成功案例
从木樨园世贸商业中心业主起诉开发商解析以售带租模式的商业风险
作者：徐灿 律师 时间：2011年03月02日
以售带租：值得警惕的房地产买卖合同陷阱
——从木樨园世贸商业中心业主起诉开发商解析以售带租模式的商业风险
不久前，木樨园世贸商业中心的部分业主代表经介绍来到我所在的北京国联律师事务所找我咨询被陷于泥沼中的世贸中心商铺投资人（下简称业主）的解困事宜。之后，本律师又应邀到位于该项目西的一个业主家中，向更大范围的业主解答了相关法律问题。第二天，便有部分业主到我所在的律所正式委托我作为代理人，以开发商北京恒泰基业房地产开发有限公司违约为由向丰台人民法院提起民事诉讼。屈指算来，这是我接触的第三个类似的房地产买卖合同纠纷了。
近四年来，由于房地产市场及房值持续高温，一种时髦的投资形式在国内特别是北京开始盛行。这种项目有很多名称，或曰产权式公寓投资，或曰以租代售的产权的商铺，或曰分时渡假酒店委托经营；其运作方式也林林种种，但不管其叫什么名称，也不管其采取什么方式，其基本模式都是：以代理出租经营支付委托经营收益为诱饵吸引客户购买其开发的房地产项目，其核心乃是以售带租、以租促销。其手段往往是：要求客户同时签暑两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是委托经营合同；而在这两份合同中，投资人或业主面临的合同相对方有时是不同的，在买卖合同中，合同一方是该项目的房地产开发商，而在委托经营合同中则往往是开发商指定的另一家不相干的公司。为坚定投资人信心，有的开发商进而做出在一个确定的委托期后回购该物业的承诺。投资人盘算：投资该房产既无租不出去的风险，在领取数年数额不低的委托收益后如果想收回投资还可以选择让开发商回购，这岂不是做到了投资的零风险？于是顾虑冰释，开发商以此促销结果最终是无往而不胜。往往短短数月，便可售出上千套。这种模式，其实是人家台湾开发商玩剩的，媒体称做“台湾模式”，只不过近几年来大陆一部分人先富起来，但除了股市和基金等资本市场外，合适的投资渠道不多，加之有限的土地资源造成的房地产市场的非理性持续升温，具有了投资乃至投机的温床，于是才慢慢传到大陆上来。由于这种投资模式小、资金少，加上不动产的保值增值的自然属性，很多人驱之若骛、乐此不疲。但是，他们往往忽视了这其中存在的巨大风险。本文试以本律师亲自接触到的三个项目，解析这种以售带租的模式存在的商业风险：
风险一：设诱饵高价促销，房地产商金蝉脱壳
这种情况往往发生在委托经营商系第三家公司的模式中，在这种情况下，该或称什么酒店管理公司、或称物业管理公司的第三方往往在前期是开发商的战略合作伙伴，因此，开发商指定其作为合同相对方与购买开发商项目的业主签订物业委托经营协议或委托管理出租合同。如北京市丰台区的碧溪家居广场和昌平区的龙城花园第三期。在这种情况下，心仪该项目的投资人对于自己物业的受托人是没有选择的权利的，否则您别买开发商该项目的房产。但是，这其中是存在很大风险的，最主要的风险是：这个开发商指定的委托经营者（受托人）很可能是开发商的“托儿”，也就是说，它的最大功能可能不是替业主管理产业或出租经营，而是以委托收益为诱饵引诱客户以不菲的价格购买开发商该项目的房产，帮开发商促销。当开发商的房子全部售出去后，如果该第三方经营管理得好则罢，如果其经营管理不善，在按期支付业主委托经营收益的情况下入不敷出，或者其与开发商的战略合作关系破裂，则其完全可能违约拒不履行委托经营合同，甚至卷着全部委托经营收益胜利大逃亡，而业主发现自己的房屋买卖合同与委托经营合同原来是一点关系都没有的，由于合同关系的相对性，业主完全无法追究开发商什么责任，最终结果是：业主在不合适的地段以不合适的价格买了一套不适合自己使用的房屋，自己的购房初衷完全无法实现。
这种情况在以售带租的模式中极有可能发生，本律师受业主维权委员会聘请代理的北京龙城花园第三期酒店式公寓案便差一点落到这步田地，只是在本律师的参与下才转危为安。
这个案例不妨给读者介绍一二，以资有心参与这种模式的投资人参考：
