成功案例
中介制作“独家代理协议”遇“跳单”主张违约金被认定无效
作者：王景林 律师 时间：2015年01月03日
中介制作“独家代理协议”遇“跳单”主张违约金被认定无效
一、案情介绍
冯先生到某中介公司挂牌出售名下一处房产，双方签署《房地产委托出售居间（独家代理销售）》合同。冯先生没在意，该协议是一份“独家代理协议”，在约定期限内冯先生只能委托该中介独家代理销售，不得自行或另行再委托他人出售房产。此后，该中介带客看房多次，但均未成功卖出。后来，冯先生在其他中介居间下，顺利卖出房屋，并支付了相应佣金。
中介公司得知冯先生“跳单后“，将其告上法庭，要求其按合同约定承担1%违约金。
二、法院审理
杨浦法院审理后认为，中介公司设置的“独家委托条款”为“免除提供条款一方的责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，因此对中介要求冯先生承担违约金的主张不予支持，但准许冯先生自愿补偿中介公司劳务费500元。
三、法律依据
《中华人民共和国合同法》
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
一、案情介绍
冯先生到某中介公司挂牌出售名下一处房产，双方签署《房地产委托出售居间（独家代理销售）》合同。冯先生没在意，该协议是一份“独家代理协议”，在约定期限内冯先生只能委托该中介独家代理销售，不得自行或另行再委托他人出售房产。此后，该中介带客看房多次，但均未成功卖出。后来，冯先生在其他中介居间下，顺利卖出房屋，并支付了相应佣金。
中介公司得知冯先生“跳单后“，将其告上法庭，要求其按合同约定承担1%违约金。
二、法院审理
杨浦法院审理后认为，中介公司设置的“独家委托条款”为“免除提供条款一方的责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，因此对中介要求冯先生承担违约金的主张不予支持，但准许冯先生自愿补偿中介公司劳务费500元。
三、法律依据
《中华人民共和国合同法》
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
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王景林律师
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