律师随笔
如何让开发商退还购房定金
作者：易德铭 律师 时间：2020年02月24日
张先生经房产中介的朋友介绍，随购房团到某楼盘看房，由于是期房只能通过楼书和售楼人员的介绍了解情况，在当时的气氛中，被忽悠先交了12万元定金，后签了商品房认购书，对认购书的内容看都未看一眼。回家后，冷静下来跟家人一起了解该楼盘的情况和预订的房子，发现不管是楼盘位置还是楼盘本身、甚至网上评价均不如人意，随即向房产开发商提出了退还定金的要求，但开发商拒绝并要求张先生必须在认购书约定的7天内来签订正式的商品房买卖合同，否则没收定金。
开发商的理由是：开发商为张先生保留了所选房屋，未变动房价，没有任何过错，做好了7天内签合同的一切准备，而张先生未在认购书约定的时间内与开发商签订正式的商品房买卖合同，属于张先生违约，无权要求返还定金，开发商有权没收定金。开发商的这个理由成立吗？
通常来说，认购书只是意向合同，既赋予购房者认购权，也赋予购房者放弃权，并非强制购买预定房，如果购房者对房屋本身不满意或是对正式购房合同不能达成一致意见是可以退定金的。但张先生发现认购书里竟然有个格式条款剥夺了他的权利，内容是“买受人对出卖人明示的《**省商品房买卖合同》（含附件）、《前期物业服务合同》及《………》已充分了解并认可”。这种情况下，张先生的12万元定金就白白损失了吗？这可是普通家庭一年的收入啊。
怎么能要回12万元定金呢？
律师建议：1、必须在认购书约定的时间内到开发商那里去“签”合同，如果不去，开发商是有权没收定金的。2、至于认购书的霸王条款可以证伪和从法律上否定。3、“签”合同时，不要象几天前签认购书那样不看内容，这次要认真地看、仔细地看《**省商品房买卖合同》（含附件），特别是附件，尤其是最后一份附件，找出其中的不公平条款，提出合理要求。
律师释法：认购书上的“签”合同，法律上指的是双方来磋商合同，至于最后结果如何是不论的。很多开发商为了没收定金，故意把这个做缩小解释：只要购房者没同意在他们提供的合同上签字同意买他们的房子就是没签合同。而正确解释是：只要购房者履行了后期的磋商义务，就属于来签合同了，如果双方对合同条款有分歧而未订立正式的商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国担保法司法解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
开发商的理由是：开发商为张先生保留了所选房屋，未变动房价，没有任何过错，做好了7天内签合同的一切准备，而张先生未在认购书约定的时间内与开发商签订正式的商品房买卖合同，属于张先生违约，无权要求返还定金，开发商有权没收定金。开发商的这个理由成立吗？
通常来说，认购书只是意向合同，既赋予购房者认购权，也赋予购房者放弃权，并非强制购买预定房，如果购房者对房屋本身不满意或是对正式购房合同不能达成一致意见是可以退定金的。但张先生发现认购书里竟然有个格式条款剥夺了他的权利，内容是“买受人对出卖人明示的《**省商品房买卖合同》（含附件）、《前期物业服务合同》及《………》已充分了解并认可”。这种情况下，张先生的12万元定金就白白损失了吗？这可是普通家庭一年的收入啊。
怎么能要回12万元定金呢？
律师建议：1、必须在认购书约定的时间内到开发商那里去“签”合同，如果不去，开发商是有权没收定金的。2、至于认购书的霸王条款可以证伪和从法律上否定。3、“签”合同时，不要象几天前签认购书那样不看内容，这次要认真地看、仔细地看《**省商品房买卖合同》（含附件），特别是附件，尤其是最后一份附件，找出其中的不公平条款，提出合理要求。
律师释法：认购书上的“签”合同，法律上指的是双方来磋商合同，至于最后结果如何是不论的。很多开发商为了没收定金，故意把这个做缩小解释：只要购房者没同意在他们提供的合同上签字同意买他们的房子就是没签合同。而正确解释是：只要购房者履行了后期的磋商义务，就属于来签合同了，如果双方对合同条款有分歧而未订立正式的商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国担保法司法解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
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