成功案例
相邻损害防免关系纠纷
作者：潘怀宣 律师 时间：2018年06月19日
原告:钟xx，男，1950年2月22日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:陈X，广东国晖(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:连XX，广东国晖(上海)律师事务所实习律师。
被告:潘XX，男，1959年11月16日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:徐XX。
被告:徐XX，女，1959年12月31日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告:潘XX，男，1986年10月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告:上海新ZZ集团XX物业有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人:封XX，职务董事长。
委托诉讼代理人:陈XX，男，1971年6月21日出生。
原告钟xx诉被告潘XX、徐XX、潘XX、上海新长宁集团华阳物业有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序审理，并于2017年9月15日公开开庭进行了审理，原告钟xx的委托诉讼代理人陈婷，被告徐XX同时作为被告潘XX的委托诉讼代理人，被告潘XX，被告上海新长宁集团华阳物业有限公司的委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告钟xx向本院提出诉讼请求:1、潘XX、徐XX、潘XX立即修复上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋（以下简称501室）的漏水管道，停止侵害（庭审中，原告撤回了该诉请）；2、被告潘XX、徐XX、潘XX赔偿原告因漏水造成的房屋损失等各项损失共计13,800元（庭审中调整为共计23,600元，包括:房屋损失10,000元、房租损失7,600元、律师费6,000元）；3、案件受理费由三被告承担。
事实和理由:原告系上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋（以下简称401室）的产权人，原告将该房屋出租他人；被告潘XX、徐XX、潘XX系501室房屋产权人。
2015年起，原告房屋偶有渗水情况发生，但并不严重。
2017年6月下旬，原告接到租客反映称，房屋厨房天花板大面积渗水，原告遂立即查看。
原告发现漏水严重后，立即报修物业，向居委反映。
后物业上门查看，经物业确认，401室漏水系501室水管问题导致，但被告以501室并未渗水拒绝物业检查。
2017年7月，租客反映漏水愈加严重，墙面已经开始脱落，影响正常居住，且楼下居民也开始反映漏水。
出于安全考虑，原告再次联系居委并委托社区民警，希望与被告潘XX等沟通解决纠纷。
但501室业主再次拒绝。
2017年7月10日，因401室漏水严重，租客已无法居住，租客要求提前终止租赁合同。
原告为此退还租客押金及一个月租金3,800元。
此后，原告多次联系物业、居委、民警希望与楼上501室协商，但均无果。
在2017年8月底，被告潘XX等可能自行修复了漏水部位，现在漏水情形已经基本排除。
但由于之前漏水严重，现已造成原告厨房吊柜整体受损，灶台渗水损坏，厨房吊顶及墙面大面积破损，卫生间门受损。
原告为此还遭受租金损失及律师费。
原告认为，上述损失皆因被告潘XX等房屋的漏水造成，且长期拒绝予以修复，严重影响了原告合法权益。
为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告潘XX、徐XX、潘XX共同辩称，三被告已搬至501室有数十年。
在这期间，原告曾多次提出其房屋漏水，要求来我们家检查。
且强烈要求敲墙检查，之前也为漏水敲除我们家部分墙体，但却未找出原因，也未予修复我们家墙体。
2017年6月24日原告再次告知我们其房屋漏水，我们也确认确实有漏水发生。
之后在物业陪同下检查了漏水原因，但当时物业也未发现具体漏水部位。
2017年8月底，物业又安排了一个维修人员来检查漏水原因。
检测时，将501室水阀关闭，但发现水表仍在走动。
后维修人员建议我们全部排明管。
我们也立即排了明管，至此，漏水现象基本排除。
我们三被告从未拒绝配合，我们一直积极与对方沟通，配合原告检查漏水。
而原告却态度不当，一直坚持要求我们敲墙检查。
关于漏水责任，我们承认自身房屋有问题，有一定责任。
但原告自身也有责任，其态度不当，长期未找到正确的方法来解决问题，不听从专家意见。
因此关于房屋漏水损失我们只愿意补偿3,000元，房屋租金损失是原告自己造成的，与我们无关，律师费也与我们无关，均不同意支付。
被告上海新长宁集团华阳物业有限公司辩称，原告要求赔偿的相关诉请与我们无关，不发表意见。
关于漏水，物业已经上门检查，确认是501室水管问题。
如果把501室水阀关掉，如果水表仍在走动，那就可以确定是501室水管问题。
后来正是用了这个方法确认的，并建议501室排明管。
房屋实际原始都是明管，经业主装修后改为暗管，现在只是恢复原样。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于房产证、上海市房地产登记簿、现场照片、情况说明、接警单、上海市租赁合同、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下:
