成功案例
房屋租赁合同期满前未明确告知不再续租，是否承担责任？
作者：王景林 律师 时间：2019年01月23日
一、案情介绍
2016年11月25日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋租赁合同》，被告将上海市长宁区长宁路888弄7号某室出租给原告使用。合同约定：租赁期限为2年，自2016年12月1日至2018年11月30日，月租金为人民币1.75万元，三个月一付。水、电、煤气、网络费用据实结算，由承租人承担。承租人需支付被告租赁保证金1.75万元。出租人应于租赁关系消除且在承租方将该房屋及其附属物品向出租方交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还承租人。未经出租人同意，承租人不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。承租人如需要租赁期满后续租的，应在租赁期限届满前一个月书面通知出租人，出租人同意承租人享有同等条件下的优先续租权。除双方续租外，承租人应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还出租人。如有留置的任何物品，在未取得出租人的谅解之下，均视为放弃，并由出租人处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，承租人须按日租金的贰倍向出租人支付该房屋占用期间的使用费。
2018年11月初，即租赁合同期限届满前一个月时，被告打电话给原告，询问是否续租，如果不续租的话，被告将在中介处挂牌招租。原告决定不再续租，但考虑到如果明确表示不再续租，被告对外挂牌后，势必会经常带租客上门看房，会对自己造成不必要的影响，故而原告推称人在越南，等回去后再说。这是原告的说法。也就是说，是否续租，原告并未给出明确意见。但被告认为原告有明确的续租意愿。因为双方是电话上沟通，具体在电话上所谈内容为何，事后双方各执一词。
2018年11月30日，被告上门要求原告签订续租合同，原告提出不再续租，并立即搬离，双方就是否退还租赁保证金发生争议。原告（承租人）将被告（出租人）告上长宁区人民法院，要求退还租赁保证金。
二、关于租赁保证金
1．租赁保证金系当事人自由约定
根据《合同法》第213条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《 城市房地产管理法》第54条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。根据上述法律规定及相关司法解释，租赁合同中，租赁保证金条款并非必要条款或主要条款。也就是说，法律上并未规定租赁合同中必须要有租赁保证金条款。根据合同意思自治原则，当事人可以在合同中约定租赁保证金，也可以不约定租赁保证金，可以约定多一点租赁保证金，也可以约定少一点租赁保证金，均系双方自愿范畴。
实践中，为了保证交易的稳定性，房屋租赁合同中通常都会设置租赁保证金条款。像上海市住房保障和房屋管理局、上海市工商行政管理局推行的《上海市居住房屋租赁合同示范文本（2011版）》中，就明确设定了租赁保证金条款。房屋租赁合同中设置租赁保证金条款，应该是一种普遍现象。
2．租赁保证金的概念及性质
租赁保证金系当事人为了保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租赁标的价款（或租金）的一定比例，付给出租人的担保金。它不是立约、成约、解约定金，也不是违约定金，可以认为系承租人某种形式的预付款，笔者同意其系一种新的担保形式的观点。实践中，它可以保证合同顺利履行，在合同解除或终止时，可以充抵租金及相关费用，若没有相关费用需要抵扣，一般需要全额返还，但不计算利息。
三、本案是否应当退还租赁保证金
1．一种观点认为，被告应当退还。
理由是，租赁合同中明确约定，如需续租，承租人需在租赁期限届满前一个月书面通知出租人，承租人虽然没有明确告知不再续租，但也没有书面通知续租。很显然，承租人是用自己的行为在告知出租人，其在合同到期后不再续租。原告不存在违约行为，按照合同约定应当退还租赁保证金。
2.一种观点认为，被告不应当退还。
理由是，虽然合同约定，承租人需提前一个月书面通知出租人，但并不排斥双方通过口头另外约定。双方电话沟通时，可以认为双方已经达成续租意向。否则，根据生活常理，被告肯定会在租赁期限届满前一段时间就对外挂牌招租，以避免租期届满后对外出租出现空档期。若因特殊情况致使被告未能将涉案房屋租赁出去，被告不但可以不退还租赁保证金，某些情况还可以根据合同约定主张要求支付三个月租金。
3.还有一种观点，被告只退还部分。
根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第92条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
也就是说，在合同履行过程中，或是合同终止后，任何一方当事人都有通知或如实告知的义务，这是法定义务，系诚实信用的要求。诚实信用是民法上的帝王条款，所有的民事法律行为都应当遵循。可以认为，双方在合同即将到期时，就续租问题在进行重新磋商。原告仅是为了避免被租客上门看房打扰，而不如实告知被告，显然违背了诚实信用原则。如果不让其承担一定民事责任，显然是对这种违反诚实信用原则的行为的纵容，与法律规定相悖。若被告能举证证明其造成损失的情况，原告依法应当承担损害赔偿责任。被告需要提供原告有续租意愿，或者经明确追问未明确表示不再续租的证据，并提供房屋因挂牌延迟，造成空档损失的证据。根据租赁合同的特殊性，再结合日常生活经验，由原告承担若干天租金损失较为适宜，以弥补被告的实际损失。具体应当承担多少，可以协商或由法院根据具体情况酌定，因而只退还部分租赁保证金。笔者同意第三种观点。
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