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成功案例

房产经典案例

作者:朱孟喜律师  时间:2011年08月17日
     最高人民法院关于婚姻法的最新司法解释一公布,立即引发了网络口水仗,“父母为儿买房儿媳没份,婚姻法让女人寒心”。有网友认为新婚姻法太“坑爹”——房子属于个人财产,但债务属于共同债务,也有网友戏称,“新婚姻法告诉女人,男人不可靠,男人的房更不可靠。”

  新出台的新婚姻法解释(三)首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。根据婚前还贷买房这一焦点,选取两个真实案例进行专业分析。
    
       案例:

  
       林小姐和周先生准备在明年结婚。去年年中,两个人在双方家庭资助下付了45万元首付,贷款购得北京一套145万元的三居室。由于周先生名下没有房产,而林小姐已在北京拥有一套单身公寓,二套房可能遭遇首付提高和贷款利率大增的问题,为省下一笔费用,双方协商房产证上只写周先生的名字,而林小姐及其家庭出资的28万元已私下以借条方式体现。购房后,两个人共同负担贷款,目前房产已增值至200万元。

  林小姐向本律师咨询,此套房产是否已成为周先生的个人婚前财产?如何能更好地保护自身权益?

  虽然双方协商后房产证上只有周先生的名字,但林小姐及其家庭以借条的方式借给周先生28万元,主观上是出自双方共同出资购买房屋的意愿,所以根据民法认定,双方正式结婚前可以理解为双方按份共有财产,一旦双方领取结婚证(即婚姻关系成立之后)则房屋由双方按份共有变为共同共有财产。民法当中,按份共有在财产分割时是按照当初双方出资份额来进行分割的,而共同共有则是对半分割。

  该案例表面上看来是周先生借了林小姐及其家庭的28万元之后个人支付的首付款,但是其借贷关系是虚假关系,实际上还是共同出资购买房屋,即便两人结婚之后房屋房产证上的名字没有从一人更改为二人,房屋也属于夫妻双方的共同财产。

  

      新婚姻法解释(三)摘要

  “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

      案例:

  
      陈先生和陈太太已结婚六年,刚结婚那会,陈先生拿着每月3000元的工资,从朋友那借了15万元,自己勒紧裤腰带出了5万元,买了广州滨江东沿线的小两房做婚房,房子总价60万元,首付20万元。结婚以后,陈太太跟陈先生一起还借了亲戚朋友的钱及贷款,通过六年努力终于还清。六年下来,房子总价升至215万元。

  陈太太告诉我说,当时在还亲戚朋友那笔钱和房贷的时候自己几乎出了一半还多,但却没有留下相关的字据等。她想请教专家,如何才能保护自己的权益。

  这个案例完全适用于《婚姻法解释三》第十条。万一今后夫妻双方出现财产分割方面的纠纷,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记方即陈先生所有,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分,离婚时应由产权登记一方对另一方进行协议补偿。

  虽然陈太太没有保留相关还款的字据,但可以根据双方还款账户两人打款的记录来判断,同时也可以以房产证加名、签订婚姻财产协议之类的方法来解决。

  专家支招 

  婚姻理财如何“保房” 

  一、房产证可以婚后“加名”

  建议夫妻双方共同出资还款的时候,应将房产证上的名字改为两个人共有。例如案例二中,陈太太如果在还款初期就提出将房产证上陈先生的名字更改为陈先生、陈太太两人共同的名字,是对陈太太获得利益最大化的保障。

  房产证“加名”最好在婚后。如果在购房时就直接写两个人的名字,不会产生额外费用,但如果婚前一方的房产需要加另一方的名字,则等同于转让一半房产,需要付高额的契税、个人所得税、营业税等。但如果领取结婚证之后再加名,程序就相对比较简单。

  二、签订婚姻财产协议

  如果不打算更名,准夫妻或者夫妻双方也可以签订婚前或者婚后财产协议,证明房产属于双方共同拥有,但是,这种方法有一定的风险。比如案例二,陈太太可以让陈先生签订婚后协议。这样手续相对简单,费用也更低。但如果丈夫背着妻子将房屋卖给第三人,财产协议无法保护。

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