法学论文
本案是否构成表见代理？
作者：唐羽生 律师 时间：2013年01月14日
2006年1月3日，被告罗x（系原告李x的母亲）以户主的名义与被告王x、于x（系夫妻关系）签订了房屋租赁协议书，该协议主要约定：被告罗萍将位于xx省xx市xx花园2号铺面（门面产权登记人为李x，约60平方米）租赁给被告王x、于x使用，租期为2005年元月3日至2011年元月2日，共计5年。第一年租金46000元，以后每年租金在上一年基础上递增5%。该合同在未履行期满时，被告罗x在2009年12月19日再次与被告王x、于x签订了房屋租赁协议，约定：被告罗x将位于xx省xx市xx花园2号铺面（门面产权登记人为李x，约60平方米）租赁给被告王x、于x使用，租期为2010年元月10日至2015年元月10日，共计5年。第一年租金80000元，以后每年租金在上一年基础上递增5%。2012年8月27日，原告李x以被告罗x未经本人同意私自将位于xx省xx市xx花园2号铺面（门面产权登记人为李x，约60平方米）租赁给被告王xx、于x使用，系无权处分，起诉至xx省xx市xx区人民法院，请求人民法院依法判决：一、确认三被告于2009年12月19日签订的房屋租赁协议无效，被告王x、于x立即将xx省xx市xx花园2号铺面腾空归还给原告。二、判令被告王x、于x连带赔偿原告损失15万元。三、案件受理费由三被告承担。
在一审过程中，原告提交了身份证、租房协议、房屋所有权证、联营合同、陈x和王x签订的租赁合同作为诉讼请求的证据。被告罗x提交了合同告知书、视频资料、证人王xx、朱xx的证言作为答辩证据。被告王x、于x提交了现金缴款单、收据作为抗辩的证据。一审法院经审理查明，确认如下事实：被告罗x系原告李x的母亲，被告王x、于x系夫妻关系，2006年1月3日，被告罗x受原告李x的委托，将属于原告的位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）租赁给被告王x使用，被告罗x与被告王x签订了一份房屋租赁协议书，该协议主要约定：被告罗x将位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）租赁给被告王x使用，租期为2005年元月至2011年元月，共计5年。第一年租金46000元，以后每年租金在上一年基础上递增5%。该合同履行到期后，原告李x找到被告王x要求其交回铺面时得知被告罗x在原租房协议履行未到期的情况下，于2009年12月19日私自与被告王x、于x协商再次将该铺面出租给被告二人适用，并且还签订了房屋租赁协议。原告认为被告三人于009年12月19日签订的房屋租赁协议系效力待定协议，该协议签订时被告罗x并未取得该铺面的所有权，且也未受原告的委托，被告罗x的行为属无权处分行为，原告多次找被告王x、于x要求收回铺面未果。双方发生纠纷，原告以前述诉请到法院。另，在诉讼过程中原告李x撤回要求两被告连带赔偿损失150,000元的请求。
一审法院认为：无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。本案中，被告罗x以自己的名义与被告王x、于x签订房屋租赁协议。该协议在未被产权人原告李x追认之前，因租赁标的物并非被告罗x所有，罗x也无此处分权而不完全符合合同生效要件的规定。故该租赁协议属于效力待定合同。现该租赁物（铺面）的产权人原告李x不同意对租赁协议的效力进行追认，而导致该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：一、被告罗x与被告王x、于x于2009年12月19日签订的房屋租赁协议无效。二、被告王x、于x在本判决生效后十日内将将xx市xx花园2号铺面腾空归还给原告李x。一审判决后，被告王x、于x不服，以被告罗x与被告王x、于x于2009年12月19日签订的房屋租赁协议的行为符合表见代理的特征，上诉至xx省xx市中级人民法院，要求改判驳回原告李x的诉讼请求。二审认为原判认定事实清楚、证据充分，上诉人的上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。
笔者认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案应当符合表见代理的特征，其理由在于：一、一审庭审中，原告李x认可了其授权被告罗x在2006年1月3日与被告王x、于x签订的房屋租赁协议，承认该份租赁协议有效。在2009年12月19日，被告罗x又与被告王x、于x签订了房屋租赁协议，原告李x认为该份协议效力待定，并不予认可，因此应当归于无效。在这个时候，被告罗x超越代理权，这符合表见代理的无代理权的特征；二、被告王x、于x在2009年12月19日与被告罗x签订房屋租赁协议时，有理由相信被告罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的，主要体现在：1、在被告罗x在2006年1月3日与被告王x、于x签订的房屋租赁协议（原告李x认可该份协议签订时被告罗x是有代理权的）履行期限未满的前提下，因市场变化，被告罗x要求提高租金，双方经协商同意更改原来的租赁协议，才于2009年12月19日签订了新的房屋租赁协议，这个时候，原告李x并没告知被告王x、于x被告罗x的代理权被解除，因此被告王x、于x相信罗萍是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的；2、被告罗x系原告李x的母亲，其于她们双方母女血缘关系，且一直都是被告罗x与被告王x、于x出面协商门面的租赁事宜，因此被告同样有理由相信被告罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的；3、在2009年12月19日签订房屋租赁协议后，被告王x、于x按照新的租赁协议缴纳租金（提高近一倍），原告李x也在庭审过程中认可收到，并未对租金的增加提出异议，并退还多余的租金，一直持续到2012年1月，因此原告李x在这个期间不可能不知道该份协议的存在，说明其认可(至少是默认)母亲罗x以其名义代为签订的租赁协议，被告王x、于x有理由相信被告罗x有代理权的，并且双方实际按照协议履行。4、在一审庭审过程中，原告李x提供的视频资料表明其要求的是解除合同，说明其对该份租赁合同进行了追认，同样证明了被告王x、于x与被告罗x在2009年12月19日签订房屋租赁协议时，有相信罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，是有代理权的。三、原告李x提供的所有权证表明取得的时间是其读书期间取得，并无经济能力购买该门面，签订合同时被告罗x并未提供所有权证给被告王x、于x核实，同时也证实了被告王x、于x在两次签订合同时并不知道位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）的实际产权人是原告李x，这构成了表见代理中行为相对人善意并无过失。
