所谓房屋买卖认购书，是指房屋买卖双方订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的文书。认购协议是开发商手中的一张王牌。如果未来楼市萧条，它可以保障开发商售房无忧，如果未来房价大涨，开发商可以单方违约，大不了双倍返还定金，赚的还是比赔的多，真是进可攻，退可守。善良的购房者往往进退两难。认购书不签，买不到房子；签了，又得不到保障。律师提醒购房者认购协议。   



在实践中，认购书有很多种不同的称谓，如认购意向书、购房订购单，订购房屋协议，购房预定单等。认购书通常在开发商取得预售许可证之前与购房者签订。无论怎样的名称，必须内容具体明确。一般应包括以下内容：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含位置、面积等）（3）、价款计算 （4）订立正式购房合同的时限。如果认购书的内容不够确定，则只能认为该认购书仅仅是合同意向书而已，不具有法律约束力。  



约定不明确，内容过于简单，对购房者的义务约定过多，这是开发商提供认购协议常见的问题。从不少购房人提供给律师的《购房认购协议书》来看，许多协议书采取的是定金担保的方式，即购房人在签订协议书时向开发商交付的是具有担保意义的“定金”，而非《商品房销售管理办法》第二十二条规定的预付款性质的“订金”。既然购房人与开发商签订的是“定金”协议，而该协议又不为现行法律、法规所禁止（最近，某基层法院在对一起纠纷的判决上也确认了此类协议的有效性），那么双方签约人就应当受到该协议内容的约束，一旦一方违约，守约方即可适用我国《合同法》、《担保法》的有关规定要求违约方承担违约责任，在这里主要是适用《担保法》所规定的定金罚则。  



根据以上情况，律师建议：  

1.    签约前了解开发商的资质、实力、信誉。一般情况下，资质等级高，实力雄厚，市场口碑好的开发商相对而言可信度较高。但也不要太迷信。  

2.    如果开发商没有取得预售许可证，那么要慎签认购协议。如果为了买房不得不签，合同中一定要用定金条款，这样到时候还能为你稍微挽回点损失。不要用订金、履约保证金等字眼。否则合同无效，得不到任何保障。更何况履约保证金保证的是你的诚信，而非开发商的。  

3.    认购协议书的内容要越详细越好。只有具有可执行内容的合同才具有法律效力，否则，只是一个意向而已，对双方不具有约束力。  

4.    如果在开发商取得预售许可证前，您已经签了认购协议，并交了预付款，而开发商现在要加价，您可以查看一下他目前是否已经取得了预售许可证。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同.您完全可以据此拒绝加价,要他按合同履行。如果到现在为止，开发商还未取得预售许可证，那么你们的预购合同目前还属于无效合同。但是，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖预售合同，应当认定无效，但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，您可以选择在开发商取得预售许可证以后起诉，要求开发商按约履行协议。  

5、注意认购书签订后的定金处理  

    由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：  

1)    如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。  

2)    如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。  

3)    如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。   

4)    如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。  

5)    如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。  

6)    如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。