原创： 许昊文 法律读库
作者：许昊文 北京市房山区检察院


01问题的提出

（一）两则案例
《民法总则》第171条第3款规定：“行为人实施的（无权代理）行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”
假设甲乙丙皆为完全民事行为能力人，甲未经乙同意，以乙的名义将乙名下的房产出卖给不知情的丙，签订《房屋买卖合同》。后乙发现甲无权代理之事并拒绝追认，《房屋买卖合同》归于无效，丙无法按时购得房产。因楼市持续火爆，涉案房产价值猛增，丙遂将无权代理人甲起诉至法院，根据《民法总则》第171条第3款，诉请甲赔偿涉案房产增值的差价。对此基本事实，各地法院存在两种不同的裁判结果，本文选取两则有代表性的案例：
（2018）京03民终7983号案。北京市第三中级法院院以原告丙提出差价损失数额的依据不足予以驳回。并且，原告丙曾向一审法院提出房屋价格评估的申请，一审法院为准许。
（2018）粤20民终3572号案。广东省中山市中级法院采信了原告丙提供的《房屋价格评估报告》，并根据双方的过错程度，酌定无权代理人甲赔偿丙18万元。
（二）两个基本问题
《民法总则》第171条第3款规定无权代理人（甲）应当赔偿善意第三人（乙）损失，该损失不超过被代理人追认时相对人的利益。涉及到房屋增值差价的问题就是：
房屋增值的差价是否属于《民法总则》第171条第3款中无权代理人的赔偿范围？
若房屋增值的差价属于赔偿范围，法院是否有查明房屋增值的义务？
02《民法总则》第171条第3款评释

（一）我国无权代理人责任条款的流变
我国规定无权代理人责任的法律条款，经历了从《民法通则》到《民法总则》的演变。2017年《民法总则》尚未颁布前，无权代理人责任规定在《民法通则》第66条第1款：“无权代理的行为，未经追认的，由行为人承担民事责任。”该条款仅规定了无权代理人应承担民事责任，但对于承担何种民事责任、民事责任的范围都未予以明确，导致该条款在实务中不具备可操作性。
《民法总则》颁布后，《民法总则》关于无权代理人责任的规定优先于《民法通则》适用。《民法总则》第171条第3款规定：“行为人实施的（无权代理）行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”与《民法通则》第66条第1款相比，《民法总则》第171条第3款在规范的精细度上，无疑有了巨大的进步。首先，《民法总则》第171条第3款明确了无权代理人承担的民事责任是继续履行或损害赔偿；其次，《民法总则》第171条第3款限定了损害赔偿的范围，即不超过被代理人追认时相对人的可得利益；最后，《民法总则》第171条第3款限定了求偿人的范围，只有善意的相对人才能请求无权代理人承担责任。
补充说明：相对人丙因代理行为有效而可取的的利益，学理上成为“履行利益”；相对人丙因相信甲具备代理权，因履行合同而损失的利益，学理上成为“信赖利益”。房屋增值差价显属履行利益。
（二）比较法的上无权代理人责任条款
对无权代理人责任的规定，大陆法系国家具有借鉴意义的，有《台湾民法典》第110条、《日本民法典》第117条第1款和《德国民法典》第179条。
《台湾民法典》第110条规定：“无权代理人对于善意相对人，负损害赔偿责任。”《日本民法典》第117条第1款规定：“无权代理人应服从善意相对人的选择，或者对相对人履行，或者负损害赔偿责任。”与此二条款相比，我国《民法总则》第171条第3款不仅规定了无权代理人应付继续履行或损害赔偿责任，还明确了损害赔偿责任的范围不超过被代理人追认时相对人所能获得的利益（履行利益）。因此，有人说我国《民法总则》第171条第3款比台湾和日本的法律规范更加先进。
先进论的说法能否成立，还需要比较《德国民法典》第179条。《德国民法典》第179条第1款规定：“无权代理人得依善意相对人的选择，对其负有履行合同或损害赔偿的义务。”该规定与我国《民法总则》第171条第3款内容相一致。但是，《德国民法典》第179条第2款规定：“代理人不知欠缺代理权的，仅赔偿善意相对人因信赖代理权而遭受的损害。”若无权代理人为善意，不知其欠缺代理权，则其损害赔偿的范围并非相对人的履行利益，仅限于信赖利益。该条内容是我国《民法总则》第171条第3款欠缺的。
（三）我国无权代理人责任条款的缺憾
与《德国民法典》第179条规定相比，可以很清晰地发现我国《民法总则》第171条第3款的差距。依照《德国民法典》第179条，若无权代理人善意地相信自己具备代理资格，后因无权代理给相对人造成损失的，其仅负有信赖利益的赔偿义务；只有无权代理人明知其不具备代理资格，才对相对人负有履行利益的赔偿义务。而我国《民法总则》第171条第3款“一刀切”地规定，无权代理人对相对人一律具有履行利益的赔偿义务，而不论无权代理人是否有过错，是否为善意，这对善意的无权代理人极不公平。
并且，与《台湾民法典》第110条和《日本民法典》第117条第1款相比，我国《民法总则》第171条第3款反倒显得弹性不足。《台湾民法典》第110条和《日本民法典》第117条第1款并未明确规定无权代理人的赔偿责任范围，那么在善意无权代理的情况下，仍可以通过限缩解释的方式，将善意无权代理的赔偿责任局限于期待利益。但在我国《民法总则》第171条第3款的框架下，由于明确规定了无权代理人的赔偿范围是履行利益，则即使无权代理人善意地相信自己具备代理资格，其赔偿责任仍然与恶意无权代理一视同仁，同为履行利益赔偿。可见我国《民法总则》第171条第3款“赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的规定，并不是立法先进，而是画蛇添足。
03无权代理中房屋差价问题的回应

