成功案例
房屋买卖合同包含债权和物权的履行
作者：刘大卫 律师 时间：2014年12月16日
上 诉 状
（虚构拆迁协议）
上诉人（一审原告）：李某某，男，汉族，
上诉人（一审原告）：顾某某，女，汉族。
被上诉人（一审被告）：俞某某，男，汉族，1962年9月16日，住址：上海市虹口区瑞虹路342弄28号。
上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第888号民事判决，现依法提出上诉。
上诉请求：
1，请求撤销对原审判决主文第三项、第四项，并依法改判，即请求法院支持被上诉人支付违约金人民币92000元，并支付利息损失（以252000元为基数按照银行同期同档贷款利率计算，从2013年11月1日起计算至实际支付止）；
2，两审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
上诉人认为，一审法院认定事实有误、适用法律错误。
一，原审法院对部分事实认定不清，而且篡改了双方签订的合同内容。
1，一审法院认定违约金以未归还房款16万元为基数计算，明属错误，应按照已付房款46万元计算违约金。
既然原审法院已认定被上诉人根本违约，就应该严格依据《合同法》的相关规定和双方签订的合同约定的条款来承担违约责任。且本案不存在违约金过高，也不存在被上诉人要求降低违约金，由此不符合《合同法》第114条第二款关于违约金过分过高要求处理的情形。所以一审法院应按照双方合同约定条款计算违约金，而不是想当然地随意变更或更改违约金的计算方式。
《民法通则》、《合同法》对违约和违约责任作了明确的定义和标准。就本案而言，违约责任的构成要件即一方存在违约行为，而被上诉人在合同约定的时间内未能交付房屋（包括债权履行和物权变更）就属违约行为，由此应承担委违约责任。双方签订的合同第十条约定：“甲方（被上诉人）逾期交付房地产，应按照已收款的20%向乙方（上诉人）支付违约金”。上诉人当时已按照双方的约定，支付了房款46万的房款，结合该条款的约定，应也46万元为基数计算违约金。而一审法院以16万为基数计算，明属对法律、合同的误读，同时也是一审法院擅自对合同的更改，严重违反了意思自治原则。违约行为的发生是有一个时间节点的，即当违约行为发生时违约责任就形成了，就应按照双方约定来承担违约责任，即应按照已付房款46万元为基数计算违约金。虽在上诉人多次催讨下，几个月后被上诉人返还了30万元的购房款，但我们要明确的是，被上诉人返还上诉人购房款30万元是法定义务。因被上诉人的根本过违约，导致合同不能履行，必然应返还房款。但一审法院把承担违约责任的大小与已经返还房款数额作为扣减违约金依据明属错误，这是两个法律关系，两个概念。同时，这与《民法通则》、《合同法》等有关法律的规定相背，所以希望二审法院依法对该项判决予以改判，并支持上诉人的请求。
2，一审法院以上诉人领取了系争房屋的钥匙为由，认定上诉人实际占有该系争房屋，故该利息损失一审法院不予支持，该理由明显错误，事实上上诉人也未实际占有房屋。
根据双方签订的《合同》约定，甲方违约应按照《合同》第十条约定支付利息，既然一审法院认定被上诉人根本违约，就应该按照合同约定承担违约责任。一审法院不支持利息损失是以上诉人占有房屋为由，一审法院形成这样的判定，实际上是混淆了一个概念，即承担违约责任与占有房屋划等号，承担违约责任是因一方存在违约行为为前提。本案而言，如果一审法院认为上诉人占用（使用）该房屋应支付相应的费用，可告知被上诉人另行起诉主张权利，而不是以所谓房屋占用费来冲抵违约金，这属两个截然不同的法律关系。一审法院在被上诉人未提出诉讼权利（提起反诉）的情况下，主动給予被上诉人的权利，系严重违反了不告不理原则。希望二审法院能及时給予纠正，并维护上诉人的合法权益。
二，因一审法院对部分事实认定错误，必然对最终适用法律错误。
综上，因一审法院在事实、适用法律上均存在错误。同时基于以上理由，现依法提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决主文第三项、第四项，并支持上诉人一审诉讼请求，且判决两审诉讼费用由被上诉人承担。
此致
上海市第二中级人民法院