本案的开发商是北京昌信回龙园别墅开发有限公司（下简称昌信公司），而开发商指定的委托经营商是深圳好时光酒店管理有限公司北京分公司（下简称好时光公司）。涉案的物业在昌平区回龙观北二拨子，2003年，当地同等房价大约是每平方米建筑面积三至四千元，但回龙园别墅开发有限公司在内部简单装修以后的产权式公寓却卖到每建筑平方米近七千元，其吸引人的地方就在于以委托经营的方式代业主归还银行按揭贷款。也就是说，业主只需支付20-30%的首付，该房便属于他了，只不过在委托经营期内，业主不能入住，此期间该房除处分权以外的三项所有者权益——占有、使用、收益权由委托经营的好时光公司行使，作为委托经营的回报，好时光公司按月替业主向银行归还按揭贷款，高于月还款额之外的经营收益则归好时光公司所有。因此，各房屋的委托经营期则因贷款的年限而异，如果贷款时间为二十年，则经营期为二十年，贷款时间为十三年，则委托经营期为十三年，贷款时间为七年，则委托经营期亦为七年。当年，代理该楼盘销售的好时光公司在北京大肆宣传这一项目和这种模式，吸引了数百个业主投资购买昌信公司的房屋。并且购房合同和委托合同是同时打包签署的。此后，2005年一月，该项目交房不到两个月，开发商昌信公司与好时光公司的合作便发生了分裂，据称好时光公司被前者逐出了这一项目，因此，从2005年一月开始，也就是说好时光公司经营并替业主归还了1-2期贷款以后，便撤离北京停止替业主向银行还贷了。此情况的发生在业主中间引起了极大的恐慌，因为，购买这一项目的并非全是有钱人，因为其门槛低，只需交几万元的首付即可进入，因此很多中低收入的家庭也选择其进行投资。而好时光一撤，则不仅向银行还贷重负落到了业主自己身上，而且他们花高价购买的这些住房不仅面积小、而且是按酒店设计的，没有烟道等设施，根本无法开火做饭。说白了，如果脱离好时光的经营，这个房屋对业主完全是一个负担而基本没有使用价值。因此，在银行打电话催业主还款的时候，很多业主真的着了急。大家第一个感觉就是上当受骗了，因为好时光所提供的格式合同中没有设定自己的违约责任，虽然合同中约定当好时光单方面解约时，业主可以选择将所购房屋交由好时光回购；但是，鉴于其已经没有能力和诚意履约了，这条约定根本无法兑现。那么，是谁在此设局诱骗业主购买这个项目？业主们皆把目光转向开发商，因为在这个过程中只有他是唯一的受益者。是他以业主的信誉为质把房屋高价销售一空、把银行的钱赚到了自己的口袋，同时把债务扔给了业主。在委托经营合同成为废纸一张而购房合同依然有效的此时，大家才明白合同的相对性重要，即：单纯依购房合同开发商在其中没有什么责任，过错是另一家公司即好时光的，但是，昌信公司却成功地依这种连环套的方式向业主们高价兜售掉了他的房子。为了不让开发商在卖出了房子赚了钱后胜利大逃亡，大家决心把这个始作俑者拉进他们的危机中来，就是在这种情况下，本律师受邀参与进这场以租带售的房屋买卖与委托经营纠纷的。
此后，本律师在业主与开发商昌信公司、委托经营者好时光公司这个三角之间便开始有了大量的谈判。过程是艰难的，在此不一一细表。虽然部分业主与好时光的官司因为委托经营的格式合同对业主不利、基础太差而两审只争得法院一个：“业主的损失尚未现实发生，业主可待此损失发生后向好时光主张权利”的判决，但是，幸运的是，在好时光公司退出、已经被搁浅的业主无可奈何花落去的危难情况下，经过艰苦地谈判，本律师不仅成功地将完全有条件胜利大逃亡的开发商昌信公司拉了进来，不仅让其继承了好时光与业主所签委托合同的全部权利义务，不仅如此，为避免昌信公司像好时光公司那样，凭着谈判的优势地利用格式合同与业主签订自己完全不承担任何违约责任的情况，本律师提出若昌信公司在委托经营合同中违约应承担较高违约责任的谈判条件，并最终达成若昌信公司违约解除合同或致使合同履行不能，昌信公司应向业主支付购房全款25%的违约金的合同条款，如此，业主的购房的初衷终于得到实现。
从与昌信公司重签委托经营合同当月开始，昌信公司开始以担保人和委托经营商的双重身份为业主还贷；迄今为止，已经三年时间过去了，该委托经营协议一直履行良好，而且可以预期，在很长的一段时间里它都不至于产生太大问题，纵使开发商兼经营商的昌信公司违约不再履行合同义务，业主们也可以在得到巨额赔偿后收回房产交其他公司继续经营，因此，业主们基本上做到了高枕无忧。据本律师所知，这是北京地区以租带售的“台湾模式”唯一一个得到圆满解决，业主权益得到维护的案例，其余的皆不成功，很多甚至演变成刑事案件，在始作俑的房地产商铛锒入狱后，作为苦主的购房人的巨额财产依然是空中楼阁……（未完待续）
