成功案例
商铺面临违法征收，律师依法守护合法财产
作者：孔骏熙 律师 时间：2015年07月09日
商铺面临违法征收，律师依法守护合法财产
近年来，随着房地产市场的日益火热，旧城改造如火如荼，由此而引发的征收纠纷层出不穷，越来越多的被征收者为维护自己的合法权益而走上了诉讼之路，依靠法律武器来捍卫自己的安身立足之所。
一、一纸决定书，苦了十位商铺业主
2014年11月，杨某某等十位商铺业主收到了《某县人民政府征收补偿决定书》（以下简称“决定书”）。决定书以“为切实维护公共利益和被征收人的合法权益，加快我县城市发展及农贸市场片区传统风貌恢复与改造项目顺利推进”为由，决定对包括杨某某等十位商铺业主在内的龙井农贸市场数十个商铺实施征收，用于建设“综合农贸市场”。征收方案为货币补偿和商铺安置两种方式，货币补偿方式即：对商铺范围内土地使用权的补偿由县政府和C公司协商确定，对商铺范围内土地上构建筑物的征收补偿按17574.53元/㎡的标准进行补偿。商铺安置方式即：商铺由开发商按17574.53元/㎡的标准进行收购，农贸市场建好后，业主可按相同面积相似位置的原则以每平方米2万元的标准购买由开发商提供的产权完善的商铺，其差额是用于支付完善产权的相关费用，安置面积超出或者不足部分按市场价格计付。
收到决定书的杨某某等十位业主先是感到意外：县政府在未和他们充分协商商铺征收事宜的情况下，决定书就突然而至，犹如飞来横祸。杨某某等十位业主接着是气愤，他们的商铺属于县城中心临街的黄金商铺，同地段的临街商铺售价近10万元/㎡，而决定书给出的补偿价只有17574.53元/㎡，与市场价竟然有6倍之差，而对于第二种补偿方式，业主还需额外支付每平方米两千多元才能置换商铺，而且置换的商铺的地段不确定是临街的，如此的补偿方式无任何公平而言，闻者皆为之忿不平。杨某某等十位业主最后是感到担忧和不知所措，商铺是各位业主倾尽所有积蓄才买下的，经过十多年的苦心经营，终于将商铺炒热而效益初现，商铺是十位业主的主要经济收入来源，若商铺被征收，杨某某等十位业主的生活将毫无着落，多年的心血也将毁于一旦。百般无奈之下，杨某某等十位业主想到通过律师来维权，于是委托云南颐高律师事务所代理维权，事务所指派孔骏熙等四位律师办理案件。
二、事情来龙去脉
颐高律师代理案件后，立即了解案情、查阅材料，并到该县实地查看，几经周折得知整个事情的来龙去脉：1999年，县政府决定由A公司负责改造农贸市场和新建批发市场，A公司改造完成后办理了农贸市场的土地出让手续，并取得了土地使用权证。2001年，杨某某等十位业主与A公司陆续签订了《商铺使用协议》，该协议约定：A公司自愿将其所有的商铺有偿提供给杨某某等十位业主使用，使用期限为50年，该期限届满时，杨某某等十位业主应向国家有关部门办理继续使用的有关手续，方可继续使用，办理手续的一切费用概由杨某某等十位业主承担，但A公司不得向杨某某等十位业主再收取任何费用。协议签订后，杨某某等十位业主依约付清了商铺购买款，A公司出具了写明购买商铺款的收据，且该县公证处依法对《商铺使用协议》进行公证并出具《公证书》。农贸市场的最初开办者为A公司，农贸市场建成后，A公司由于资不抵债，先后通过以物抵债的方式将农贸市场分别抵给不同的债权人，后B公司又分别从不同的债权人处购得农贸市场的大部份产权，成为农贸市场的开办者。后B公司另成立C公司，由C行使农贸市场的经营管理职能。
三、制定法案，步步为营
颐高律师了解整个案情后，经多次讨论和研究，制定出了周密的诉讼方案。首先，为了防止杨某某等十位业主的商铺被政府强拆，律师通过公证处对商铺进行了证据保全并出具了公证书。接着，秉着先礼后兵的原则，向某县政府发出了律师函，律师函明确提出：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和相关法律的规定，县政府征收杨某某等十位业主的商铺后同样用于建设农贸市场的行为，不属于公共利益范围，县政府的征收方案未经由被征收人和公众代表参加的听证会，征收评估机构县政府未同被征收人协商选定，对被征收房屋价值的补偿，明显低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，县政府所实施的具体行政行为即行政征收行为缺乏法律依据且行政程序违法。县政府以非法定理由，企图以明显过低的价格进行征收后交由同样是被征收人的C公司进行开发改造不符合建设法治政府的精神，亦不利于社会稳定。
