律师随笔
涉外房产继承案件代理
作者：吴君瑜 律师 时间：2019年01月28日
涉外房产继承案件代理
北京市盈科（深圳）律师事务所 吴君瑜律师
【关键要点】 本案诉讼目的不是为了胜诉，不是追求诉讼请求全部得到支持的结果，而是希望法院在审理原告相应诉求时，通过庭审调查取证，在法律文书上最后能认定被继承人李某为涉诉房产的所有权人。
一、案情简介
被继承人李某，女，为有菲律宾居住权的中国籍公民，1983年在深圳某小区购买了一套房子，房子购买后一直交由亲戚居住，未使用或居住过该房。被继承人李某于2013年在菲律宾因病去世，享年86岁，未留遗嘱。
李某去世后，其儿子王某回深圳打算办理房产的继承手续。王某为被继承人李某唯一的儿子，王某的父亲在王某出生前已去世，被继承人李某丧偶后未再婚。但继承人王某因无房地产证原件和继承人身份确认问题办理继承公证遇到障碍，王某与居住房屋中的亲戚陈某无往来，也不想正面接触，因为陈某此前声称房子是送给他的了，王某于是找到律师寻求帮助。
王某为居住在菲律宾的中国籍公民，无中国国内身份证和户口本，拟继承的房产为某国有房地产公司开发，当时领取的是旧款房地产证，后未及时更换房地产登记中心颁发的新房地产证，旧房地产证原件手头也没有，目前深圳市房地产登记中心交易系统里查不到买卖合同上该房号房产的任何信息，无法直接确认李某为该房屋所有权人。李某在购买房屋时，是委托香港的律师代为签订合同和领取房产证。起诉前，原告代理律师向开发商调取了一张开发商处留底的所有权人备案表，该单上显示了所有权人为被继承人李某，有中文名字和英文名，但没有显示护照号，留的证件号无从证明为继承人王某的母亲是被继承人李某。本案如何确认李某的所有权人身份？如何确认王某的唯一继承人身份？最后决定采取诉讼的方式确认李某为房屋产权人及王某的唯一继承人身份，以便于房产过户。
正常的房产继承手续是先办理继承公证再办理房产过户手续，但本案因材料缺乏，办不了继承公证，所以决定诉讼确认。 原诉讼方案是决定通过起诉房屋居住者李某亲戚陈某返还房产的方式确权，但后面律师从物业公司那得到确切回复原5栋5C房已变更为7栋5C房，房地产交易中心能查到7栋5C 产权登记信息，但业主为继承人不认识的，以为房子被亲戚陈某恶意变更产权人了。最后就把7栋5C登记的现业主和第一手买家以侵权为由起诉到法院，请求返还房产和支付自起诉之日起占用房屋期限的租金损失，开发商和亲戚陈某作为第三人。
7栋5C现业主和第三人开庭应诉，第一手买家是香港人采取公告送达的方式送达后未到庭参加诉讼。7栋5C业主提交了物业公司证据证明其居住的房子登记的是7栋5C但现场房号为9栋5C，原告起诉的与他们居住的房子不是同一套，后经法官到物业公司调查取证和法院向房地产交易中心申请的回函以及第三人陈某的陈述，证实该小区存在房号变更的历史遗留问题。该小区房产证上登记的地址仍是原买卖合同上的旧地址旧栋数和房号，但现场的栋数、房号为变更过的与房地产登记中心登记的地址不同，原告主张的房子权益是现场的7栋5C，登记的话应该是5栋5C与被告的不是同一套房，最后法院以原告主体不适格为由，裁定驳回原告的起诉。
本案中法院虽然驳回了原告的起诉，但在裁定书中，法院认定了继承人与被继承人的母子关系，以及5栋5C房产产权人为被继承人的相关事实，原告通过此次诉讼也了解到了相关历史遗留问题，要进行房产过户登记的房号仍应是5栋5C而不是现场的7栋5C。此后被继承人依据诉讼了解到的事实、裁定书，再依公证处要求补充一些书面材料，几经波折办理了继承公证手续，再按房地产登记中心要求补充材料，最后历经两年多最终领取了房地产证，完成该房产的继承手续。
二、法律分析