综上所述，笔者认为被告罗x与被告王x、于x在2009年12月19日签订的房屋租赁协议应当有效，符合表见代理的特征，并对原告李x有法律约束力，本案应当适用中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认可该协议有效。
在一审过程中，原告提交了身份证、租房协议、房屋所有权证、联营合同、陈x和王x签订的租赁合同作为诉讼请求的证据。被告罗x提交了合同告知书、视频资料、证人王xx、朱xx的证言作为答辩证据。被告王x、于x提交了现金缴款单、收据作为抗辩的证据。一审法院经审理查明，确认如下事实：被告罗x系原告李x的母亲，被告王x、于x系夫妻关系，2006年1月3日，被告罗x受原告李x的委托，将属于原告的位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）租赁给被告王x使用，被告罗x与被告王x签订了一份房屋租赁协议书，该协议主要约定：被告罗x将位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）租赁给被告王x使用，租期为2005年元月至2011年元月，共计5年。第一年租金46000元，以后每年租金在上一年基础上递增5%。该合同履行到期后，原告李x找到被告王x要求其交回铺面时得知被告罗x在原租房协议履行未到期的情况下，于2009年12月19日私自与被告王x、于x协商再次将该铺面出租给被告二人适用，并且还签订了房屋租赁协议。原告认为被告三人于009年12月19日签订的房屋租赁协议系效力待定协议，该协议签订时被告罗x并未取得该铺面的所有权，且也未受原告的委托，被告罗x的行为属无权处分行为，原告多次找被告王x、于x要求收回铺面未果。双方发生纠纷，原告以前述诉请到法院。另，在诉讼过程中原告李x撤回要求两被告连带赔偿损失150,000元的请求。
一审法院认为：无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。本案中，被告罗x以自己的名义与被告王x、于x签订房屋租赁协议。该协议在未被产权人原告李x追认之前，因租赁标的物并非被告罗x所有，罗x也无此处分权而不完全符合合同生效要件的规定。故该租赁协议属于效力待定合同。现该租赁物（铺面）的产权人原告李x不同意对租赁协议的效力进行追认，而导致该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：一、被告罗x与被告王x、于x于2009年12月19日签订的房屋租赁协议无效。二、被告王x、于x在本判决生效后十日内将将xx市xx花园2号铺面腾空归还给原告李x。一审判决后，被告王x、于x不服，以被告罗x与被告王x、于x于2009年12月19日签订的房屋租赁协议的行为符合表见代理的特征，上诉至xx省xx市中级人民法院，要求改判驳回原告李x的诉讼请求。二审认为原判认定事实清楚、证据充分，上诉人的上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。
笔者认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案应当符合表见代理的特征，其理由在于：一、一审庭审中，原告李x认可了其授权被告罗x在2006年1月3日与被告王x、于x签订的房屋租赁协议，承认该份租赁协议有效。在2009年12月19日，被告罗x又与被告王x、于x签订了房屋租赁协议，原告李x认为该份协议效力待定，并不予认可，因此应当归于无效。在这个时候，被告罗x超越代理权，这符合表见代理的无代理权的特征；二、被告王x、于x在2009年12月19日与被告罗x签订房屋租赁协议时，有理由相信被告罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的，主要体现在：1、在被告罗x在2006年1月3日与被告王x、于x签订的房屋租赁协议（原告李x认可该份协议签订时被告罗x是有代理权的）履行期限未满的前提下，因市场变化，被告罗x要求提高租金，双方经协商同意更改原来的租赁协议，才于2009年12月19日签订了新的房屋租赁协议，这个时候，原告李x并没告知被告王x、于x被告罗x的代理权被解除，因此被告王x、于x相信罗萍是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的；2、被告罗x系原告李x的母亲，其于她们双方母女血缘关系，且一直都是被告罗x与被告王x、于x出面协商门面的租赁事宜，因此被告同样有理由相信被告罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，有代理权的；3、在2009年12月19日签订房屋租赁协议后，被告王x、于x按照新的租赁协议缴纳租金（提高近一倍），原告李x也在庭审过程中认可收到，并未对租金的增加提出异议，并退还多余的租金，一直持续到2012年1月，因此原告李x在这个期间不可能不知道该份协议的存在，说明其认可(至少是默认)母亲罗x以其名义代为签订的租赁协议，被告王x、于x有理由相信被告罗x有代理权的，并且双方实际按照协议履行。4、在一审庭审过程中，原告李x提供的视频资料表明其要求的是解除合同，说明其对该份租赁合同进行了追认，同样证明了被告王x、于x与被告罗x在2009年12月19日签订房屋租赁协议时，有相信罗x是以原告李x的名义签订租赁协议，是有代理权的。三、原告李x提供的所有权证表明取得的时间是其读书期间取得，并无经济能力购买该门面，签订合同时被告罗x并未提供所有权证给被告王x、于x核实，同时也证实了被告王x、于x在两次签订合同时并不知道位于xx省xx市xx花园2号铺面（约60平方将米）的实际产权人是原告李x，这构成了表见代理中行为相对人善意并无过失。
综上所述，笔者认为被告罗x与被告王x、于x在2009年12月19日签订的房屋租赁协议应当有效，符合表见代理的特征，并对原告李x有法律约束力，本案应当适用中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认可该协议有效。
律师资料
唐羽生律师
电话：15329803…
