成功案例
双方协商解除房屋买卖合同，中介佣金如何支付？
作者：王景林 律师 时间：2017年11月14日
一、案情介绍
汪某在本市浦东新区新环西路有一套商品房，因对位置、面积不满意，汪某计划将房子先卖出，然后再重新购进一套。通过房产中介，汪某顺利找到了买家和卖家，并分别签订了《房屋买卖合同》。因汪某自身原因，突然取消卖出买进的计划。汪某在中介帮助下，先与买家解除合同，支付给买家几万元违约金，又依约支付了佣金。与买家搞定后，汪某又与卖家协商解除《房屋买卖合同》，因为中介依约主张支付一个点的佣金，汪某与卖家私下协商解除了合同，并象征性地支付了一点违约金，卖家表示同意。此后，中介要求汪某依约支付佣金3.8万元，双方未能协商一致，中介将汪某诉至浦东新区人民法院。
二、争议焦点
汪某与卖家于2017年3月5日签订《房屋买卖合同》，房价款为380万。首期款于网签合同后7个工作日内付款180万，第二期房款90万，以申请办理银行贷款期限为交付期，第三期在过户前付款108万，余款2万元待交房验收后支付。双方约定6月16日之前办理过户。当天，汪某、卖家、中介三方又签订《房地产买卖居间协议》，其中明确约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方（中介）居间成功，乙方（汪某）应当按总房价2%支付佣金（如有变更，以《佣金确认书》为准），乙方同意丙方从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在丙方居间成功后，若因甲方（卖方）或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。当天，汪某又与中介签订《佣金确认书》，确定佣金为3.8万元。中介认为其已居间成功，之所以没有履行合同，并最终解除合同，系因汪某自己违约行为造成，因而，汪某应当依约支付佣金。
汪某认为，双方虽于3月5日签订《房屋买卖合同》，但3月28日即已协商解除合同，因而合同并未成立，既然合同未成立，他就没有理由要支付佣金。即使合同已有约定，但他们的合同属于格式合同，显然不公平，应当无效。
三、律师分析
1、居间未成功
居间行为本身是一种居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动。居间可能会促成委托人签署合同，但并不必定会取得成功，法律也并未规定一旦进行居间，委托人之间就必须签订合同。居间能否取得成功，最终取决于委托人之间能否达成合意，区分居间与居间成功的界限与标志也在于此。虽然汪某与卖家签订了《房屋买卖合同》，该合同已具有房屋交易的主要条款，但并不影响交易双方此后对签订房屋买卖合同进一步磋商，该合同并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，因而本案中并未促成买卖合同成立，支付佣金的条件不成就。
2、《居间协议》中约定属于格式条款
《房地产买卖居间协议》中明确约定：《房屋买卖合同》成立，即表明中介居间成功。虽然中介在协议中用黑色加粗字体予以提示，但未作解释和说明，依法可以认定为格式条款，应属无效。是否认定为格式条款，双方存在争议。对于中介方，认为自己用黑色字体加粗显示，并已作出解释和说明，但无论哪一方都无法提供证据证明其已尽到或未尽到解释和说明义务，因而会因所处哪方不同而产生争议。
3、中介可以要求支付必要开支
根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，居间人未促成合同最终成立，不得要求支付佣金，但其毕竟付出一定的时间和投入，依法可以主张必要开支费用。我们通常认为，居间服务成功，不仅只是合同成立，还包括网签、审税、过户、交房、协助双方履行合同、尽到通知、告知、保密等义务，为双方提供服务直至“房款两讫”。本案中，原告虽促成合同成立，但随即双方已经协商解除合同，原告只是做了居间前期的部分工作，按正常流程，后面还有大量繁琐工作未处理。对于中介的必要开支如何计算，中介未能提供明示的阶段收费标准，至此我们认为应当在30%以下较为合理。（王景林律师供稿 T：130 4215 8889）
汪某在本市浦东新区新环西路有一套商品房，因对位置、面积不满意，汪某计划将房子先卖出，然后再重新购进一套。通过房产中介，汪某顺利找到了买家和卖家，并分别签订了《房屋买卖合同》。因汪某自身原因，突然取消卖出买进的计划。汪某在中介帮助下，先与买家解除合同，支付给买家几万元违约金，又依约支付了佣金。与买家搞定后，汪某又与卖家协商解除《房屋买卖合同》，因为中介依约主张支付一个点的佣金，汪某与卖家私下协商解除了合同，并象征性地支付了一点违约金，卖家表示同意。此后，中介要求汪某依约支付佣金3.8万元，双方未能协商一致，中介将汪某诉至浦东新区人民法院。
二、争议焦点
汪某与卖家于2017年3月5日签订《房屋买卖合同》，房价款为380万。首期款于网签合同后7个工作日内付款180万，第二期房款90万，以申请办理银行贷款期限为交付期，第三期在过户前付款108万，余款2万元待交房验收后支付。双方约定6月16日之前办理过户。当天，汪某、卖家、中介三方又签订《房地产买卖居间协议》，其中明确约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方（中介）居间成功，乙方（汪某）应当按总房价2%支付佣金（如有变更，以《佣金确认书》为准），乙方同意丙方从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在丙方居间成功后，若因甲方（卖方）或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。当天，汪某又与中介签订《佣金确认书》，确定佣金为3.8万元。中介认为其已居间成功，之所以没有履行合同，并最终解除合同，系因汪某自己违约行为造成，因而，汪某应当依约支付佣金。
汪某认为，双方虽于3月5日签订《房屋买卖合同》，但3月28日即已协商解除合同，因而合同并未成立，既然合同未成立，他就没有理由要支付佣金。即使合同已有约定，但他们的合同属于格式合同，显然不公平，应当无效。
三、律师分析
1、居间未成功
居间行为本身是一种居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动。居间可能会促成委托人签署合同，但并不必定会取得成功，法律也并未规定一旦进行居间，委托人之间就必须签订合同。居间能否取得成功，最终取决于委托人之间能否达成合意，区分居间与居间成功的界限与标志也在于此。虽然汪某与卖家签订了《房屋买卖合同》，该合同已具有房屋交易的主要条款，但并不影响交易双方此后对签订房屋买卖合同进一步磋商，该合同并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，因而本案中并未促成买卖合同成立，支付佣金的条件不成就。
2、《居间协议》中约定属于格式条款
《房地产买卖居间协议》中明确约定：《房屋买卖合同》成立，即表明中介居间成功。虽然中介在协议中用黑色加粗字体予以提示，但未作解释和说明，依法可以认定为格式条款，应属无效。是否认定为格式条款，双方存在争议。对于中介方，认为自己用黑色字体加粗显示，并已作出解释和说明，但无论哪一方都无法提供证据证明其已尽到或未尽到解释和说明义务，因而会因所处哪方不同而产生争议。
3、中介可以要求支付必要开支
根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，居间人未促成合同最终成立，不得要求支付佣金，但其毕竟付出一定的时间和投入，依法可以主张必要开支费用。我们通常认为，居间服务成功，不仅只是合同成立，还包括网签、审税、过户、交房、协助双方履行合同、尽到通知、告知、保密等义务，为双方提供服务直至“房款两讫”。本案中，原告虽促成合同成立，但随即双方已经协商解除合同，原告只是做了居间前期的部分工作，按正常流程，后面还有大量繁琐工作未处理。对于中介的必要开支如何计算，中介未能提供明示的阶段收费标准，至此我们认为应当在30%以下较为合理。（王景林律师供稿 T：130 4215 8889）
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