四、与政府洽谈协商
县政府在收到律师函后，非常重视此事，立即与律师取得联系，积极沟通相关情况，并于2014年12月10日邀请律师进行协商，县政府指派法制办主任和拆迁办主任进行协商，律师和杨某某等几位业主代表依约参加协商。在协商过程中，韩子恒律师明确表态：县行政征收行为违反法律规定，应予以撤销决定。而县政府对于自己违法征收的行为百般辩解，不能直面核心问题，无法给出合理的处理法案，整个协商无果而终。
五、申请行政复议
与政府协商不成后，律师立即向州政府提出行政复议申请，在申请书中表明：杨某某等十位业主与A公司签订的协议无论从实际上还是从协议上看，实质上属于商铺购买的法律关系。只不过由于杨某某等十位业主不懂法律，没有及时办理相关产权证。C公司通过转让继受农贸市场的权利，但这不能影响杨某某等十位业主与A公司签订的《商铺使用协议》的履行，C公司也不能超越于该协议之上创设新的权利。现今县政府以非法定理由，企图以明显低于市场价格的金额征收商铺。县政府企图征收杨某某等十位业主的商铺后同样用于建设综合农贸市场属于“公共利益”的观点太过于牵强！根据《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，杨某某等十位业主的合法财产受法律保护，县政府所实施的具体行政行为即行政征收行为缺乏法律依据且行政程序违法,从维护社会稳定的角度亦不宜再搞类似的“旧城改造”。
六、最后的胜利，县政府撤销《征收补偿决定书》
申请行政复议后不久，县人民政府下达了《行政撤销决定书》，指出杨某某等十位业主的商铺，在龙井农贸市场片区传统风貌恢复与改造项目征收范围内。由于征收人与被征收人就该商铺的征收补偿事项未能达成征收补偿协议，县人民政府向C公司和业主作出的《建水县人民政府征收补偿决定书》，经审查，县人民政府作出的征收补偿决定书前所作的征收评估不符合要求，应予以纠正。为此，决定对决定书予以撤销。
至此，整个事件终告一段落。杨某某等十余位商铺业主通过法律途径成功维护了自己的合法权益。
近年来，随着房地产市场的日益火热，旧城改造如火如荼，由此而引发的征收纠纷层出不穷，越来越多的被征收者为维护自己的合法权益而走上了诉讼之路，依靠法律武器来捍卫自己的安身立足之所。
一、一纸决定书，苦了十位商铺业主
2014年11月，杨某某等十位商铺业主收到了《某县人民政府征收补偿决定书》（以下简称“决定书”）。决定书以“为切实维护公共利益和被征收人的合法权益，加快我县城市发展及农贸市场片区传统风貌恢复与改造项目顺利推进”为由，决定对包括杨某某等十位商铺业主在内的龙井农贸市场数十个商铺实施征收，用于建设“综合农贸市场”。征收方案为货币补偿和商铺安置两种方式，货币补偿方式即：对商铺范围内土地使用权的补偿由县政府和C公司协商确定，对商铺范围内土地上构建筑物的征收补偿按17574.53元/㎡的标准进行补偿。商铺安置方式即：商铺由开发商按17574.53元/㎡的标准进行收购，农贸市场建好后，业主可按相同面积相似位置的原则以每平方米2万元的标准购买由开发商提供的产权完善的商铺，其差额是用于支付完善产权的相关费用，安置面积超出或者不足部分按市场价格计付。
收到决定书的杨某某等十位业主先是感到意外：县政府在未和他们充分协商商铺征收事宜的情况下，决定书就突然而至，犹如飞来横祸。杨某某等十位业主接着是气愤，他们的商铺属于县城中心临街的黄金商铺，同地段的临街商铺售价近10万元/㎡，而决定书给出的补偿价只有17574.53元/㎡，与市场价竟然有6倍之差，而对于第二种补偿方式，业主还需额外支付每平方米两千多元才能置换商铺，而且置换的商铺的地段不确定是临街的，如此的补偿方式无任何公平而言，闻者皆为之忿不平。杨某某等十位业主最后是感到担忧和不知所措，商铺是各位业主倾尽所有积蓄才买下的，经过十多年的苦心经营，终于将商铺炒热而效益初现，商铺是十位业主的主要经济收入来源，若商铺被征收，杨某某等十位业主的生活将毫无着落，多年的心血也将毁于一旦。百般无奈之下，杨某某等十位业主想到通过律师来维权，于是委托云南颐高律师事务所代理维权，事务所指派孔骏熙等四位律师办理案件。
二、事情来龙去脉
