疫情之下租金是否可以免除
      摘要：这次新型冠状病毒肺炎疫情对各行各业影响很大，因疫情防控需要很多公司、个体工商户不得不停工停业，有些承租人以疫情属不可抗力向出租人提出了强制免除租金请求。受此次疫情影响出租人是否有免除租金义务？ 
      新型冠状病毒肺炎疫情期间各地政府相继出台了一些政策支持企业，并倡议非国有企业、个人业主减免一两个月租金。深圳市人民政府2020年2月7日发布《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》：在减免物业租金方面，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。故深圳地区承租国有企业持有物业的租户可以享受到一定租金的减免。 
      疫情之下，出租人是否有免除租金义务？个人认为根据法律规定和公平原则，具体情况具体分析。 
      案例：近日，某出租人向本律师咨询，甲某将位于深圳的物业出租给乙房地产代理公司，乙承租人提出因疫情不可抗力因素导致2月17日才能开工，向甲某提出减免1个月租金请求。甲某表示自己有贷款要偿还也有经济压力，同意减免7天租金，但不同意减免一个月。乙承租人提出要么减免一个月租金，要么解除租赁合同。甲某问怎么处理？ 
      一、什么是不可抗力？疫情是否属于不可抗力？ 
      《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”。新型冠状病毒肺炎疫情不可预见，因防控需要政府采取了严格的管控措施，包括延长开工时间，个人认为此次疫情属不可抗力。 
      二、关于不可抗力责任的法律规定及违约方义务 
      1、《中华人民共和国合同法》的相关规定：第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”，第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”。 
      2、出现不可抗力可能导致违约时，违约方也应及时通知合同相对方并收集不可抗力的相应证据。 
      三、疫情之下可否免除租金？如果不能免除可否解除租赁合同？ 
      首先看租赁合同中是否有约定对不可抗力造成的损失如何承担，如有约定依约定。如果没有约定，深圳地区，非国有企业物业承租人，因疫情这不可抗力因素是否可以免除或部分免除租金的前提是看不可抗力是否致使合同不能完全履行。致租赁合同目的不能实现才可以提出解除租赁合同。对租赁合同，虽有疫情影响，但大多数还是可以实现合同目的的，疫情过后不影响合同的履行。因此，如果承租人以出租人不同意免除租金而解除租赁合同，有承担违约责任的风险。并不是所有的租赁合同都会因此次疫情不能完全履行租赁合同，个人认为根据具体情况具体分析。 
      1、按春节法定假期规定2020年1月31日企业本可以开工，因新型冠状病毒肺炎疫情国务院延长春节假期到2月3日，广东省出通知除了特定企业外其它企业开工不早于2月10日。对经营性出租物业，出租目的在于经营使用，但2020年1月31日至2020年2月10日期间因政府管控承租人无法使用，个人认为承租人可依不可抗力和公平原则主张这10天的租金免除。停工的规定是否必然导致租赁合同这段时间不能履行，不同的人可能会有不同的观点。但如果因此产生争议起诉到法院的，个人认为法院即使未依不可抗力规定进行免除，法院应该也会依公平原则判决免除承租人的这部分租金。 
      2、虽然当地政府通知开工不早于2020年2月10日，但如果有些出租业主因自身防控需求，在2月17日前不开放物业给承租人使用，那对2月10日至2月17日期间的租金出租人应该免除。 
      3、对租赁用于居住的住宅，虽然有些租户回家过年因疫情交通管制无法回去居住，但离开承租房回去过年不是必须的，因此，对居住用的租赁物业，个人认为出租人没有法定的免除义务。当然出租人可以基于人情关怀进行相应免除或优惠。 
      综上，以上案例中承租人乙房地产代理公司以不免除租金就要解除合同，有违约风险，出租人甲某也没有免除一个月租金的义务，2月17日开工是乙公司自己公司的规定，但考虑到目前疫情形势仍严峻及本案出租人有经济压力，本律师当时建议出租人可以对承租人免除10-17天的租金。 
      经济是一环扣一环的，疫情对每个人多少都有些影响，承租人是很难，但有些出租人表示有贷款要偿还，有员工工资要支付，有些业主表示租金为主要生活来源，所以政府是倡议非国有企业、个人业主参照国有企业减免租金。让任何一方来承担所有损失，都有失公平。对经济条件较好的业主在此特殊时期，如能减免一两个月租金是对承租人的重大支持，也是对社会做贡献，积极鼓励。疫情特殊时期，需要大家互谅互解，共渡难关！