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成功案例

一起房屋租赁合同纠纷,谁在撒谎?
作者:王景林 律师  时间:2019年09月23日

一起房屋租赁合同纠纷,谁在撒谎?
作者:王景林 上海律师
一、案情介绍
原告王某将本市松江区叶榭镇车亭公路1098弄市场某处涉案房屋一层及三层租给案外人张某使用,租金5万元/年,租期至2017年5月5日。被告陈某在该市场另处租房用于开药店,是从二房东处转租,租金每年10万,租期三年至2017年3月31日。租期届满前一年,二房东单方要求房租涨至18万。
陈某计划合同到期后不再续租,遂在市场里找房,碰到王某后,双方开始商谈。王某同意将涉案房屋在租赁期满后收回,租给陈某开药店。王某与陈某于2017年4月即签订了电脑打印的《商铺租赁合同》,但合同落款签订日期为2017年5月6日。租赁合同中约定:王某将涉案房屋一层和三层租赁给陈某使用,租赁期限为十年,自2017年5月6日起至2027年5月5日止;关于租金约定,双方在合同中第四条第1款约定:“第一年租金为人民币六万元整,以后每年租金参照周边同类房屋(房东直接出租,无中介、无二房东等)价格执行。具体情形约定如下:选择以下三处房屋取其租金的平均值作为标准,一处是同一排最东边靠通道,另两处是北面相邻一排靠近两头通道的两间,共三家。如不足六万,按六万计,如超出则如实计”。双方合同签订时,陈某即支付第一年租金6万元,王某丈夫出具收条,该收条直接写在《商铺租赁合同》背面。
案外人张某与王某的租赁合同到期后,为了使张某尽快搬出,陈某向张某支付了8.8万元转让费,张某随即搬出。案外人张某搬离租房后,陈某对涉案房屋进行装修,在7月时开始营业。随后,王某和陈某双方就租金标准产生矛盾,一个说是6万一年,一个说是13万一年。为此,王某带领亲戚多次来陈某店里滋扰,双方互不相让,且有多次报警处理,但均未协商一致。
2018年7月,王某将陈某告上法院,要求解除双方的租赁合同,并要求陈某按照13万一年支付第一年租金,第二年按7%增长。王某在法院起诉时,向法院递交了一份原先电脑打印的《商铺租赁合同》作为证据,但上面手写涂改过,租金由原来的6万手写改成了13万,之前电脑打印的字迹依稀可见。陈某不同意王某的诉求,陈某也向法院提交了手中的《商铺租赁合同》作为证据,与王某向法院提供的合同,电脑打印部分的内容完全相同,其上面也被手写涂改过,涂改的内容不尽相同,但基本相同,房租也是13万一年,合同落款处王某的签名被用墨水全部涂没了,只能隐约看到签名。
二、双方不同陈述
王某庭上声称,当初签合同时,受陈某鼓惑,他说急着在工商部门备案,故而同意陈某先按6万一年租金签订了虚假合同。在合同签订后,陈某将手中合同原件交由王某,双方同意按之前约定,由王某丈夫对合同进行手写涂改,将租金改成13万一年,每年递增7%。因陈某拒绝按合同约定标准支付房租,根据合同约定,王某享有解除权。故而,现在起诉要求解除合同,并要求陈某按合同约定标准支付租金。
陈某在庭上声称,当初签订合同时,对于电脑打印件的内容,系双方真实意思表示。签订合同后,王某丈夫以借阅合同为由,将陈某手中合同原件取走,并在上面进行手写修改,此修改内容并未经被告同意,故而手改内容无效,双方应当以未经修改的合同内容履行。
三、究竟谁在撒谎
遇到这种情况,相信法官与我们普通人一样,也是非常迷惑,但可以肯定的是,肯定有一方在撒谎。究竟是哪一方在撒谎?
假如说,王某说的是事实的话,当初为什么要签订电脑打印的合同?说是给陈某工商备案使用,有一定的合理性,但稍微有点法律意识的人都会知道,一旦签订了合同,就要按合同约定办事,不可能随意签订合同的,其解释值得怀疑。再说,王某丈夫在收到6万元时,并当场在合同背面打了收条,正好与合同约定的第一年租金金额相同,这如果不是第一年的租金,那又是什么?这说明,王某可能在撒谎。
假如说,陈某说的是事实的话,那为什么他手中的合同也被修改了呢?他说是王某要借阅为由取走的,他会轻易给出合同原件吗?王某手中有合同的,为什么还要到他这里借阅。再说,交付的6万元,虽然王某丈夫打了收条,但收条上并未注明系“第一年租金”或“租金”,双方当时有没有说是定金什么的?并且还是王某丈夫书写,王某完全可以不认可。这说明,陈某也有可能在撒谎。
根据合同法规定,当事人协商一致,可以变更合同。对于本案中手写涂改过的合同,是否是双方协商一致的结果呢?双方各执一词,法官也难以判断。
四、法院判决
被告陈某为了让法院确信自己所说属实,主动向法院提出测谎,但法院未予回应。随后又申请对涉案房屋租金进行评估,法院允许。经法院委托评估后得出,涉案房屋年租金分别为:2017年5月6日至2018年5月5日年租金60560.82元, 2018年5月6日至2019年5月5日年租金为55846.51元。为什么第二年租金还会减少呢?可能是评估机构根据市场行情客观分析得出的结论。
拿到评估报告后,法官内心有点眉目了:一是,之前与案外人张某的租赁合同的房租标准是5万一年;二是,陈某交付6万以后,王某丈夫出具了收条,这与电脑打印件合同约定的租金金额相吻合,该6万很大可能就是第一年租金;三是,评估结论指出涉案房屋的年租金标准也就在6万上下。由此可以推断,原电脑打印的合同,即租金6万每年的可能性较大。即使推断失误,因为评估标准也就6万左右,对于原告王某也不吃亏,还算公平。
于是法院作出判决,认为原告手写添加、修改或划去的内容系原告单方意思表示,双方尚未达成合意。根据合同法62条第2款规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定: 价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。因而,法院驳回原告全部诉求。之前被告陈某曾提出反诉,要求按原先未手写涂改的电脑打印件合同继续履行,法院告知不必反诉,因为不支持原告的诉求,就表明双方继续履行原先合同。
五、本案疑惑
假如说双方约定的第一年租金就是6万元,王某年龄也不小了,再怎么说,也不太可能出尔反尔,一点诚信都不讲。但假如说双方约定的第一年租金就是13万元,为什么不直接在第一次签订合同时就确认,何必要事后手写修改,显然又与常理不符。
陈某之前租的房子达到18万每年了,会不会也同意了王某每年13万的租金标准,正如王某所说,为了提前在工商局备案,所以才准备了临时合同。
不知道谁说的是真话,天知,地知,只有他们自己最清楚。可惜谁都在说,他们说的是真话。