《中人民共和国继承法》第三十六条规定：“中国公民继承在中华人民共和国境外的遗产或者继承在中华人民共和国境内的外国人的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。中华人民共和国与外国订有条约、协定的，按照条约、协定办理。”本案中，被继承人李某和继承人王某均是有菲律宾永久居住权的中国公民，居住在菲律宾，而遗产房产是在中国深圳市，所以本案应适用不动产所在地即中国的法律办理继承手续。
《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”本案被继承人李某去世时已丧偶，父母已不在世，王某为独生子，也是唯一的第一顺序继承人，所以王某有权继承其母亲的遗产。因房产证原件丢失，开发商处备案的所有权备案表又有瑕疵，首先是要证明被继承人李某为房产的所有权人，再接着证明王某的继承身份。
菲律宾属英美法系国家。英美法系诸多国家和地区在司法改革中引入民事诉讼中的真实陈述义务，要求当事人、证人、专家证人或其他诉讼参与人对其所作出的状书、证人陈述书、专家报告以及法院规则或实务指示规定必须依此核实的其他文件，均必须通过属实申述加以核实。属实申述是一份声明，通过该声明确认作出文件的人相信文件所述事实属实，或专家报告内所表述的意见属真诚地持有。作出虚假属实申述的人要承担法律责任，甚至面临刑事处罚。菲律宾无相关政府部门可出具类似户籍证明之类的文件以证明王某是李某的唯一继承人，而当事人在菲律宾法院郑重宣誓的声明是获得认可的，所以通过王某在菲律宾法院发表声明的形式，证明唯一继承人身份。
三、技巧总结
本案诉讼目的不是为了胜诉，不是追求诉讼请求全部得到支持的结果，而是希望法院在审理原告相应诉求时，通过庭审调查取证，在法律文书上最后能认定被继承人李某为涉诉房产的所有权人，及李某与王某的母子关系，确认王某为继承人，这样对后期的办理房产过户手续才有利。因为本案无房地产证原件，开发商处留底的所有权备案表上又无李某的证件号，无法确认是同一个人。所以本案处理时，把开发商作为第三人参加诉讼，希望第三人的介入有助于确认李某的所有权人身份，后面开发商确实也提供了一些证据，证明之前交水电费是李某交的，而登记的7栋5C的业主是别人。李某的亲戚第三人陈某作为诉讼参加人参加诉讼，也是为了能协助确认李某的所有权人身份，陈某也出庭参加了诉讼，确认原告主张的房子为李某交由其居住，是李某所买，一直居住今天，但其声称房产是李某送给他的了，但陈某无证据证明是送给他的。
起诉前及诉讼中，准备本案证据作了大量的工作。关于原告身份问题，虽然原告无国内身份证，但使用中国驻菲律宾大使馆颁发的护照可以作为主体身份信息材料。另外，被继承人及其配偶在菲律宾去世，死亡证明以及王某本人在菲律宾法院所作的唯一继承人声明等材料均为在菲律宾产生的证据材料，且为英文。
对域外形成的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条 规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。 当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。”所以在菲律宾产生的证据本案都交由中国驻菲律宾大使馆作了认证。同时也委托香港律师对被继承人李某当时委托代办房地产事宜的委托人进行了一个询问笔录并由具有中国司法部认可的具有公证人资格的香港律师对该笔录作公证。所有英文版的证据，都拿到深圳公证处进行中文翻译，才作为证据使用提交到法院。再加上第三人及法院调取的证据材料，最后法院是查清了相关事实。法院最后虽然驳回了原告起诉，但原告的目的基本已达到，为后期办理继承公证和房地产证奠定了很好的基础。