风险二：房地产先期抵押，买卖合同预设陷阱
这种风险最典型的案例是碧溪家园：……（未完待续）
——从木樨园世贸商业中心业主起诉开发商解析以售带租模式的商业风险
不久前，木樨园世贸商业中心的部分业主代表经介绍来到我所在的北京国联律师事务所找我咨询被陷于泥沼中的世贸中心商铺投资人（下简称业主）的解困事宜。之后，本律师又应邀到位于该项目西的一个业主家中，向更大范围的业主解答了相关法律问题。第二天，便有部分业主到我所在的律所正式委托我作为代理人，以开发商北京恒泰基业房地产开发有限公司违约为由向丰台人民法院提起民事诉讼。屈指算来，这是我接触的第三个类似的房地产买卖合同纠纷了。
近四年来，由于房地产市场及房值持续高温，一种时髦的投资形式在国内特别是北京开始盛行。这种项目有很多名称，或曰产权式公寓投资，或曰以租代售的产权的商铺，或曰分时渡假酒店委托经营；其运作方式也林林种种，但不管其叫什么名称，也不管其采取什么方式，其基本模式都是：以代理出租经营支付委托经营收益为诱饵吸引客户购买其开发的房地产项目，其核心乃是以售带租、以租促销。其手段往往是：要求客户同时签暑两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是委托经营合同；而在这两份合同中，投资人或业主面临的合同相对方有时是不同的，在买卖合同中，合同一方是该项目的房地产开发商，而在委托经营合同中则往往是开发商指定的另一家不相干的公司。为坚定投资人信心，有的开发商进而做出在一个确定的委托期后回购该物业的承诺。投资人盘算：投资该房产既无租不出去的风险，在领取数年数额不低的委托收益后如果想收回投资还可以选择让开发商回购，这岂不是做到了投资的零风险？于是顾虑冰释，开发商以此促销结果最终是无往而不胜。往往短短数月，便可售出上千套。这种模式，其实是人家台湾开发商玩剩的，媒体称做“台湾模式”，只不过近几年来大陆一部分人先富起来，但除了股市和基金等资本市场外，合适的投资渠道不多，加之有限的土地资源造成的房地产市场的非理性持续升温，具有了投资乃至投机的温床，于是才慢慢传到大陆上来。由于这种投资模式小、资金少，加上不动产的保值增值的自然属性，很多人驱之若骛、乐此不疲。但是，他们往往忽视了这其中存在的巨大风险。本文试以本律师亲自接触到的三个项目，解析这种以售带租的模式存在的商业风险：
风险一：设诱饵高价促销，房地产商金蝉脱壳
这种情况往往发生在委托经营商系第三家公司的模式中，在这种情况下，该或称什么酒店管理公司、或称物业管理公司的第三方往往在前期是开发商的战略合作伙伴，因此，开发商指定其作为合同相对方与购买开发商项目的业主签订物业委托经营协议或委托管理出租合同。如北京市丰台区的碧溪家居广场和昌平区的龙城花园第三期。在这种情况下，心仪该项目的投资人对于自己物业的受托人是没有选择的权利的，否则您别买开发商该项目的房产。但是，这其中是存在很大风险的，最主要的风险是：这个开发商指定的委托经营者（受托人）很可能是开发商的“托儿”，也就是说，它的最大功能可能不是替业主管理产业或出租经营，而是以委托收益为诱饵引诱客户以不菲的价格购买开发商该项目的房产，帮开发商促销。当开发商的房子全部售出去后，如果该第三方经营管理得好则罢，如果其经营管理不善，在按期支付业主委托经营收益的情况下入不敷出，或者其与开发商的战略合作关系破裂，则其完全可能违约拒不履行委托经营合同，甚至卷着全部委托经营收益胜利大逃亡，而业主发现自己的房屋买卖合同与委托经营合同原来是一点关系都没有的，由于合同关系的相对性，业主完全无法追究开发商什么责任，最终结果是：业主在不合适的地段以不合适的价格买了一套不适合自己使用的房屋，自己的购房初衷完全无法实现。
这种情况在以售带租的模式中极有可能发生，本律师受业主维权委员会聘请代理的北京龙城花园第三期酒店式公寓案便差一点落到这步田地，只是在本律师的参与下才转危为安。
这个案例不妨给读者介绍一二，以资有心参与这种模式的投资人参考：
