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作者：赵丽 律师 时间：2017年04月10日
审判长、审判员：
关于XX诉XX驻马店分公司租赁合同纠纷上诉一案，河南尚成律师事务所依法接受被告XX驻马店分公司的委托，指派我担任其代理人。现在XX诉状中所列内容、开庭争议的焦点问题结合庭审质证和认证的证据，本着“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，发表如下代理意见，请合议庭采纳。
一、XX称“因当天XX开会不在办公室，约定将申请书订在办公室门上”不符合事实，也不符合提交申请的惯常做法和逻辑，“将申请书订在办公室门上”更是非常离奇、离谱和荒唐的。
首先，根据XX诉状所述“申请时间”是“201X年XX月XX日”可知：“201X年X月X日”离合同到期日“201X年X月X日”还有17天，即使像上XX所述的当天YY开会不在办公室，XX完全有充裕的时间将申请上交YY，当申请时间不是非常紧急的情况下，XX和YY不可能也没有必要荒唐的约定将申请书订在办公室门上。
其次，根据XX诉状所述“YY办公室外围管理是封闭的，有保卫人员站岗和登记”可知：即使像XX上诉状所述的当天YY开会不在办公室，YY也完全会让XX将申请交给保卫转交，而不是荒唐的约定将申请书订在办公室门上。
再次，据XX驻马店分公司所知，XX驻马店分公司自开业以来，从未要求过租户“将申请书订在办公室门上”，XX所述“将申请书订在办公室门上”的上交方式是前无古人后无来者的，更是非常离奇、离谱和荒唐的，是不真实的。
最后，“将申请书订在办公室门上”的照片不能说明是什么时间、在什么地方照的，更不能证明XX上交续租申请。
二、XX当庭提交的证人证言及录音材料内容矛盾，不能反映真实情况，不能作为证据，依法不予认可。
1、该证人证言及录音材料不属于新证据，依法不予认定
该证人证言及录音材料不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条“《民事诉讼法》第125条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定。
2、该证言内容与XX提供的证人证言相矛盾。
XX提供的证人出庭作证并没有说明是该二人提交的续租申请，该证言内容与XX提供的证人证言相矛盾。
3、录音内容前后矛盾，且跟诉状矛盾。
首先，XX在诉状中称“因YY开会不在办公室，续租申请订在门上”，而录音中又说交给招商部WW，内容矛盾。
其次，从录音内容上可以看出：XX也是知道即使提出续租申请，但是否续租，还是需要XX驻马店分公司批准的。
再次，从录音内容上可以看出：XX也是知道XX驻马店分公司合并事宜，负一层外场将不再经营餐饮。
最后，该录音实为证人证言，证人应该出庭作证，接受法庭和当事人的质询，否则，该证据不能认定。
三、XX狡辩“只要提前一个月申请就可续签”，故意曲解合同条文，事实上，上XX是知道提出申请续租后必须经过XX驻马店分公司的批准。
首先，“提前一月提出申请”真实含义是提前通知是否续租其实是使双方是否续租提前确定，以便对合同期满后的事宜进行安排。
若承租人不申请续租或若申请续租而没有达成新的租赁合同，则给出租方和承租方一定的准备期。承租方申请续租，则出租方可依据自己的总体规划及续租承租人和其他有意向的承租人的经营用途、商业信誉、租金、租期、支付方式等进行协商，决定与哪个承租人签约，合同并未约定XX有优先续租权。
其次，XX是知道提出申请续租后必须经过XX驻马店分公司的批准。XX在诉状第 2页第6-7行“XX（驻马店）公司的所有租赁户均未得到批复，XX也同其他商户一样只申报（事实上其并未申报）未批准”及XX当庭提交的录音内容可知：XX是知道申请续租必须经XX驻马店分公司批准这一事实，而不是现在诡辩的“只要提前一个月申请就可续签”。
再次，如果像XX所狡辩的“只要提前一个月提出申请就可续签”，那么则完全剥夺了XX驻马店分公司的权利，对XX驻马店分公司是不公平的，也是完全违反合同公平、自愿的基本规则，不符合法律规定。
最后，根据《合同法》第13条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式” 规定可知：订立合同必须经过要约和承诺两个阶段，是缔约当事人间相互接触、协商的过程，是动态行为与静态结果的统一体，只有要约，没有承诺，合同不成立。具体到本案：退一步说，即使XX提前一个月提出续租申请，XX驻马店分公司没有承诺，合同也不成立。