原告系401室房屋的产权人，其将该房屋出租他人；被告潘XX、徐XX、潘XX系501室房屋的产权人，两家楼上楼下相邻。
2017年6月下旬，原告接到租客反映房屋漏水，遂立即前往房屋查看。
确认漏水后原告立即通知被告潘XX、徐XX、潘XX，向物业报修，并联系了居委。
后物业安排维修人员上门查看，发现应为501室水管问题，但501室拒绝配合敲墙检查。
2017年7月，原告发现漏水情况加重，经物业及居委协调后，501室仍然拒绝敲墙检查。
2017年7月13日，上海市长宁区华阳路街道苏一居委会、上海新长宁集团华阳物业有限公司出具情况说明称，原告房屋6月下旬反映漏水，物业已上门检查，确认是501室水管问题，要求打开查找泄漏点。
501室以家中地板干为由拒绝物业检查。
7月6日，居委和社区民警再次协调，但501室再次拒绝检查，并拒绝了民警的协调。
2017年8月24日，物业再次委派维修人员检测漏水问题。
检测时关闭了501室的水阀，发现水表仍在走动。
后维修人员建议501室排明管。
被告潘XX、徐XX、潘XX接受该建议，并于次日联系工人排明管，当天施工完毕。
至此，持续漏水现象排除。
另查明，2016年，原告将401室房屋出租给他人，租期自2016年8月18日至2017年8月17日，租金为每月3,800元。
审理中，原告称因房屋漏水租客已于2017年7月10日提前退租搬离，原告为此返还了租客押金3,800元及一个月租金3,800元。
审理中（2017年8月23日），本院赴原告401室房屋现场勘察。
经勘察，该房屋厨房近房门一侧房顶吊顶已破裂打开，顶部明显持续性大量漏水，吊顶下墙面渗水破损。
厨房内的一整排吊柜已不同程度受损，多处柜门弯曲变形。
临近厨房的卫生间门框也有一定程度损坏。
当时原告为防止地面积水，在厨房地上铺设多个脸盆接水。
该日，原告房屋楼下住户也反映其房屋同位置已有渗漏水发生。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，不动产的相邻各方，应当遵循方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。
关于401室房屋发生漏水的原因实际已经明确，系501室房屋水管问题造成。
该事实根据物业的说明以及501室更换明管后漏水情况基本排除均可以得到印证。
应当认定原告的主张达到盖然性优势的证明标准，漏水的发生系被告房屋导致，被告应当就漏水造成的损失向原告承担赔偿责任。
被告潘XX、徐XX、潘XX并无否认自身责任，但辩称501室一直在积极配合，原告自身处理方法不当，也是造成原告损失的原因，故原告应分担损失。
本院认为，原告房屋漏水严重，情绪一时激动情有可原，急切要求501室敲墙检查亦有正当原因。
此次漏水2017年6月即发生，但直至本院8月现场勘察，漏水依旧十分严重，本院不知被告潘XX等人积极配合的实际意义。
被告潘XX、徐XX、潘XX辩称原告自身责任缺乏依据，该三被告应对原告房屋损失承担全部责任。
关于损失金额，根据现场勘察及相关照片，401室房屋厨房及卫生间受损严重，原告主张10,000元实属合理，本院依法予以支持。
关于租金损失，原告将401室房屋出租、租金3,800元应为属实，被告潘XX、徐XX、潘XX对此亦无异议。
但对于退租事宜及具体金额原告缺乏确凿证据，本院难以采信。
根据现场情况，401室房屋在8月期间确实无法正常使用，考虑房屋现状，本院酌定由被告潘XX、徐XX、潘XX承担原告一个月的租金损失，即3,800元。
关于律师费，原告的该项主张缺乏法律依据，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 " data-trigger="click" data-placement="top" data-original-title="第八十四条" style="box-sizing: border-box;outline: 0px;transition: color 0.15s ease-out">第八十四条 之规定，判决如下:
一、被告潘XX、徐XX、潘XX应于本判决生效之日起十日内向原告钟xx赔偿房屋漏水损失及租金损失共计13,800元；
二、驳回原告钟xx的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。受委托人民法院收到委托函件后，必须在十五日内开始执行，不得拒绝。执行完毕后，应当将执行结果及时函复委托人民法院；在三十日内如果还未执行完毕，也应当将执行情况函告委托人民法院。
受委托人民法院自收到委托函件之日起十五日内不执行的，委托人民法院可以请求受委托人民法院的上级人民法院指令受委托人民法院执行。 " data-trigger="click" data-placement="top" data-original-title="第二百二十九条" style="box-sizing: border-box;outline: 0px;transition: color 0.15s ease-out">第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币386元，因本案适用简易程序审理，减半收取计193元，由原告钟xx负担76元，被告潘XX、徐XX、潘XX负担117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员朱xx
二〇一七年十二月六日
书记员赵xx