本案的开发商是北京昌信回龙园别墅开发有限公司（下简称昌信公司），而开发商指定的委托经营商是深圳好时光酒店管理有限公司北京分公司（下简称好时光公司）。涉案的物业在昌平区回龙观北二拨子，2003年，当地同等房价大约是每平方米建筑面积三至四千元，但回龙园别墅开发有限公司在内部简单装修以后的产权式公寓却卖到每建筑平方米近七千元，其吸引人的地方就在于以委托经营的方式代业主归还银行按揭贷款。也就是说，业主只需支付20-30%的首付，该房便属于他了，只不过在委托经营期内，业主不能入住，此期间该房除处分权以外的三项所有者权益——占有、使用、收益权由委托经营的好时光公司行使，作为委托经营的回报，好时光公司按月替业主向银行归还按揭贷款，高于月还款额之外的经营收益则归好时光公司所有。因此，各房屋的委托经营期则因贷款的年限而异，如果贷款时间为二十年，则经营期为二十年，贷款时间为十三年，则委托经营期为十三年，贷款时间为七年，则委托经营期亦为七年。当年，代理该楼盘销售的好时光公司在北京大肆宣传这一项目和这种模式，吸引了数百个业主投资购买昌信公司的房屋。并且购房合同和委托合同是同时打包签署的。此后，2005年一月，该项目交房不到两个月，开发商昌信公司与好时光公司的合作便发生了分裂，据称好时光公司被前者逐出了这一项目，因此，从2005年一月开始，也就是说好时光公司经营并替业主归还了1-2期贷款以后，便撤离北京停止替业主向银行还贷了。此情况的发生在业主中间引起了极大的恐慌，因为，购买这一项目的并非全是有钱人，因为其门槛低，只需交几万元的首付即可进入，因此很多中低收入的家庭也选择其进行投资。而好时光一撤，则不仅向银行还贷重负落到了业主自己身上，而且他们花高价购买的这些住房不仅面积小、而且是按酒店设计的，没有烟道等设施，根本无法开火做饭。说白了，如果脱离好时光的经营，这个房屋对业主完全是一个负担而基本没有使用价值。因此，在银行打电话催业主还款的时候，很多业主真的着了急。大家第一个感觉就是上当受骗了，因为好时光所提供的格式合同中没有设定自己的违约责任，虽然合同中约定当好时光单方面解约时，业主可以选择将所购房屋交由好时光回购；但是，鉴于其已经没有能力和诚意履约了，这条约定根本无法兑现。那么，是谁在此设局诱骗业主购买这个项目？业主们皆把目光转向开发商，因为在这个过程中只有他是唯一的受益者。是他以业主的信誉为质把房屋高价销售一空、把银行的钱赚到了自己的口袋，同时把债务扔给了业主。在委托经营合同成为废纸一张而购房合同依然有效的此时，大家才明白合同的相对性重要，即：单纯依购房合同开发商在其中没有什么责任，过错是另一家公司即好时光的，但是，昌信公司却成功地依这种连环套的方式向业主们高价兜售掉了他的房子。为了不让开发商在卖出了房子赚了钱后胜利大逃亡，大家决心把这个始作俑者拉进他们的危机中来，就是在这种情况下，本律师受邀参与进这场以租带售的房屋买卖与委托经营纠纷的。
此后，本律师在业主与开发商昌信公司、委托经营者好时光公司这个三角之间便开始有了大量的谈判。过程是艰难的，在此不一一细表。虽然部分业主与好时光的官司因为委托经营的格式合同对业主不利、基础太差而两审只争得法院一个：“业主的损失尚未现实发生，业主可待此损失发生后向好时光主张权利”的判决，但是，幸运的是，在好时光公司退出、已经被搁浅的业主无可奈何花落去的危难情况下，经过艰苦地谈判，本律师不仅成功地将完全有条件胜利大逃亡的开发商昌信公司拉了进来，不仅让其继承了好时光与业主所签委托合同的全部权利义务，不仅如此，为避免昌信公司像好时光公司那样，凭着谈判的优势地利用格式合同与业主签订自己完全不承担任何违约责任的情况，本律师提出若昌信公司在委托经营合同中违约应承担较高违约责任的谈判条件，并最终达成若昌信公司违约解除合同或致使合同履行不能，昌信公司应向业主支付购房全款25%的违约金的合同条款，如此，业主的购房的初衷终于得到实现。
从与昌信公司重签委托经营合同当月开始，昌信公司开始以担保人和委托经营商的双重身份为业主还贷；迄今为止，已经三年时间过去了，该委托经营协议一直履行良好，而且可以预期，在很长的一段时间里它都不至于产生太大问题，纵使开发商兼经营商的昌信公司违约不再履行合同义务，业主们也可以在得到巨额赔偿后收回房产交其他公司继续经营，因此，业主们基本上做到了高枕无忧。据本律师所知，这是北京地区以租带售的“台湾模式”唯一一个得到圆满解决，业主权益得到维护的案例，其余的皆不成功，很多甚至演变成刑事案件，在始作俑的房地产商铛锒入狱后，作为苦主的购房人的巨额财产依然是空中楼阁……（未完待续）
风险二：房地产先期抵押，买卖合同预设陷阱
这种风险最典型的案例是碧溪家园：……（未完待续）
