成功案例
胜诉：有效辩护认定借名房屋买卖关系为无效
作者：孔民 律师 时间：2017年05月11日
【代理终结】：胜诉
原告张x1，女，1928年1月18日出生
被告王x2，男，1986年3月19日出生。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师
【案由】：
张x1诉称：张x1诉称：张x1是北京市朝阳区垡头翠城馨园415号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，王x2是张x1的孙子2012年年初，王x2以结婚为由，向张x1借住该房屋，并且其父母，即张x1的二儿子及儿媳承诺让张x1住在其家中，现控诉其被告一家腾退房屋，
被告方抗辩：一、双方存在借名买房法律关系，在张x1未实际履行对应的返还房款及赔偿义务之前，二被告均有权居住在涉案房屋处。首先，针对涉案房屋，王x2于2014年12月以双方之间存在借名买房法律关系为由提起诉讼，生效判决已认定张x1与王x2之间针对涉案房屋确实存在借名买房关系，并判决张x于判决生效后七日内返还王x2购房款、公共维修基金等费用256779元，并赔偿王x2房屋增值损失555350元。上述判决已于2016年11月18日生效，但张x1至今未履行判决中的给付义务，王x2已于2017年1月5日向朝阳区人民法院申请强制执行。涉案房屋系二被告唯一住房，二被告支付了涉案房屋全部购房款并对房屋进行装修，在二被告未实际取得张x给付的购房款以及增值损失赔偿之前，二被告没有经济能力另行购房居住。因此，只有在张x1实际履行对应的返还房款义务及赔偿义务后，二被告才能实际考虑下一步腾退房屋，否则，二被告既无能力对抗张x1怠于付款，也无资金另行购房居住。
二、在本案生效判决确定的二被告返还房屋履行期限届满前，二被告居住在涉案房屋内均有正当理由，张x1无权向二被告索要房屋使用费。二被告认为，张x1索要房屋使用费的前提应系二被告无理由白白占有使用涉案房屋。
三、张x1主张的房屋使用费金额过高无依据，与同等地段价格不符。
【院方支持】：
本院认为：涉案房屋登记在张x1名下，且张x1与王x2之间的借名房屋买卖关系被生效判决确认无效，故张x1要求二被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因生效判决在确定张x1向王x2赔偿涉案房屋增值损失时以中资房评报字（2015）153号房地产评估报告为依据，故王x2在腾退涉案房屋时，应当按照该评估报告载明的涉案房屋状况，即“客厅、卧室内墙刷白，地面铺地板，无吊顶；卫生间、厨房内墙贴瓷砖，地面铺地砖，铝扣板吊顶；防盗门、塑钢窗”将涉案房屋交还于张x。
延期交房补偿款系对涉案房屋不能如约交付导致不能使用而支付的补偿。延期交房补偿款发生的期间，张x1与王x2之间的借名买卖合同尚未被确认无效，且购房款等相关费用均由王x2支付，遭受不能如约使用涉案房屋损失者系王x2，对损失的补偿应由王x2享有。因此，张x1要求王x2支付延期交房补偿款的诉讼请求，本院不予支持。
【判决如下】：
一、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内腾退北京市朝阳区垡头翠城415号楼x层x号房屋并交付给原告张x1；
二、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区垡头翠城415号楼x层x号房屋的钥匙、购房合同、拆迁货币补偿协议、定向安置协议、购房发票、税票、电卡、煤气卡、有线电视卡、中水卡交付给原告张x1；
三、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内支付原告张x1自2016年11月26日起至实际履行完毕本判决第一项确定的义务之日止按照每月3500元计算的房屋占用费；
四、驳回原告张x1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告张x1，女，1928年1月18日出生
被告王x2，男，1986年3月19日出生。
委托代理人罗婕，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师
【案由】：
张x1诉称：张x1诉称：张x1是北京市朝阳区垡头翠城馨园415号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，王x2是张x1的孙子2012年年初，王x2以结婚为由，向张x1借住该房屋，并且其父母，即张x1的二儿子及儿媳承诺让张x1住在其家中，现控诉其被告一家腾退房屋，
被告方抗辩：一、双方存在借名买房法律关系，在张x1未实际履行对应的返还房款及赔偿义务之前，二被告均有权居住在涉案房屋处。首先，针对涉案房屋，王x2于2014年12月以双方之间存在借名买房法律关系为由提起诉讼，生效判决已认定张x1与王x2之间针对涉案房屋确实存在借名买房关系，并判决张x于判决生效后七日内返还王x2购房款、公共维修基金等费用256779元，并赔偿王x2房屋增值损失555350元。上述判决已于2016年11月18日生效，但张x1至今未履行判决中的给付义务，王x2已于2017年1月5日向朝阳区人民法院申请强制执行。涉案房屋系二被告唯一住房，二被告支付了涉案房屋全部购房款并对房屋进行装修，在二被告未实际取得张x给付的购房款以及增值损失赔偿之前，二被告没有经济能力另行购房居住。因此，只有在张x1实际履行对应的返还房款义务及赔偿义务后，二被告才能实际考虑下一步腾退房屋，否则，二被告既无能力对抗张x1怠于付款，也无资金另行购房居住。
二、在本案生效判决确定的二被告返还房屋履行期限届满前，二被告居住在涉案房屋内均有正当理由，张x1无权向二被告索要房屋使用费。二被告认为，张x1索要房屋使用费的前提应系二被告无理由白白占有使用涉案房屋。
三、张x1主张的房屋使用费金额过高无依据，与同等地段价格不符。
【院方支持】：
本院认为：涉案房屋登记在张x1名下，且张x1与王x2之间的借名房屋买卖关系被生效判决确认无效，故张x1要求二被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因生效判决在确定张x1向王x2赔偿涉案房屋增值损失时以中资房评报字（2015）153号房地产评估报告为依据，故王x2在腾退涉案房屋时，应当按照该评估报告载明的涉案房屋状况，即“客厅、卧室内墙刷白，地面铺地板，无吊顶；卫生间、厨房内墙贴瓷砖，地面铺地砖，铝扣板吊顶；防盗门、塑钢窗”将涉案房屋交还于张x。
延期交房补偿款系对涉案房屋不能如约交付导致不能使用而支付的补偿。延期交房补偿款发生的期间，张x1与王x2之间的借名买卖合同尚未被确认无效，且购房款等相关费用均由王x2支付，遭受不能如约使用涉案房屋损失者系王x2，对损失的补偿应由王x2享有。因此，张x1要求王x2支付延期交房补偿款的诉讼请求，本院不予支持。
【判决如下】：
一、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内腾退北京市朝阳区垡头翠城415号楼x层x号房屋并交付给原告张x1；
二、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区垡头翠城415号楼x层x号房屋的钥匙、购房合同、拆迁货币补偿协议、定向安置协议、购房发票、税票、电卡、煤气卡、有线电视卡、中水卡交付给原告张x1；
三、被告王x2、被告牛x于本判决生效之日起十五日内支付原告张x1自2016年11月26日起至实际履行完毕本判决第一项确定的义务之日止按照每月3500元计算的房屋占用费；
四、驳回原告张x1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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