一、问题提出
根据上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（2010年）中规定，动迁安置房取得房产证（小产证）满3年的；或者动迁安置房的开发商取得房产证（大产证）满3年，且签订拆迁补偿安置协议满3年的，可以上市交易。根据上海市住房保障和房屋管理局《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（2013年）中规定，非本市户籍居民在本市购房，须提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的税收或社保记录。上海市住房和城乡建设管理委员会等部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（2016年）中规定，非本市户籍购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，改为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
上海房地产市场不断出台调控政策，使得价格走向扑朔迷离，唱盛的唱衰的都有。对于有几套动迁安置房的本地居民来说，有的想将手中的房子尽快脱手变现，以减少可能存在的商业风险。对于外地来沪工作人员，看到不断高涨的房价，他们也急于在上海购房。笔者在实践中遇到不少外来户籍购买动迁安置房出现问题的。签订合同时，可能动迁安置房还不符合上市交易条件，购买人也没有缴纳个税或社保或年限不够。等到动迁安置房符合上市交易条件了，但购房者未及时或连续缴纳个税或社保，或因政策变动，缴纳年限不够，恰巧这几年房价又上涨较快，于是，出卖人以缴纳个税或社保年限不够，属于限购为由提出解除合同。上海法院的普遍做法是，除非双方在合同中有特殊约定，或者所欠期限在半年以内，否则一般都会支持解除房屋买卖合同。
对于限购政策，有人认为是不可抗力，有人认为是情势变更，有人认为是商业风险，目前还没有形成统一认识。现在有的法院比较聪明，他们不作认定，一笔带过，将限购认定为系不可归责于双方当事人的事由，致使合同目的无法实现。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于因限购合同解除后，对于房产增值部分如何处理，实践中没有形成统一意见。

二、不同观点
第一种观点认为，增值部分归出卖人。因为限购系不可归责于双方当事人的事由，双方都没有过错，因而出售方不必承担任何责任。法院支持解除合同后，应当恢复原状，对于房产增值部分，自然就归房产的权利人。目前支持这种观点的人，可能还比较多。
第二种观点认为，增值部分归购买人。双方之间的合同已经成立并生效，但因限购而解除合同，应当将截至合同解除时的房产增值部分全部给到购买人，这不仅符合诚实信用的要求，也体现了公平原则。虽然出卖人可能会找出冠冕堂皇的借口，其真实目的一般就是想独占涨价的利益。所以，为了打击一些人违背诚实信用的行为，应当将增值部分全部由购买人所得。
第三种观点认为，双方共同分割，该观点系折中观点。既然不可能归责于任何一方的事由，如果将该等利益全部给到出卖人，显然有失公平，不利于社会和谐稳定，与法律所倡导的精神相违背。于是，就有人采用折中办法，双方各分得部分，有没有什么分割标准，可以说是仁者见仁了。

三、相关案例
1、上海二中院案例：增值部分购买人得61%，出卖人得39%。
2012年1月4日，甲、乙双方签订《动拆迁安置房买卖协议》，约定甲方将嘉定某处房产出售给乙方，总价60万元。协议成立之日起3天内支付41.2万元，余款18.8万待办理过户手续之日支付。乙方依约支付了房款，并于签订合同时完成了房屋交付，乙方对房屋装修后一直居住。2016年8月17日，甲方办理了产权证，通知乙方于2016年8月23日办理过户手续，但乙方系非本市户口，未缴社保，不符合过户条件。乙方自2017年3月才开始在上海缴纳社保。后来，甲方起诉解除合同，双方同意法院将解除合同后续事宜一并处理。经法院委托鉴定，房屋增值差价1,715,700元，装饰装修现值85,582.25元。
一审法院认为，因为限购，双方事实上无法办理系争房屋产权变更登记手续，解除买卖合同，于法有据。对于房屋价值差价损失及装修损失，应按照导致合同解除的过错责任由双方各自承担。合同签订时，非本市户籍居民购房相关限购规定已发布，双方理应了解相关政策规定，但未有证据表明甲方对购房人的资格进行了询问或了解，乙方亦未就自己的购房资格是否满足条件进行咨询或并告之出卖方，双方草率签订协议，且在协议中对限购问题亦未作约定，对此，双方均有过错。另外，乙方从签订协议之日迄今长达5年多的时间里，未能积极采取措施以使自己符合购房资格，至今仍属限购对象以致合同无法继续履行，对此，乙方亦存有过错。综上，一审法院判决，对房屋价值差价损失及装修损失合计1,801,282.25元，应由乙方自行承担1,260,897.57元，甲方承担540,384.68元。
乙方不服，提起上诉。二中院审理后认为，双方均存在过错。关于双方各自应承担的过错责任，本院考虑如下因素：系争房屋已经交付乙方占有使用，乙方也按约支付了相应的房款；乙方已付房款在全部房款中所占比列；双方如继续履行《动拆迁安置房买卖协议》，双方各自应获得的利益；以及房价上涨等因素，酌情确定如下：乙方主张的房屋价值差价损失及装修损失合计1,801,282.25元，由乙方自行承担701,282.25元，余款1,100,000元由甲方承担并应偿付乙方。即房屋涨价部分，购买人得约61%，出卖人得约31%。
--上海嘉定法院(2017)沪0114民初885号民事判决
--上海二中院（2017）沪02民终11265号民事判决