上诉人：李某某
顾某某
2014-12-1
（虚构拆迁协议）
上诉人（一审原告）：李某某，男，汉族，
上诉人（一审原告）：顾某某，女，汉族。
被上诉人（一审被告）：俞某某，男，汉族，1962年9月16日，住址：上海市虹口区瑞虹路342弄28号。
上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第888号民事判决，现依法提出上诉。
上诉请求：
1，请求撤销对原审判决主文第三项、第四项，并依法改判，即请求法院支持被上诉人支付违约金人民币92000元，并支付利息损失（以252000元为基数按照银行同期同档贷款利率计算，从2013年11月1日起计算至实际支付止）；
2，两审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
上诉人认为，一审法院认定事实有误、适用法律错误。
一，原审法院对部分事实认定不清，而且篡改了双方签订的合同内容。
1，一审法院认定违约金以未归还房款16万元为基数计算，明属错误，应按照已付房款46万元计算违约金。
既然原审法院已认定被上诉人根本违约，就应该严格依据《合同法》的相关规定和双方签订的合同约定的条款来承担违约责任。且本案不存在违约金过高，也不存在被上诉人要求降低违约金，由此不符合《合同法》第114条第二款关于违约金过分过高要求处理的情形。所以一审法院应按照双方合同约定条款计算违约金，而不是想当然地随意变更或更改违约金的计算方式。
《民法通则》、《合同法》对违约和违约责任作了明确的定义和标准。就本案而言，违约责任的构成要件即一方存在违约行为，而被上诉人在合同约定的时间内未能交付房屋（包括债权履行和物权变更）就属违约行为，由此应承担委违约责任。双方签订的合同第十条约定：“甲方（被上诉人）逾期交付房地产，应按照已收款的20%向乙方（上诉人）支付违约金”。上诉人当时已按照双方的约定，支付了房款46万的房款，结合该条款的约定，应也46万元为基数计算违约金。而一审法院以16万为基数计算，明属对法律、合同的误读，同时也是一审法院擅自对合同的更改，严重违反了意思自治原则。违约行为的发生是有一个时间节点的，即当违约行为发生时违约责任就形成了，就应按照双方约定来承担违约责任，即应按照已付房款46万元为基数计算违约金。虽在上诉人多次催讨下，几个月后被上诉人返还了30万元的购房款，但我们要明确的是，被上诉人返还上诉人购房款30万元是法定义务。因被上诉人的根本过违约，导致合同不能履行，必然应返还房款。但一审法院把承担违约责任的大小与已经返还房款数额作为扣减违约金依据明属错误，这是两个法律关系，两个概念。同时，这与《民法通则》、《合同法》等有关法律的规定相背，所以希望二审法院依法对该项判决予以改判，并支持上诉人的请求。
2，一审法院以上诉人领取了系争房屋的钥匙为由，认定上诉人实际占有该系争房屋，故该利息损失一审法院不予支持，该理由明显错误，事实上上诉人也未实际占有房屋。
根据双方签订的《合同》约定，甲方违约应按照《合同》第十条约定支付利息，既然一审法院认定被上诉人根本违约，就应该按照合同约定承担违约责任。一审法院不支持利息损失是以上诉人占有房屋为由，一审法院形成这样的判定，实际上是混淆了一个概念，即承担违约责任与占有房屋划等号，承担违约责任是因一方存在违约行为为前提。本案而言，如果一审法院认为上诉人占用（使用）该房屋应支付相应的费用，可告知被上诉人另行起诉主张权利，而不是以所谓房屋占用费来冲抵违约金，这属两个截然不同的法律关系。一审法院在被上诉人未提出诉讼权利（提起反诉）的情况下，主动給予被上诉人的权利，系严重违反了不告不理原则。希望二审法院能及时給予纠正，并维护上诉人的合法权益。
二，因一审法院对部分事实认定错误，必然对最终适用法律错误。
综上，因一审法院在事实、适用法律上均存在错误。同时基于以上理由，现依法提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决主文第三项、第四项，并支持上诉人一审诉讼请求，且判决两审诉讼费用由被上诉人承担。
此致
上海市第二中级人民法院
上诉人：李某某
顾某某
2014-12-1