北京市盈科（深圳）律师事务所 吴君瑜律师
【关键要点】 本案诉讼目的不是为了胜诉，不是追求诉讼请求全部得到支持的结果，而是希望法院在审理原告相应诉求时，通过庭审调查取证，在法律文书上最后能认定被继承人李某为涉诉房产的所有权人。
一、案情简介
被继承人李某，女，为有菲律宾居住权的中国籍公民，1983年在深圳某小区购买了一套房子，房子购买后一直交由亲戚居住，未使用或居住过该房。被继承人李某于2013年在菲律宾因病去世，享年86岁，未留遗嘱。
李某去世后，其儿子王某回深圳打算办理房产的继承手续。王某为被继承人李某唯一的儿子，王某的父亲在王某出生前已去世，被继承人李某丧偶后未再婚。但继承人王某因无房地产证原件和继承人身份确认问题办理继承公证遇到障碍，王某与居住房屋中的亲戚陈某无往来，也不想正面接触，因为陈某此前声称房子是送给他的了，王某于是找到律师寻求帮助。
王某为居住在菲律宾的中国籍公民，无中国国内身份证和户口本，拟继承的房产为某国有房地产公司开发，当时领取的是旧款房地产证，后未及时更换房地产登记中心颁发的新房地产证，旧房地产证原件手头也没有，目前深圳市房地产登记中心交易系统里查不到买卖合同上该房号房产的任何信息，无法直接确认李某为该房屋所有权人。李某在购买房屋时，是委托香港的律师代为签订合同和领取房产证。起诉前，原告代理律师向开发商调取了一张开发商处留底的所有权人备案表，该单上显示了所有权人为被继承人李某，有中文名字和英文名，但没有显示护照号，留的证件号无从证明为继承人王某的母亲是被继承人李某。本案如何确认李某的所有权人身份？如何确认王某的唯一继承人身份？最后决定采取诉讼的方式确认李某为房屋产权人及王某的唯一继承人身份，以便于房产过户。
正常的房产继承手续是先办理继承公证再办理房产过户手续，但本案因材料缺乏，办不了继承公证，所以决定诉讼确认。 原诉讼方案是决定通过起诉房屋居住者李某亲戚陈某返还房产的方式确权，但后面律师从物业公司那得到确切回复原5栋5C房已变更为7栋5C房，房地产交易中心能查到7栋5C 产权登记信息，但业主为继承人不认识的，以为房子被亲戚陈某恶意变更产权人了。最后就把7栋5C登记的现业主和第一手买家以侵权为由起诉到法院，请求返还房产和支付自起诉之日起占用房屋期限的租金损失，开发商和亲戚陈某作为第三人。
7栋5C现业主和第三人开庭应诉，第一手买家是香港人采取公告送达的方式送达后未到庭参加诉讼。7栋5C业主提交了物业公司证据证明其居住的房子登记的是7栋5C但现场房号为9栋5C，原告起诉的与他们居住的房子不是同一套，后经法官到物业公司调查取证和法院向房地产交易中心申请的回函以及第三人陈某的陈述，证实该小区存在房号变更的历史遗留问题。该小区房产证上登记的地址仍是原买卖合同上的旧地址旧栋数和房号，但现场的栋数、房号为变更过的与房地产登记中心登记的地址不同，原告主张的房子权益是现场的7栋5C，登记的话应该是5栋5C与被告的不是同一套房，最后法院以原告主体不适格为由，裁定驳回原告的起诉。
本案中法院虽然驳回了原告的起诉，但在裁定书中，法院认定了继承人与被继承人的母子关系，以及5栋5C房产产权人为被继承人的相关事实，原告通过此次诉讼也了解到了相关历史遗留问题，要进行房产过户登记的房号仍应是5栋5C而不是现场的7栋5C。此后被继承人依据诉讼了解到的事实、裁定书，再依公证处要求补充一些书面材料，几经波折办理了继承公证手续，再按房地产登记中心要求补充材料，最后历经两年多最终领取了房地产证，完成该房产的继承手续。
二、法律分析