颐高律师代理案件后，立即了解案情、查阅材料，并到该县实地查看，几经周折得知整个事情的来龙去脉：1999年，县政府决定由A公司负责改造农贸市场和新建批发市场，A公司改造完成后办理了农贸市场的土地出让手续，并取得了土地使用权证。2001年，杨某某等十位业主与A公司陆续签订了《商铺使用协议》，该协议约定：A公司自愿将其所有的商铺有偿提供给杨某某等十位业主使用，使用期限为50年，该期限届满时，杨某某等十位业主应向国家有关部门办理继续使用的有关手续，方可继续使用，办理手续的一切费用概由杨某某等十位业主承担，但A公司不得向杨某某等十位业主再收取任何费用。协议签订后，杨某某等十位业主依约付清了商铺购买款，A公司出具了写明购买商铺款的收据，且该县公证处依法对《商铺使用协议》进行公证并出具《公证书》。农贸市场的最初开办者为A公司，农贸市场建成后，A公司由于资不抵债，先后通过以物抵债的方式将农贸市场分别抵给不同的债权人，后B公司又分别从不同的债权人处购得农贸市场的大部份产权，成为农贸市场的开办者。后B公司另成立C公司，由C行使农贸市场的经营管理职能。
三、制定法案，步步为营
颐高律师了解整个案情后，经多次讨论和研究，制定出了周密的诉讼方案。首先，为了防止杨某某等十位业主的商铺被政府强拆，律师通过公证处对商铺进行了证据保全并出具了公证书。接着，秉着先礼后兵的原则，向某县政府发出了律师函，律师函明确提出：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和相关法律的规定，县政府征收杨某某等十位业主的商铺后同样用于建设农贸市场的行为，不属于公共利益范围，县政府的征收方案未经由被征收人和公众代表参加的听证会，征收评估机构县政府未同被征收人协商选定，对被征收房屋价值的补偿，明显低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，县政府所实施的具体行政行为即行政征收行为缺乏法律依据且行政程序违法。县政府以非法定理由，企图以明显过低的价格进行征收后交由同样是被征收人的C公司进行开发改造不符合建设法治政府的精神，亦不利于社会稳定。
四、与政府洽谈协商
县政府在收到律师函后，非常重视此事，立即与律师取得联系，积极沟通相关情况，并于2014年12月10日邀请律师进行协商，县政府指派法制办主任和拆迁办主任进行协商，律师和杨某某等几位业主代表依约参加协商。在协商过程中，韩子恒律师明确表态：县行政征收行为违反法律规定，应予以撤销决定。而县政府对于自己违法征收的行为百般辩解，不能直面核心问题，无法给出合理的处理法案，整个协商无果而终。
五、申请行政复议
与政府协商不成后，律师立即向州政府提出行政复议申请，在申请书中表明：杨某某等十位业主与A公司签订的协议无论从实际上还是从协议上看，实质上属于商铺购买的法律关系。只不过由于杨某某等十位业主不懂法律，没有及时办理相关产权证。C公司通过转让继受农贸市场的权利，但这不能影响杨某某等十位业主与A公司签订的《商铺使用协议》的履行，C公司也不能超越于该协议之上创设新的权利。现今县政府以非法定理由，企图以明显低于市场价格的金额征收商铺。县政府企图征收杨某某等十位业主的商铺后同样用于建设综合农贸市场属于“公共利益”的观点太过于牵强！根据《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，杨某某等十位业主的合法财产受法律保护，县政府所实施的具体行政行为即行政征收行为缺乏法律依据且行政程序违法,从维护社会稳定的角度亦不宜再搞类似的“旧城改造”。
六、最后的胜利，县政府撤销《征收补偿决定书》
申请行政复议后不久，县人民政府下达了《行政撤销决定书》，指出杨某某等十位业主的商铺，在龙井农贸市场片区传统风貌恢复与改造项目征收范围内。由于征收人与被征收人就该商铺的征收补偿事项未能达成征收补偿协议，县人民政府向C公司和业主作出的《建水县人民政府征收补偿决定书》，经审查，县人民政府作出的征收补偿决定书前所作的征收评估不符合要求，应予以纠正。为此，决定对决定书予以撤销。
至此，整个事件终告一段落。杨某某等十余位商铺业主通过法律途径成功维护了自己的合法权益。
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孔骏熙律师
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