律师随笔
房屋渗漏的责任承担
作者：吴君瑜 律师 时间：2016年01月20日
房屋渗漏的责任承担
案情简介：
罗某是某小区1715房的所有人，周某是楼上1815房的所有人。罗某发现其自有房屋的厨房、卫生间等多处墙体有渗漏、墙壁发黑等迹象，认为已严重影响日常生活，无法正常居住，2013年2月遂向法院提起诉讼，请求：1、周某立即排除妨害，对其房屋进行维修，避免继续渗漏；2、周某赔偿罗某各项损失：包括因渗漏造成的房屋照明路线、天花墙壁发霉发黑及厨房、卫生间等损失维修费用约14400元，交通费、误工费约为1000元，租金约为31500元（按每月4500元的租金标准，从2012年7月计至2013年1月），总计损失额约为46900元。周某答辩不同意罗某的诉讼请求，并反诉请求法院判令：1、罗某赔偿周某房屋维修费1150元、修复费1500元及名誉损失费50000元；2、罗某停止侵权、消除危险、赔礼道歉、恢复名誉。
法律分析：
1、相邻关系即不动产相邻关系，指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互之间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。罗某和周某是异产毗连房屋的所有人，构成不动产的相邻关系。《物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”《民法通则》第八十三条规定“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”在相邻关系纠纷中，请求停止侵害及赔偿损失要获得支持，需符合三个要件：（1）损害事实的存在，一般可以通过拍照、录像、看现场等证明存在损害事实，但具体的损失金额和费用仍需原告方举出有力的证据证明，本案原告提交了自来水缴费通知单和委托了房地产评估公司对租金价格进行评价，以证明房屋未能使用的损失，但未提供证明有误工费和交通费；（2）因果关系，损害事实是否是相邻行为人的行为必然引起的结果。只有当二者间存在因果关系时，行为人才应承担相应的民事责任。（3）行为人有过错或虽无过错但依法应当承担法律责任。因涉及到房屋结构、装修改造、管道铺设等专业性问题，凭常识难以认定原因，所以对认定因果关系和是否有过错，需委托专业的鉴定机构进行鉴定。
处理过程：
2013年5月，罗某申请一审法院委托鉴定公司对其房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论认定1715房出现渗漏原因为1815房原有出现渗水所致，处理意见为1715房渗水的天花板及墙体装饰层进行铲除后重新修复处理，鉴定费原告预付了5000元。但罗某对此提出书面异议，认为鉴定机构对1815房进行闭水测试后未发现1815房有渗漏现象，但据此作出的1715房出现渗漏的原因为1815房原有出现渗水所致的鉴定结论没有事实依据，是错误的。对此，一审法院于两次通知鉴定机构鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员在法官、当事人均在场的情况下现场勘验。最后结论是水1715房出现漏水是1815房以前漏水造成的，是因为1825房没有做好防水措施。一审法院认定，罗某1715房房屋出现渗漏现象与1815房有因果关系，周某应承担修缮的责任并承担鉴定费。对租金损失一审法院支持，其它损失无证据证明不支持，驳回周某的反诉请求。
2、周某不服提出上诉，二审提交自己拍摄的天井照片，以证明涉案1715房漏水的位置是整栋楼的天井，不是涉案1815房厕所，二审法院认定根据鉴定结论和勘验结果漏水原因是1825房，所以周某仍应承担修缮责任承担鉴定费，但罗某房屋只是部分天面和墙体有渗水、发霉、抹灰层脱落现象，并不存在严重的渗漏问题而导致房屋无法使用的情况，所以对罗某租金请求不予支持，周某的反诉请求不支持。
心得体会：
房屋漏水问题究其原因一是房屋建修时本身的质量问题，二是楼上业主或房屋业主在装修或者使用过程中，可能有装修不当，防水做的不到位，再者，房屋正常使用年头比较长，正常老化造成的漏水。房屋渗漏，如果是新房，在质量保修期内可以直接找开发商维修。如果是在二手房买卖后即发现的渗漏，前业主是否如实告知漏水问题，会关系到他是否要承担相应法律责任，又涉及到新旧业主的买卖合同纠纷，情况较复杂。保修期过后如果是公共管道铺设不合理或公共墙面引起的渗漏，物业公司就是维修责任人。渗漏原因一般要通过鉴定查明，本案原告申请鉴定预付了五千元鉴定费，鉴定人员两次出庭接受质询，庭后法院还组织双方当事人、法官均到场勘验，程序繁琐，时间拖得很长，这类案子有些可能还会出现重新鉴定的情况。
房屋渗漏在老旧小区多发，但诉讼标的不大，又多发生在邻里之间，矛盾尖锐，执行较难，当事人通过诉讼途径维权成本大，所以对这类案件应以调解、和解为主，物业公司、居民委员会或律师应积极协调，定纷止争，化解矛盾，避免诉累。相邻权纠纷如处理不好，可能会加深邻里怨恨导致进一步升级，甚至可能引起其他社会矛盾。因此处理相邻纠纷，调解时要坚持公平、公正、合理原则，不能顾此失彼，只顾一方的利益而妨碍或损害相邻人的利益。