2、上海一中院案例：增值部分购买人得24%，出卖人得76%。
2014年11月12日，甲、乙双方签订房产买卖合同，约定甲方将徐汇区某处房产出售给乙方，转让价187万。乙方依约支付房款130万。双方约定至2016年12月30日之前，办理房产过户手续时支付余款57万。2014年10月，甲方将房屋交付乙方，乙方装修后一直居住。2016年3月25日，上海“沪九条”发布，乙方成为限购对象，双方无法在约定时间办理过户手续。甲方起诉解除房屋买卖合同，乙方反诉要求补偿房屋全部差价。庭审中，双方均认可房屋价格上涨250万元。
一审法院认为，合同解除系因政策变更导致，不可归责于任何一方，双方互不承担违约责任。但因房屋价格剧烈上涨，双方也认可房屋价格已经上涨250万元，根据公平原则，甲方应对乙方进行合理补偿。一审判决甲方补偿乙方房屋差价损失125万元，即双方各得一半。
甲方不服一审判决，提起上诉。一中院认为，房屋差价损失一般是在房屋买卖合同中一方违约、合同不能继续履行的情形下，守约方向违约方主张的可得利益损失。本案导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，因此双方均不承担违约责任。但是考虑到被上诉人业已支付了大部分房款、被上诉人系自住购房等因素，在房屋价格确实剧烈上涨出卖人因此获益的情形下，一审法院根据公平原则，认为上诉人应向被上诉人进行适当补偿，该认定尚属合理，本院予以认同。但是，适用公平原则并非即代表双方各半承担损失。本院认为，基于上诉人对房屋买卖合同不能继续履行并无过错，被上诉人从签订买卖合同起始终处于限购状态以及上诉人2014年10月已向被上诉人交付房屋等情形，本院酌定上诉人补偿被上诉人房屋差价损失60万元。即房屋涨价部分，购买人得24%，出卖人得76%。
3、案例评析
对于因“限购”可以解除合同，目前已形成主流观点，对此不持争议，除非有特别约定。
案例1中，嘉定法院认定合同解除双方均存在过错，故而酌情判定各方承担损失金额；二审法院遵循一审思路，但综合考虑了房屋交付、按约付款、已付款所占全部房款比例、继续履行各自获益、房价上涨等因素，在一审法院的基础上加以调整。笔者认为，其实质亦是适用公平原则，在平衡双方当事人的利益。
案例2中，徐汇法院认为合同解除不可归责于任何一方，双方互不承担违约责任。但从公平角度考虑，双方应当平分房产增值部分。二审法院同样遵循一审思路，但认为公平并不是各半承担，在一审基础上也是加以调整。
上述案例，对于增值部分的处理，虽然都是判决，但购买人与出卖人所得相差较大。说的直白点，根本就没有标准，法院怎么判决都可以，只要你能自圆其说。

四、笔者观点
对于因限购解除合同的情形，结合上述案例分析，笔者认为，法院在处理房屋增值部分时，应当从以下方面予以考虑：
1、双方过错程度
对于合同解除，不能简单以不可归责于双方的事由而一笔带过，但应当仔细分析双方的过错程度。这里可以综合考虑的因素有，签订合同时一方或双方是否隐瞒限购，购买社保过程中是否因为自身原因导致中断过或未积极购买，双方对可能出现的影响合同履行的问题是否尽到注意义务或在合同中加以约定，是否依约支付房款，是否交付房屋，提出解除合同是否有其他目的等。对于各方过错，应当予以认定，根据各方的过错程度让其承担相应的责任，从这个点切入作出判决，这样可能会使双方更加信服。追究双方的过错程度，以此作为判决的依据，本质上讲，也是在追求一种公平。
2、公平原则
《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则是民法的一项基本原则，在实践中处理民事纠纷时，被广泛适用。当双方均有过错且过错程度不同，或者均无过错或责任时，为了平衡各方的利益，以实现社会正义、公平的观念，都可以适用公平原则，确定当事人各方的权利和义务。谈到公平，我们通常会想到平均，因为利益实现均分，才能真正体现公平。若每个案子具体情况不同，亦可以考虑其他综合因素，可以在平均的基础上作出一定倾斜，这其实也是公平的真正体现。力求尽量做到公平，但想要做到绝对的公平是不可能的。
3、诚实信用原则
《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则，是民事活动中的一项重要原则，很多学者称为“帝王规则”，一点不为过。在处理因限购解除合同的案件时，法官应当尽可能地遵循诚实信用原则，能不解除合同，尽量不解除合同，以保证交易的稳定性。虽然解除合同的理由有各种，但很多情况是，因为房屋涨价，出卖人心理不平衡，但不能因为房价上涨，就鼓励或变相鼓励出卖人解除合同。双方签订的合同，系真实意思表示，对于限购政策的调整，并不因此而导致合法无效或必须解除。如果确实要解除合同，对于房屋增值部分，对于违反诚实信用的一方，应当少分房屋增值部分。