通过对《民法总则》第171条第3款的评释，可知目前我国立法上并未区分善意无权代理人责任和恶意无权代理人责任，只要是无权代理人，就具有履行利益的损害赔偿义务。那么：
第一个基本问题：房屋增值的差价是否属于《民法总则》第171条第3款中无权代理人的赔偿范围？
根据《民法总则》第171条第3款，无权代理人的赔偿范围，应是善意相对人的履行利益。结合前述案例，相对人丙可向无权代理人甲主张的赔偿范围，最大可至《房屋买卖合同》有效、丙取得房屋所有权后的可得利益。房屋增值的差价当然属于善意相对人履行《房屋买卖合同》的履行利益，因此，房屋增值的差价是属于《民法总则》第171条第3款中无权代理人的赔偿范围。
第二个基本问题：若房屋增值的差价属于赔偿范围，法院是否有查明房屋增值的义务？
房屋增值的差价，属于相对人的履行利益，不属于相对人的期待利益。若依照德国民法，善意无权代理人给相对人造成损失的，仅赔偿期待利益，那么房屋增值的差价就不再无权代理人的责任范围内，相应的法院也就无需查明房屋增值几何。
但是，在我国《民法总则》第171条第3款框架下，善意无权代理人和恶意无权代理人都需赔偿履行利益，而作为履行利益重要组成部分的房屋增值差价，除非相对人明示放弃，否则法院无论如何应当在诉讼中予以查明。
04对检察机关民事诉讼监督的启示

善意无权代理虽然少见，但仍有可能出现。例如甲请求乙代理销售房屋，但乙不知甲早已被诊断为精神病患者，后丙主张甲无民事行为能力，要求乙赔偿房屋增值差价，法院适用《民法总则》第171条第3款支持了乙赔偿房屋增值差价的诉讼请求。
尽管乙为善意无权代理人，法院将乙与恶意无权代理人等同视之，判决乙赔偿房屋增值差价，多少有些违背了我们朴素的正义观念，但这属于立法上的法律缺憾问题，并非司法上的错误。法院如此判决完全符合现行《民法总则》第171条第3款，因此，检察机关不能援用《民事诉讼法》第208条以“原审适用法律错误”为由，对此类案件提出或提请抗诉。