案情简介：
罗某是某小区1715房的所有人，周某是楼上1815房的所有人。罗某发现其自有房屋的厨房、卫生间等多处墙体有渗漏、墙壁发黑等迹象，认为已严重影响日常生活，无法正常居住，2013年2月遂向法院提起诉讼，请求：1、周某立即排除妨害，对其房屋进行维修，避免继续渗漏；2、周某赔偿罗某各项损失：包括因渗漏造成的房屋照明路线、天花墙壁发霉发黑及厨房、卫生间等损失维修费用约14400元，交通费、误工费约为1000元，租金约为31500元（按每月4500元的租金标准，从2012年7月计至2013年1月），总计损失额约为46900元。周某答辩不同意罗某的诉讼请求，并反诉请求法院判令：1、罗某赔偿周某房屋维修费1150元、修复费1500元及名誉损失费50000元；2、罗某停止侵权、消除危险、赔礼道歉、恢复名誉。
法律分析：
1、相邻关系即不动产相邻关系，指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互之间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。罗某和周某是异产毗连房屋的所有人，构成不动产的相邻关系。《物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”《民法通则》第八十三条规定“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”在相邻关系纠纷中，请求停止侵害及赔偿损失要获得支持，需符合三个要件：（1）损害事实的存在，一般可以通过拍照、录像、看现场等证明存在损害事实，但具体的损失金额和费用仍需原告方举出有力的证据证明，本案原告提交了自来水缴费通知单和委托了房地产评估公司对租金价格进行评价，以证明房屋未能使用的损失，但未提供证明有误工费和交通费；（2）因果关系，损害事实是否是相邻行为人的行为必然引起的结果。只有当二者间存在因果关系时，行为人才应承担相应的民事责任。（3）行为人有过错或虽无过错但依法应当承担法律责任。因涉及到房屋结构、装修改造、管道铺设等专业性问题，凭常识难以认定原因，所以对认定因果关系和是否有过错，需委托专业的鉴定机构进行鉴定。
处理过程：
2013年5月，罗某申请一审法院委托鉴定公司对其房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论认定1715房出现渗漏原因为1815房原有出现渗水所致，处理意见为1715房渗水的天花板及墙体装饰层进行铲除后重新修复处理，鉴定费原告预付了5000元。但罗某对此提出书面异议，认为鉴定机构对1815房进行闭水测试后未发现1815房有渗漏现象，但据此作出的1715房出现渗漏的原因为1815房原有出现渗水所致的鉴定结论没有事实依据，是错误的。对此，一审法院于两次通知鉴定机构鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员在法官、当事人均在场的情况下现场勘验。最后结论是水1715房出现漏水是1815房以前漏水造成的，是因为1825房没有做好防水措施。一审法院认定，罗某1715房房屋出现渗漏现象与1815房有因果关系，周某应承担修缮的责任并承担鉴定费。对租金损失一审法院支持，其它损失无证据证明不支持，驳回周某的反诉请求。
2、周某不服提出上诉，二审提交自己拍摄的天井照片，以证明涉案1715房漏水的位置是整栋楼的天井，不是涉案1815房厕所，二审法院认定根据鉴定结论和勘验结果漏水原因是1825房，所以周某仍应承担修缮责任承担鉴定费，但罗某房屋只是部分天面和墙体有渗水、发霉、抹灰层脱落现象，并不存在严重的渗漏问题而导致房屋无法使用的情况，所以对罗某租金请求不予支持，周某的反诉请求不支持。
心得体会：
房屋漏水问题究其原因一是房屋建修时本身的质量问题，二是楼上业主或房屋业主在装修或者使用过程中，可能有装修不当，防水做的不到位，再者，房屋正常使用年头比较长，正常老化造成的漏水。房屋渗漏，如果是新房，在质量保修期内可以直接找开发商维修。如果是在二手房买卖后即发现的渗漏，前业主是否如实告知漏水问题，会关系到他是否要承担相应法律责任，又涉及到新旧业主的买卖合同纠纷，情况较复杂。保修期过后如果是公共管道铺设不合理或公共墙面引起的渗漏，物业公司就是维修责任人。渗漏原因一般要通过鉴定查明，本案原告申请鉴定预付了五千元鉴定费，鉴定人员两次出庭接受质询，庭后法院还组织双方当事人、法官均到场勘验，程序繁琐，时间拖得很长，这类案子有些可能还会出现重新鉴定的情况。
房屋渗漏在老旧小区多发，但诉讼标的不大，又多发生在邻里之间，矛盾尖锐，执行较难，当事人通过诉讼途径维权成本大，所以对这类案件应以调解、和解为主，物业公司、居民委员会或律师应积极协调，定纷止争，化解矛盾，避免诉累。相邻权纠纷如处理不好，可能会加深邻里怨恨导致进一步升级，甚至可能引起其他社会矛盾。因此处理相邻纠纷，调解时要坚持公平、公正、合理原则，不能顾此失彼，只顾一方的利益而妨碍或损害相邻人的利益。
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