四、XX在诉状中所述“因受场内其他餐饮同行的排挤，XX驻马店分公司没有与XX续签合同”与事实不符。
首先，如前所述，XX未提前一个月提出续租申请。
其次，XX驻马店分公司合并，不再允许负一层外场经营餐饮。
再次，XX在履行合同期间严重违约，XX本人提供的房租收据显示：XX在短短的近一年租期内，除有三个月按月支付租金外，其余长达八个月时间未按月给付XX驻马店分公司，严重违反了合同约定。XX的这种行为，造成XX驻马店分公司一定的经济损失，XX驻马店分公司对其已失去信任，已丧失了基本的信任合作基础，XX驻马店分公司也不愿将该场地租赁给没有信誉的XX，且XX驻马店分公司保留追究其违约责任的权利。
五、XX认为“XX驻马店分公司违约且侵权，让XX驻马店分公司赔偿损失”与事实和法律不符。
首先，如前所述，XX在履行合同期间严重违约；合同期满后，XX驻马店分公司与XX未续租，XX理应依法依约撤离。但XX合同期满后拒不搬离，强行占领XX驻马店分公司场地，给XX驻马店分公司带来巨大的经济损失，是XX既违约又侵权的竞合。
其次，关于XX装修等费用，XX没有证据证明装修费用是多少，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定及合同约定：“在不损害被告场地的情况下可自行拆除”的约定：因租赁合同已到期，XX请求补偿附合装修费用，不符合法律规定和合同约定。
再次、关于XX的餐具，属XX所有，与XX驻马店分公司无关，XX完全可以多次利用。
最后，关于合同期限届满后的经营损失，根据法律规定和合同约定，合同期满后，XX应返还租赁物，XX已无权再承租XX驻马店分公司的商铺，其经营损失亦不存在，且XX完全可以另租他地进行餐饮经营。
综上，XX在合同期满后，未能全面履行合同的义务，将诉争的门面及时腾空交回XX驻马店分公司，而是继续占用至今，已影响到XX驻马店分公司使用和可以实现的经济利益获取。XX损人不利己，拒不搬离场地，且无理缠讼的行为亦属违约和侵权责任的竞合，理应承担民事责任。 代理人：河南尚成律师事务所 赵 丽 律师 201X年X月X日
关于XX诉XX驻马店分公司租赁合同纠纷上诉一案，河南尚成律师事务所依法接受被告XX驻马店分公司的委托，指派我担任其代理人。现在XX诉状中所列内容、开庭争议的焦点问题结合庭审质证和认证的证据，本着“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，发表如下代理意见，请合议庭采纳。
一、XX称“因当天XX开会不在办公室，约定将申请书订在办公室门上”不符合事实，也不符合提交申请的惯常做法和逻辑，“将申请书订在办公室门上”更是非常离奇、离谱和荒唐的。
首先，根据XX诉状所述“申请时间”是“201X年XX月XX日”可知：“201X年X月X日”离合同到期日“201X年X月X日”还有17天，即使像上XX所述的当天YY开会不在办公室，XX完全有充裕的时间将申请上交YY，当申请时间不是非常紧急的情况下，XX和YY不可能也没有必要荒唐的约定将申请书订在办公室门上。
其次，根据XX诉状所述“YY办公室外围管理是封闭的，有保卫人员站岗和登记”可知：即使像XX上诉状所述的当天YY开会不在办公室，YY也完全会让XX将申请交给保卫转交，而不是荒唐的约定将申请书订在办公室门上。
再次，据XX驻马店分公司所知，XX驻马店分公司自开业以来，从未要求过租户“将申请书订在办公室门上”，XX所述“将申请书订在办公室门上”的上交方式是前无古人后无来者的，更是非常离奇、离谱和荒唐的，是不真实的。
最后，“将申请书订在办公室门上”的照片不能说明是什么时间、在什么地方照的，更不能证明XX上交续租申请。
二、XX当庭提交的证人证言及录音材料内容矛盾，不能反映真实情况，不能作为证据，依法不予认可。
1、该证人证言及录音材料不属于新证据，依法不予认定
该证人证言及录音材料不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条“《民事诉讼法》第125条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定。
2、该证言内容与XX提供的证人证言相矛盾。