《中人民共和国继承法》第三十六条规定：“中国公民继承在中华人民共和国境外的遗产或者继承在中华人民共和国境内的外国人的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。中华人民共和国与外国订有条约、协定的，按照条约、协定办理。”本案中，被继承人李某和继承人王某均是有菲律宾永久居住权的中国公民，居住在菲律宾，而遗产房产是在中国深圳市，所以本案应适用不动产所在地即中国的法律办理继承手续。
《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”本案被继承人李某去世时已丧偶，父母已不在世，王某为独生子，也是唯一的第一顺序继承人，所以王某有权继承其母亲的遗产。因房产证原件丢失，开发商处备案的所有权备案表又有瑕疵，首先是要证明被继承人李某为房产的所有权人，再接着证明王某的继承身份。
菲律宾属英美法系国家。英美法系诸多国家和地区在司法改革中引入民事诉讼中的真实陈述义务，要求当事人、证人、专家证人或其他诉讼参与人对其所作出的状书、证人陈述书、专家报告以及法院规则或实务指示规定必须依此核实的其他文件，均必须通过属实申述加以核实。属实申述是一份声明，通过该声明确认作出文件的人相信文件所述事实属实，或专家报告内所表述的意见属真诚地持有。作出虚假属实申述的人要承担法律责任，甚至面临刑事处罚。菲律宾无相关政府部门可出具类似户籍证明之类的文件以证明王某是李某的唯一继承人，而当事人在菲律宾法院郑重宣誓的声明是获得认可的，所以通过王某在菲律宾法院发表声明的形式，证明唯一继承人身份。
三、技巧总结
本案诉讼目的不是为了胜诉，不是追求诉讼请求全部得到支持的结果，而是希望法院在审理原告相应诉求时，通过庭审调查取证，在法律文书上最后能认定被继承人李某为涉诉房产的所有权人，及李某与王某的母子关系，确认王某为继承人，这样对后期的办理房产过户手续才有利。因为本案无房地产证原件，开发商处留底的所有权备案表上又无李某的证件号，无法确认是同一个人。所以本案处理时，把开发商作为第三人参加诉讼，希望第三人的介入有助于确认李某的所有权人身份，后面开发商确实也提供了一些证据，证明之前交水电费是李某交的，而登记的7栋5C的业主是别人。李某的亲戚第三人陈某作为诉讼参加人参加诉讼，也是为了能协助确认李某的所有权人身份，陈某也出庭参加了诉讼，确认原告主张的房子为李某交由其居住，是李某所买，一直居住今天，但其声称房产是李某送给他的了，但陈某无证据证明是送给他的。
起诉前及诉讼中，准备本案证据作了大量的工作。关于原告身份问题，虽然原告无国内身份证，但使用中国驻菲律宾大使馆颁发的护照可以作为主体身份信息材料。另外，被继承人及其配偶在菲律宾去世，死亡证明以及王某本人在菲律宾法院所作的唯一继承人声明等材料均为在菲律宾产生的证据材料，且为英文。
对域外形成的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条 规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。 当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。”所以在菲律宾产生的证据本案都交由中国驻菲律宾大使馆作了认证。同时也委托香港律师对被继承人李某当时委托代办房地产事宜的委托人进行了一个询问笔录并由具有中国司法部认可的具有公证人资格的香港律师对该笔录作公证。所有英文版的证据，都拿到深圳公证处进行中文翻译，才作为证据使用提交到法院。再加上第三人及法院调取的证据材料，最后法院是查清了相关事实。法院最后虽然驳回了原告起诉，但原告的目的基本已达到，为后期办理继承公证和房地产证奠定了很好的基础。
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