某未就其主张的上海某某公司隐瞒事实，使其作出了错误的决定的主张进行确实而充分的举证。作为完全民事行为能力的民事主体，其在与上海某某公司签订涉案房屋的定金合同时，应当预见定金合同签订的后果，对于定金合同签订后合同的内容对双方具有约束力，亦为明知。在此情况下，其仍然与上海某某公司签订了涉案房屋的定金合同，该合同依法成立并对当事人具有约束力。方某退房申请中提出的退房理由及本案审理过程中提出的诸如房屋存在质量问题等内容，不属于法律规定的欺诈的情形。定金合同属于预约合同，属于立约定金，方某交付的定金系担保双方后续的正式房屋买卖合同的签订。其所谓的房屋存在质量问题等说法，在其当初提出退房申请时并未提出，亦非预约合同通常涉及的条款，而是正式买卖合同约定的内容。方某的退房理由均不成立，其单方退房的行为表明其拒绝签署正式房屋买卖合同，违反了定金合同的约定，应当承担相应的定金责任，本案应适用定金罚则。
关于认定本案涉讼的广告中仅为要约邀请错误的问题，方某与上海某某公司并未签订正式房屋买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条（即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”）所指的情形是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约，视为正式买卖合同的内容。而方某提出的退房申请是所谓的价格欺诈，双方现仅签署预约合同，两种情形不同，因此法院对方某的该主张不予支持。