XX提供的证人出庭作证并没有说明是该二人提交的续租申请，该证言内容与XX提供的证人证言相矛盾。
3、录音内容前后矛盾，且跟诉状矛盾。
首先，XX在诉状中称“因YY开会不在办公室，续租申请订在门上”，而录音中又说交给招商部WW，内容矛盾。
其次，从录音内容上可以看出：XX也是知道即使提出续租申请，但是否续租，还是需要XX驻马店分公司批准的。
再次，从录音内容上可以看出：XX也是知道XX驻马店分公司合并事宜，负一层外场将不再经营餐饮。
最后，该录音实为证人证言，证人应该出庭作证，接受法庭和当事人的质询，否则，该证据不能认定。
三、XX狡辩“只要提前一个月申请就可续签”，故意曲解合同条文，事实上，上XX是知道提出申请续租后必须经过XX驻马店分公司的批准。
首先，“提前一月提出申请”真实含义是提前通知是否续租其实是使双方是否续租提前确定，以便对合同期满后的事宜进行安排。
若承租人不申请续租或若申请续租而没有达成新的租赁合同，则给出租方和承租方一定的准备期。承租方申请续租，则出租方可依据自己的总体规划及续租承租人和其他有意向的承租人的经营用途、商业信誉、租金、租期、支付方式等进行协商，决定与哪个承租人签约，合同并未约定XX有优先续租权。
其次，XX是知道提出申请续租后必须经过XX驻马店分公司的批准。XX在诉状第 2页第6-7行“XX（驻马店）公司的所有租赁户均未得到批复，XX也同其他商户一样只申报（事实上其并未申报）未批准”及XX当庭提交的录音内容可知：XX是知道申请续租必须经XX驻马店分公司批准这一事实，而不是现在诡辩的“只要提前一个月申请就可续签”。
再次，如果像XX所狡辩的“只要提前一个月提出申请就可续签”，那么则完全剥夺了XX驻马店分公司的权利，对XX驻马店分公司是不公平的，也是完全违反合同公平、自愿的基本规则，不符合法律规定。
最后，根据《合同法》第13条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式” 规定可知：订立合同必须经过要约和承诺两个阶段，是缔约当事人间相互接触、协商的过程，是动态行为与静态结果的统一体，只有要约，没有承诺，合同不成立。具体到本案：退一步说，即使XX提前一个月提出续租申请，XX驻马店分公司没有承诺，合同也不成立。
四、XX在诉状中所述“因受场内其他餐饮同行的排挤，XX驻马店分公司没有与XX续签合同”与事实不符。
首先，如前所述，XX未提前一个月提出续租申请。
其次，XX驻马店分公司合并，不再允许负一层外场经营餐饮。
再次，XX在履行合同期间严重违约，XX本人提供的房租收据显示：XX在短短的近一年租期内，除有三个月按月支付租金外，其余长达八个月时间未按月给付XX驻马店分公司，严重违反了合同约定。XX的这种行为，造成XX驻马店分公司一定的经济损失，XX驻马店分公司对其已失去信任，已丧失了基本的信任合作基础，XX驻马店分公司也不愿将该场地租赁给没有信誉的XX，且XX驻马店分公司保留追究其违约责任的权利。
五、XX认为“XX驻马店分公司违约且侵权，让XX驻马店分公司赔偿损失”与事实和法律不符。
首先，如前所述，XX在履行合同期间严重违约；合同期满后，XX驻马店分公司与XX未续租，XX理应依法依约撤离。但XX合同期满后拒不搬离，强行占领XX驻马店分公司场地，给XX驻马店分公司带来巨大的经济损失，是XX既违约又侵权的竞合。
其次，关于XX装修等费用，XX没有证据证明装修费用是多少，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定及合同约定：“在不损害被告场地的情况下可自行拆除”的约定：因租赁合同已到期，XX请求补偿附合装修费用，不符合法律规定和合同约定。
再次、关于XX的餐具，属XX所有，与XX驻马店分公司无关，XX完全可以多次利用。
最后，关于合同期限届满后的经营损失，根据法律规定和合同约定，合同期满后，XX应返还租赁物，XX已无权再承租XX驻马店分公司的商铺，其经营损失亦不存在，且XX完全可以另租他地进行餐饮经营。
综上，XX在合同期满后，未能全面履行合同的义务，将诉争的门面及时腾空交回XX驻马店分公司，而是继续占用至今，已影响到XX驻马店分公司使用和可以实现的经济利益获取。XX损人不利己，拒不搬离场地，且无理缠讼的行为亦属违约和侵权责任的竞合，理应承担民事责任。 代理人：河南尚成律师事务所 赵 丽 律师 201X年X月X日