附:相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
委托诉讼代理人:陈X，广东国晖(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:连XX，广东国晖(上海)律师事务所实习律师。
被告:潘XX，男，1959年11月16日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:徐XX。
被告:徐XX，女，1959年12月31日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告:潘XX，男，1986年10月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告:上海新ZZ集团XX物业有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人:封XX，职务董事长。
委托诉讼代理人:陈XX，男，1971年6月21日出生。
原告钟xx诉被告潘XX、徐XX、潘XX、上海新长宁集团华阳物业有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序审理，并于2017年9月15日公开开庭进行了审理，原告钟xx的委托诉讼代理人陈婷，被告徐XX同时作为被告潘XX的委托诉讼代理人，被告潘XX，被告上海新长宁集团华阳物业有限公司的委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告钟xx向本院提出诉讼请求:1、潘XX、徐XX、潘XX立即修复上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋（以下简称501室）的漏水管道，停止侵害（庭审中，原告撤回了该诉请）；2、被告潘XX、徐XX、潘XX赔偿原告因漏水造成的房屋损失等各项损失共计13,800元（庭审中调整为共计23,600元，包括:房屋损失10,000元、房租损失7,600元、律师费6,000元）；3、案件受理费由三被告承担。
事实和理由:原告系上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋（以下简称401室）的产权人，原告将该房屋出租他人；被告潘XX、徐XX、潘XX系501室房屋产权人。
2015年起，原告房屋偶有渗水情况发生，但并不严重。
2017年6月下旬，原告接到租客反映称，房屋厨房天花板大面积渗水，原告遂立即查看。
原告发现漏水严重后，立即报修物业，向居委反映。
后物业上门查看，经物业确认，401室漏水系501室水管问题导致，但被告以501室并未渗水拒绝物业检查。
2017年7月，租客反映漏水愈加严重，墙面已经开始脱落，影响正常居住，且楼下居民也开始反映漏水。
出于安全考虑，原告再次联系居委并委托社区民警，希望与被告潘XX等沟通解决纠纷。
但501室业主再次拒绝。
2017年7月10日，因401室漏水严重，租客已无法居住，租客要求提前终止租赁合同。
原告为此退还租客押金及一个月租金3,800元。
此后，原告多次联系物业、居委、民警希望与楼上501室协商，但均无果。
在2017年8月底，被告潘XX等可能自行修复了漏水部位，现在漏水情形已经基本排除。
但由于之前漏水严重，现已造成原告厨房吊柜整体受损，灶台渗水损坏，厨房吊顶及墙面大面积破损，卫生间门受损。
原告为此还遭受租金损失及律师费。
原告认为，上述损失皆因被告潘XX等房屋的漏水造成，且长期拒绝予以修复，严重影响了原告合法权益。
为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告潘XX、徐XX、潘XX共同辩称，三被告已搬至501室有数十年。
在这期间，原告曾多次提出其房屋漏水，要求来我们家检查。
且强烈要求敲墙检查，之前也为漏水敲除我们家部分墙体，但却未找出原因，也未予修复我们家墙体。
2017年6月24日原告再次告知我们其房屋漏水，我们也确认确实有漏水发生。
之后在物业陪同下检查了漏水原因，但当时物业也未发现具体漏水部位。
2017年8月底，物业又安排了一个维修人员来检查漏水原因。
检测时，将501室水阀关闭，但发现水表仍在走动。
后维修人员建议我们全部排明管。
我们也立即排了明管，至此，漏水现象基本排除。
我们三被告从未拒绝配合，我们一直积极与对方沟通，配合原告检查漏水。
而原告却态度不当，一直坚持要求我们敲墙检查。
关于漏水责任，我们承认自身房屋有问题，有一定责任。
但原告自身也有责任，其态度不当，长期未找到正确的方法来解决问题，不听从专家意见。
因此关于房屋漏水损失我们只愿意补偿3,000元，房屋租金损失是原告自己造成的，与我们无关，律师费也与我们无关，均不同意支付。
被告上海新长宁集团华阳物业有限公司辩称，原告要求赔偿的相关诉请与我们无关，不发表意见。
关于漏水，物业已经上门检查，确认是501室水管问题。
如果把501室水阀关掉，如果水表仍在走动，那就可以确定是501室水管问题。
后来正是用了这个方法确认的，并建议501室排明管。
房屋实际原始都是明管，经业主装修后改为暗管，现在只是恢复原样。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于房产证、上海市房地产登记簿、现场照片、情况说明、接警单、上海市租赁合同、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下:
原告系401室房屋的产权人，其将该房屋出租他人；被告潘XX、徐XX、潘XX系501室房屋的产权人，两家楼上楼下相邻。
2017年6月下旬，原告接到租客反映房屋漏水，遂立即前往房屋查看。
确认漏水后原告立即通知被告潘XX、徐XX、潘XX，向物业报修，并联系了居委。
后物业安排维修人员上门查看，发现应为501室水管问题，但501室拒绝配合敲墙检查。
2017年7月，原告发现漏水情况加重，经物业及居委协调后，501室仍然拒绝敲墙检查。
2017年7月13日，上海市长宁区华阳路街道苏一居委会、上海新长宁集团华阳物业有限公司出具情况说明称，原告房屋6月下旬反映漏水，物业已上门检查，确认是501室水管问题，要求打开查找泄漏点。
501室以家中地板干为由拒绝物业检查。
7月6日，居委和社区民警再次协调，但501室再次拒绝检查，并拒绝了民警的协调。
2017年8月24日，物业再次委派维修人员检测漏水问题。
检测时关闭了501室的水阀，发现水表仍在走动。
后维修人员建议501室排明管。
被告潘XX、徐XX、潘XX接受该建议，并于次日联系工人排明管，当天施工完毕。
至此，持续漏水现象排除。
另查明，2016年，原告将401室房屋出租给他人，租期自2016年8月18日至2017年8月17日，租金为每月3,800元。
审理中，原告称因房屋漏水租客已于2017年7月10日提前退租搬离，原告为此返还了租客押金3,800元及一个月租金3,800元。
审理中（2017年8月23日），本院赴原告401室房屋现场勘察。
经勘察，该房屋厨房近房门一侧房顶吊顶已破裂打开，顶部明显持续性大量漏水，吊顶下墙面渗水破损。
厨房内的一整排吊柜已不同程度受损，多处柜门弯曲变形。
临近厨房的卫生间门框也有一定程度损坏。
当时原告为防止地面积水，在厨房地上铺设多个脸盆接水。
该日，原告房屋楼下住户也反映其房屋同位置已有渗漏水发生。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，不动产的相邻各方，应当遵循方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。
关于401室房屋发生漏水的原因实际已经明确，系501室房屋水管问题造成。
该事实根据物业的说明以及501室更换明管后漏水情况基本排除均可以得到印证。
应当认定原告的主张达到盖然性优势的证明标准，漏水的发生系被告房屋导致，被告应当就漏水造成的损失向原告承担赔偿责任。
被告潘XX、徐XX、潘XX并无否认自身责任，但辩称501室一直在积极配合，原告自身处理方法不当，也是造成原告损失的原因，故原告应分担损失。
本院认为，原告房屋漏水严重，情绪一时激动情有可原，急切要求501室敲墙检查亦有正当原因。
此次漏水2017年6月即发生，但直至本院8月现场勘察，漏水依旧十分严重，本院不知被告潘XX等人积极配合的实际意义。
被告潘XX、徐XX、潘XX辩称原告自身责任缺乏依据，该三被告应对原告房屋损失承担全部责任。
关于损失金额，根据现场勘察及相关照片，401室房屋厨房及卫生间受损严重，原告主张10,000元实属合理，本院依法予以支持。
关于租金损失，原告将401室房屋出租、租金3,800元应为属实，被告潘XX、徐XX、潘XX对此亦无异议。
但对于退租事宜及具体金额原告缺乏确凿证据，本院难以采信。
根据现场情况，401室房屋在8月期间确实无法正常使用，考虑房屋现状，本院酌定由被告潘XX、徐XX、潘XX承担原告一个月的租金损失，即3,800元。
关于律师费，原告的该项主张缺乏法律依据，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 " data-trigger="click" data-placement="top" data-original-title="第八十四条" style="box-sizing: border-box;outline: 0px;transition: color 0.15s ease-out">第八十四条 之规定，判决如下:
一、被告潘XX、徐XX、潘XX应于本判决生效之日起十日内向原告钟xx赔偿房屋漏水损失及租金损失共计13,800元；
二、驳回原告钟xx的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。受委托人民法院收到委托函件后，必须在十五日内开始执行，不得拒绝。执行完毕后，应当将执行结果及时函复委托人民法院；在三十日内如果还未执行完毕，也应当将执行情况函告委托人民法院。
受委托人民法院自收到委托函件之日起十五日内不执行的，委托人民法院可以请求受委托人民法院的上级人民法院指令受委托人民法院执行。 " data-trigger="click" data-placement="top" data-original-title="第二百二十九条" style="box-sizing: border-box;outline: 0px;transition: color 0.15s ease-out">第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币386元，因本案适用简易程序审理，减半收取计193元，由原告钟xx负担76元，被告潘XX、徐XX、潘XX负担117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员朱xx
二〇一七年十二月六日
书记员赵xx
附:相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
