律师随笔
成都市成立业主大会选举业主委员会的工作程序
作者：黄涛 律师 时间：2015年06月08日
成都市成立业主大会选举业主委员会的工作程序
业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成的，对关系到整体业主利益的事情进行决议组织。
同一建筑区划内，在专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上或者首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上时，应当召开首次业主大会。但是如何筹备业主大会的召开确实一个难题，在现实生活中，开发商与前期物业往往为了自己的利益而不履行其法定义务，导致业主大会迟迟不能成立，业主权利受到侵犯。那么。业主为了维权就必须成立自己的组织——业主大会，在开发商不予配合的情况下，我们如何顺利召开首次业主大会，下面就为大家一一进行步骤的梳理：
1、前提条件——物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。
2、提出设立业主大会的书面要求：主体：同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主；方法：联名提出；对象：物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）。
3、成立筹备组：街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。
4、筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
召开业主大会后，业主大会可以制定和修改管理规约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金，并监督实施；制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；决定法律、法规或者议事规则确定的其他由业主大会决定的事项。这样才能够更好地维护业主的权利。
附：法律条文(针对成都市)
1、住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》
2、四川省物业管理条例
3、成都市物业管理条例
4、成都市业主大会活动规则
5、《成都市业主大会活动规则》指导细则
业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成的，对关系到整体业主利益的事情进行决议组织。
同一建筑区划内，在专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上或者首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上时，应当召开首次业主大会。但是如何筹备业主大会的召开确实一个难题，在现实生活中，开发商与前期物业往往为了自己的利益而不履行其法定义务，导致业主大会迟迟不能成立，业主权利受到侵犯。那么。业主为了维权就必须成立自己的组织——业主大会，在开发商不予配合的情况下，我们如何顺利召开首次业主大会，下面就为大家一一进行步骤的梳理：
1、前提条件——物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。
2、提出设立业主大会的书面要求：主体：同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主；方法：联名提出；对象：物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）。
3、成立筹备组：街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。
4、筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
召开业主大会后，业主大会可以制定和修改管理规约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金，并监督实施；制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；决定法律、法规或者议事规则确定的其他由业主大会决定的事项。这样才能够更好地维护业主的权利。
附：法律条文(针对成都市)
1、住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》
2、四川省物业管理条例
3、成都市物业管理条例
4、成都市业主大会活动规则
5、《成都市业主大会活动规则》指导细则
